Muốn giảm áp lực giá nhà, chuyên gia đề xuất giới hạn trần hệ số K theo từng khu vực

Chi phí đất chiếm tới 50% giá thành căn hộ

Tại talkshow “Nhà nước quyết định giá đất: Điều gì thay đổi?”, ngày 8/10, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết cơ cấu chi phí phát triển dự án bất động sản đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây, đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất.

Theo ông Toản, trước năm 2020, chi phí đất phân bổ vào mỗi căn hộ thường chiếm khoảng 30-35% giá thành. Tuy nhiên, đến nay, tỷ trọng này đã tăng lên khoảng 50%, thậm chí cao hơn tại một số vị trí.

Trong khi các khoản chi phí như xây dựng, giải phóng mặt bằng và chuẩn bị đầu tư có thể được doanh nghiệp dự toán dựa trên những cơ sở nhất định, chi phí đất lại là biến số khó kiểm soát. Điều này khiến việc lập phương án kinh doanh và dự báo hiệu quả đầu tư trở nên khó khăn hơn.

Ông Toản cho biết trước đây, doanh nghiệp có thể dự báo tương đối chính xác trên 90% phương án kinh doanh. Nhưng hiện nay, mức độ dự báo chỉ còn khoảng 60-70%, do khó xác định chính xác chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất.

Khi chi phí đất tăng cao và khó dự đoán, doanh nghiệp không chỉ đối mặt với áp lực về giá thành mà còn khó tính toán biên lợi nhuận, dòng tiền và kế hoạch triển khai dự án.

Vì vậy, theo ông Toản, giảm chi phí đất có thể tạo cơ sở để hạ giá thành sản phẩm. Tuy nhiên, giá bán có giảm tương ứng hay không còn phụ thuộc vào cung cầu, chi phí xây dựng, lãi vay và thời gian thực hiện dự án.

Đề xuất giới hạn trần hệ số K theo từng khu vực

Để việc xác định giá đất minh bạch và có khả năng dự báo tốt hơn, ông Toản cho rằng cần xây dựng hướng dẫn cụ thể, có cơ sở khoa học và định lượng rõ ràng, thay vì để doanh nghiệp phải đối mặt với những biến số khó lường.

Đáng chú ý, chuyên gia đề xuất quy định giới hạn trần hệ số K theo từng khu vực, vị trí đô thị. Chẳng hạn, tại một khu vực có thể quy định hệ số K không vượt quá 2, trong khi khu vực khác có mức trần không quá 1,5. Đây là những ví dụ ông đưa ra để minh họa cho cách tiếp cận, không phải mức trần đã được ban hành.

Theo ông Toản, khi có giới hạn cụ thể, doanh nghiệp sẽ có cơ sở tính toán mức chi phí đất tối đa phải trả, từ đó chủ động hơn trong quyết định đầu tư và xây dựng phương án tài chính.

“Thay vì bây giờ là hệ số K chưa biết được là K = 2, K = 3 hay K bằng bao nhiêu, thậm chí K bằng 0 phẩy mấy”, ông Toản phân tích, đồng thời cho rằng cần quy định giới hạn trần cho từng khu vực cụ thể.

Ông cũng nhấn mạnh chi phí đất cần được kiểm soát ở mức hợp lý. Theo đề xuất của chuyên gia, chi phí đất cấu thành trong giá thành sản phẩm nên ở mức không quá 30%. Bên cạnh đó, cần rút ngắn thời gian thực hiện dự án, bởi kéo dài tiến độ cũng đồng nghĩa với việc gia tăng chi phí vốn và chi phí tài chính.

Việc sửa đổi cơ chế xác định giá đất, theo đó, không chỉ dừng ở phương pháp tính toán mà còn phải đi kèm hướng dẫn thực hiện rõ ràng, minh bạch và có khả năng áp dụng trong thực tế.

Giảm chi phí giá nhà sẽ giảm ngay?

Dù kỳ vọng chi phí đất giảm sẽ tạo dư địa hạ giá nhà, ông Toản cho rằng không thể khẳng định giá bán sẽ giảm ngay lập tức hoặc giảm theo một tỷ lệ nhất định.

Bởi ngoài chi phí đất, doanh nghiệp còn phải đối mặt với giá nguyên vật liệu, nhân công, máy móc, thiết bị và lãi vay. Nếu những khoản chi phí này tiếp tục tăng, phần tiết kiệm từ tiền sử dụng đất có thể bị bù trừ một phần.

Giá bán còn phụ thuộc vào khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của từng chủ đầu tư. Theo ông Toản, doanh nghiệp sử dụng nhiều vốn vay ngân hàng thường chịu áp lực thu hồi dòng tiền, do đó có xu hướng bán hàng nhanh để quay vòng vốn và triển khai dự án mới.

Ngược lại, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính dồi dào có thể lựa chọn bán chậm, thậm chí giữ mức giá cao hơn để bù đắp chi phí tài chính hoặc chờ diễn biến thuận lợi của thị trường.

Điều này lý giải vì sao các dự án nằm cạnh nhau vẫn có thể đưa ra mức giá khác biệt, tùy thuộc vào áp lực dòng tiền và chiến lược của chủ đầu tư.

Một yếu tố khác có thể tạo áp lực lên giá nhà thương mại là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp. Ông Toản cho rằng tại các khu vực ven đô, nơi có điều kiện để phát triển nhiều dự án, nhà ở xã hội có thể cạnh tranh trực tiếp với nhà ở thương mại ở phân khúc giá thấp và trung bình.

Tuy nhiên, mức độ tác động không giống nhau ở mọi phân khúc. Theo phân tích của khách mời còn lại tại chương trình, sự cạnh tranh chủ yếu diễn ra giữa những sản phẩm có nhóm khách hàng và khả năng chi trả gần nhau. Phân khúc cao cấp, nơi người mua còn quan tâm đến trải nghiệm sống và giá trị vị thế, có thể ít chịu tác động trực tiếp hơn.