Các chính sách siết tín dụng bất động sản chỉ ảnh hưởng đến một số loại hình cho vay bất động sản, không phải là toàn bộ các loại hình tài trợ vốn cho nhà đất.
Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đã ra thông báo về tạm ngưng cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Thông báo này ngây lập tức nhận được rất nhiều sự quan tâm, nhất là đối với các nhà đầu tư và chủ bất động sản. Hầu hết mọi người cho rằng, việc siết tín dụng đối với bất động sản gồm cả vay phục vụ sản xuất kinh doanh thế chấp bằng bất động sản (vốn đang chiếm tỷ trọng rất cao ở các nhà băng, bình quân khoảng 40 - 50% dư nợ).
Tuy nhiên, bàn luận về vấn đề này, ông Ngô Thành Huấn – Giám đốc Tài chính Cá nhân của FIDT cho hay, cho vay bất động sản được phân thành rất nhiều loại hình, phổ biến nhất là 2 loại cho vay tài trợ phát triển dự án và cho vay để mua nhà ở. Vì vậy, các chính sách siết tín dụng bất động sản chỉ ảnh hưởng đến một số loại hình cho vay bất động sản, không phải là toàn bộ các loại hình tài trợ vốn cho nhà đất.
Theo vị chuyên gia này, nhà đầu tư trước tiên cần phân biệt rõ các sản phẩm cho vay bất động sản của ngân hàng. Thông thường các nhà băng sẽ giải ngân để tài trợ việc mua bất động sản với 2 loại hình chính.
Thứ nhất đó là khoản vay bất động sản cho nhu cầu tiêu dùng. Khoản này phục vụ mục đích mua để ở. Bên đi vay là các cá nhân, phương án trả nợ sẽ được tính toán theo thu nhập của người vay (chủ yếu đến từ lương hay nguồn thu từ hoạt động kinh doanh) và tùy ngân hàng mà có các chính sách khác nhau.
Thứ hai là khoản cho vay bất động sản cho nhu cầu kinh doanh. Đối tượng đi vay đối với khoản này chủ yếu là các doanh nghiệp, phân khúc cá nhân chỉ chiếm thiểu số. Mục đích khoản vay là nhằm tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Phương án trả nợ sẽ dựa trên dòng tiền từ các phương án kinh doanh các nhà đất kể trên.
Đối với các khoản vay với mục đích tiêu dùng, hiện các ngân hàng vẫn xử lý bình thường và chưa có các định hướng nào cho việc "thắt van" vì đây là nhu cầu "an cư lạc nghiệp" chính đáng và rất lớn trong dân. Bên cạnh đó, hệ số rủi ro từ phía đánh giá của Ngân hàng cho nhóm này là không lớn.
Mặc dù vậy, ông Ngô Thành Huấn vẫn lưu ý nhà đầu tư cá nhân khoogn nên lơ là với khoản vay của mình. Muốn có một khoản vay tối ưu, nhà đầu tư cần 4 điều sau: Phân tích tình hình dòng tiền và tài sản hiện tại’ Lựa chọn và xây dựng cơ cấu vốn tối ưu; Tìm ngân hàng có lãi suất tốt nhất và Xây dựng dòng tiền trả nợ với các điều chỉnh về thu/chi trong tương lai.
Nếu vẫn chưa biết bắt đầu từ đâu hay làm thế nào, nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn một chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân thay vì tự mình hành động.
“Sắp tới việc giải ngân vay kinh doanh nhà đất (chủ yếu bên vay là các doanh nghiệp) sẽ bị hạn chế rất nhiều và số lượng ngân hàng có thể giải ngân cũng sẽ ít hơn. Ngoài ra, trái phiếu doanh nghiệp cũng không còn là kênh huy động vốn dễ dàng cho các doanh nghiệp địa ốc”, ông Huấn nói.
Ông Huấn nhận định, thời gian tới, nguồn cung của thị trường bất động sản có thể chứng kiến sự hẹp lại. Chiến lược phát triển các dự án mới của các doanh nghiệp cũng sẽ phải có sự chỉnh đốn về các tiêu chuẩn như phân khúc, tính thanh khoản và cả bài toán vốn để phát triển dự án.
