Luật sư chỉ rõ 2 phân khúc BĐS dễ dính 'bẫy pháp lý' nhất, người mua cần đặc biệt lưu ý

Không chạy theo tâm lý giá rẻ mà bỏ qua pháp lý

Chia sẻ tại Hội thảo “Thu nhập 20 triệu đồng, người trẻ TP HCM có thể an cư?”, ngày 12/9, Luật sư Nguyễn Văn Hiệp cho rằng, trong bối cảnh thu nhập của người trẻ còn hạn chế, rủi ro pháp lý mới chính là “cái bẫy” nguy hiểm nhất khi bước chân vào thị trường bất động sản.

Theo Luật sư Hiệp, với người trẻ, thị trường nhà ở hiện chia thành ba nhóm chính: Nhà thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở sẵn (nhà phố, đất nền). "Trong đó, đất nền, nhà giá rẻ là phân khúc nhiều rủi ro nhất. Người mua thường vì hạn chế tài chính nên tìm đến bất động sản không giấy tờ, mua bán qua “giấy tay” hoặc vi bằng", Luật sư nhấn mạnh.

Thực tế, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, không có giá trị pháp lý như công chứng, không giúp người mua được cấp sổ đỏ hay vay ngân hàng. Khi xảy ra tranh chấp, rủi ro mất trắng rất cao. Nhiều mảnh đất không có sổ đỏ, nằm trong quy hoạch, không thể xây dựng. Khi Nhà nước thu hồi, người mua chỉ nhận được khoản bồi thường hạn chế, thậm chí không được đền bù phần nhà đã xây dựng.

Với đất có nhà chưa hoàn công, hợp đồng công chứng chỉ ghi nhận phần đất, không có nhà. Khi muốn hoàn công, người mua buộc phải quay lại liên hệ với chủ cũ, gây khó khăn và phát sinh chi phí.

Một tình huống khác là nhà sở hữu chung. Giá rẻ hơn nhưng thủ tục rườm rà, chuyển nhượng, xây dựng, tặng cho đều phải có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu. Nếu một người qua đời, người mua còn phải tìm đến các đồng thừa kế để xử lý, dễ dẫn đến kiện tụng kéo dài. Nhà ở xã hội (NOXH) mua sang tay cũng tiềm ẩn rủi ro.

Theo quy định, căn hộ NOXH chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm sở hữu. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người lách luật bằng hợp đồng ủy quyền. Nếu chủ sở hữu qua đời, hợp đồng ủy quyền lập tức vô hiệu, căn hộ trở thành di sản thừa kế của con cái hoặc người thân họ. Người mua có thể mất trắng tài sản đã bỏ tiền mua.

Trong khi đó, chung cư thương mại nếu đã xây xong và bàn giao thì rủi ro ít hơn. Nhưng với dự án chưa hoàn thiện, người mua thường bị “giữ chân” bằng hợp đồng góp vốn khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán. Hệ quả là chậm bàn giao, khách hàng vừa phải trả lãi ngân hàng, vừa gánh thêm chi phí thuê nhà tạm.

Theo Luật sư Hiệp, mỗi giao dịch mua bán bất động sản phải được công chứng, chứng thực đầy đủ, tuyệt đối không mua bán “chui” qua giấy tay hay vi bằng. Đây là lá chắn tối thiểu để người mua tránh cảnh “tiền mất tật mang”.

“Nhà ở là tài sản có giá trị rất lớn, gắn liền với sự an cư, lập nghiệp. Người trẻ trước khi xuống tiền cần đặc biệt thận trọng, không chạy theo tâm lý giá rẻ mà bỏ qua yếu tố pháp lý”, ông nhấn mạnh.

Đất nền, nhà giá rẻ là phân khúc nhiều rủi ro nhất. Người mua thường vì hạn chế tài chính nên tìm đến bất động sản không giấy tờ, mua bán qua “giấy tay” hoặc vi bằng.

Mở rộng cửa cho người trẻ, siết chặt kẽ hở đầu cơ

Dù chỉ rõ hàng loạt rủi ro, Luật sư Hiệp cho rằng cơ hội an cư cho giới trẻ TP HCM vẫn rộng mở nếu biết tận dụng chính sách tín dụng và hỗ trợ từ Nhà nước.

Tháng 3/2025, BIDV đã tung ra gói vay đặc biệt cho người dưới 35 tuổi trên cả nước: Lãi suất chỉ 5,5% trong 3 năm đầu. Thời hạn vay lên tới 40 năm, ân hạn nợ gốc 5 năm đầu, hạn mức tối đa 5 tỷ đồng/khách hàng. Theo ông Hiệp, nếu các ngân hàng mở rộng thêm thời gian ân hạn nợ gốc, người trẻ sẽ có thêm động lực để xuống tiền mua nhà, giảm áp lực trả nợ ban đầu.

Về phía Nhà nước, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm nhiều đối tượng được mua NOXH, trong đó có người trẻ có thu nhập thấp ở đô thị. Tuy nhiên, mức trần thu nhập (15 triệu cho cá nhân, 30 triệu cho hộ gia đình) hiện còn quá thấp so với mặt bằng chi phí sống tại TP HCM. Luật sư Hiệp kiến nghị cần nâng mức trần để nhiều người trẻ đủ điều kiện tiếp cận NOXH.

Đồng thời, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia thị trường NOXH, cần tăng lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư từ 10% lên 15–20%. Song song, phải siết chặt kiểm tra đối tượng mua NOXH để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán suất.

Một giải pháp khác được nhấn mạnh là đánh thuế bất động sản bỏ hoang. Biện pháp này vừa chống đầu cơ, vừa góp phần bình ổn giá, mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho giới trẻ.