Metro đang viết lại 'công thức' giá bất động sản: Nhà xa trung tâm sẽ có lợi thế mới

Khi mạng lưới metro được đẩy mạnh, lợi thế của một bất động sản đang dần được tính bằng một thước đo khác: mất bao lâu để kết nối với nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu, thay vì đơn thuần cách trung tâm bao nhiêu kilomet.

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), trong bối cảnh Hà Nội và TP. HCM tiếp tục mở rộng hệ thống giao thông công cộng, giá sở hữu một căn nhà không còn phản ánh đầy đủ “chi phí” của nơi ở. Ngoài giá bán hoặc khoản vay hàng tháng, người mua còn phải tính đến nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng, phí cầu đường, thời gian di chuyển và những chi phí cơ hội phát sinh trong quá trình đi lại.

Đây là lý do một căn nhà có giá cao hơn nhưng nằm trong khu vực kết nối thuận tiện với metro có thể chưa chắc đắt hơn một căn nhà rẻ hơn nhưng xa các trục giao thông công cộng.

VARS IRE dẫn một trường hợp giả định rằng nếu một hộ gia đình tiết kiệm được khoảng 4 triệu đồng mỗi tháng nhờ giảm chi phí nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các khoản liên quan, số tiền tích lũy sau 10 năm có thể lên tới 480 triệu đồng và sau 20 năm là 960 triệu đồng. Con số này chưa tính giá trị thời gian được tiết kiệm nhờ giảm thời gian di chuyển.

Metro đang tạo thêm một lớp giá trị cho bất động sản

Sự thay đổi này diễn ra trong lúc hạ tầng đường sắt đô thị tại các thành phố lớn bước vào giai đoạn phát triển mạnh.

Tại Hà Nội, mạng lưới đường sắt đô thị được định hướng khoảng 18 tuyến, tổng chiều dài gần 979km. Ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, tuyến Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027; thành phố cũng đã khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300km, dự kiến cơ bản hoàn thành vào năm 2030.

Tại TP. HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro được định hướng khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và 4 dự án metro khác với tổng chiều dài khoảng 138,8km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Đáng chú ý, dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường. Tuy nhiên, VARS IRE cũng lưu ý dữ liệu tại Việt Nam còn tương đối mới, do các tuyến metro mới được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây.

Điều này cho thấy metro không còn đơn thuần là một công trình giao thông. Khi được tích hợp với quy hoạch đô thị theo mô hình TOD, hệ thống này có thể tác động tới phân bố dân cư, việc làm, không gian đô thị và cả giá trị bất động sản.

Không phải cứ “gần metro” là bất động sản sẽ hưởng lợi

Một trong những cảnh báo đáng chú ý nhất của báo cáo là không nên đánh đồng khoảng cách trên bản đồ với khả năng kết nối thực tế.

Một dự án cách ga 500 m nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối xe buýt yếu hoặc thiếu các dịch vụ thiết yếu xung quanh chưa chắc có giá trị tương đương một dự án có khoảng cách tương tự nhưng sở hữu hệ thống kết nối thuận tiện. Vì vậy, thay vì chỉ hỏi “cách ga metro bao nhiêu mét”, người mua cần quan tâm căn nhà có thể đưa họ tới đâu, trong bao lâu và với chi phí bao nhiêu.

Đây cũng là cơ sở để các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn trung tâm khoảng 25-40%, nhưng được kết nối thuận tiện với metro, có thể hình thành lợi thế kép: giá mua dễ tiếp cận hơn trong khi chi phí và thời gian di chuyển được tiết giảm.

Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự hình thành khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, khả năng tiếp cận nhà ga thuận tiện và tuyến giao thông phù hợp với nhu cầu đi lại thực tế của cư dân.

Thị trường sẽ bớt chạy theo “kỳ vọng hạ tầng”?

Sự phát triển của metro có thể mở ra cơ hội mới cho bất động sản vùng ven, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu thận trọng hơn với người mua.

Theo VARS IRE, bất động sản không nên được định giá chỉ dựa trên những thông tin như “gần metro”, “đón đầu TOD” hay kỳ vọng giá tăng khi hạ tầng hoàn thành. Đặc biệt với những tuyến mới dừng ở quy hoạch hoặc chưa hoàn thiện, việc cộng trước toàn bộ giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bán hiện tại có thể khiến người mua phải trả một mức giá cao cho một lợi ích chưa chắc đã hình thành.

Ở góc độ rộng hơn, điều này phản ánh một sự thay đổi trong cách thị trường nhìn nhận giá trị bất động sản: từ giá mua sang tổng chi phí sống; từ khoảng cách địa lý sang khả năng tiếp cận; từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng thực tế.

Khi metro và TOD ngày càng trở thành một phần của cấu trúc đô thị, một căn nhà ở vùng vệ tinh có thể không chỉ “rẻ hơn” trên giá bán mà còn rẻ hơn về tổng chi phí sống. Nhưng để lợi thế đó trở thành giá trị thực, yếu tố quyết định cuối cùng vẫn là khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và chất lượng kết nối của chính bất động sản đó.