Người Đài Loan đổ xô sang Nhật Bản mua nhà

Chỉ cách sân bay Haneda ở Tokyo khoảng 20 phút đi monorail là Tennozu, một khu vực ven biển nơi các tòa chung cư cao tầng nhìn ra vịnh Tokyo. Từ đây, cư dân có thể nhìn về phía tây tới ga Shinagawa, một trong những đầu mối giao thông nhộn nhịp nhất Tokyo, nơi các tuyến tàu đệm từ của Nhật dự kiến đi vào hoạt động trong thập niên 2030.

Lin Kakei, một môi giới bất động sản người Đài Loan (Trung Quốc) được cấp phép hành nghề tại Tokyo, đang điều hành công ty riêng chuyên bán nhà cho khách Đài Loan giàu có. Ông giới thiệu một căn hộ tầng 22 tại Tennozu, điển hình cho loại bất động sản đang được nhóm khách này quan tâm.

Theo Lin, người mua Đài Loan đặc biệt chú trọng khả năng kết nối với sân bay. Phần lớn khách hàng giàu có của ông sống ở miền bắc Đài Loan, nơi có Đài Bắc; các chuyến bay giữa sân bay Songshan ở trung tâm Đài Bắc và Haneda mất chưa tới bốn giờ.

Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, người Đài Loan chiếm gần hai phần ba số người mua nước ngoài đối với các căn hộ mới xây tại trung tâm Tokyo.

Sự hiện diện ngày càng rõ nét của họ phản ánh mức độ giàu lên nhanh chóng của hòn đảo này. Ngành bán dẫn Đài Loan, dẫn đầu bởi TSMC, hưởng lợi lớn từ nhu cầu trí tuệ nhân tạo bùng nổ, kéo theo giá cổ phiếu và tài sản hộ gia đình tăng mạnh. Chỉ số Taiex của Đài Loan đã tăng 62% trong năm nay, còn nền kinh tế được dự báo tăng trưởng gần 10%, mức nhanh nhất trong 16 năm.

“Tôi có khá nhiều khách hàng nói rằng họ kiếm được nhiều tiền đến mức không biết phải làm gì với số tiền đó”, Lin, đồng thời là phó giám đốc Hiệp hội Bất động sản Nhật Bản - Đài Loan tại Nhật, cho biết.

Vì sao Nhật Bản hấp dẫn người mua Đài Loan?

Theo Nikkei Asia, với nhiều người Đài Loan, Nhật Bản là điểm đến tự nhiên. Đồng yen yếu khiến bất động sản Nhật trở nên tương đối rẻ, trong khi khoảng cách địa lý gần cho phép họ đi lại giữa Đài Bắc và Tokyo chỉ trong vài giờ.

Sự bùng nổ tài sản của Đài Loan trái ngược với tình trạng trì trệ của khu vực kinh tế tư nhân Trung Quốc đại lục, nơi tiêu dùng vẫn yếu dù xuất khẩu mạnh. Doanh số bán lẻ của Trung Quốc đã ghi nhận mức giảm so với cùng kỳ trong tháng 5, lần đầu tiên kể từ khi đại dịch COVID-19 kết thúc.

Nhật Bản không phải là điểm đến duy nhất của giới giàu Đài Loan. Một khảo sát do E.Sun Bank và KPMG thực hiện trong tháng 9-10 cho thấy 54% cá nhân có tài sản ròng cao ở Đài Loan sẽ cân nhắc phân bổ tài sản sang Mỹ, tiếp theo là Singapore với 45%, và Nhật Bản/Hàn Quốc với 29%. Singapore có lợi thế về thuế thấp, tiếng Anh và tiếng Quan thoại đều là ngôn ngữ chính thức; trong khi đó, Nhật Bản nổi bật nhờ vị trí gần và tiềm năng tăng giá bất động sản.

Tại 23 quận của Tokyo, người mua Đài Loan đã mua 192 căn hộ mới xây trong nửa đầu năm 2025, cao hơn 82% so với cả năm 2024. Số liệu này chỉ tính người mua cư trú bên ngoài Nhật Bản, chưa bao gồm người Đài Loan đang sống tại Nhật, nên quy mô nhu cầu thực tế có thể lớn hơn đáng kể.

Dòng vốn này được hỗ trợ bởi sự hiện diện ngày càng lớn của các ngân hàng Đài Loan tại Nhật. Taipei Fubon Bank mở chi nhánh Tokyo vào tháng 5, trở thành ngân hàng Đài Loan thứ 10 có mặt tại Nhật. Taiwan Cooperative Bank cũng mở chi nhánh Tokyo vào năm ngoái. Sinyi Realty, công ty bất động sản lớn nhất Đài Loan, đã có văn phòng tại Tokyo và Osaka.

Các công ty môi giới Nhật Bản cũng đang đẩy mạnh phục vụ khách Đài Loan. Tokyu Livable vận hành văn phòng tại Đài Bắc để môi giới bất động sản Nhật. Số giao dịch mà công ty này chốt với khách Đài Loan trong năm 2024 đã tăng gấp đôi so với năm trước và vẫn duy trì ở mức cao. Mitsui Fudosan Realty cũng mở rộng dịch vụ cho người mua nước ngoài, bao gồm một bộ phận concierge riêng ra mắt mùa xuân năm nay với nhân viên nói tiếng Anh và tiếng Quan thoại.

“Người Đài Loan là nhóm lớn nhất trong số khách hàng nước ngoài của chúng tôi, chiếm khoảng 20-30%”, Masaru Yokomizo, giám đốc điều hành của Mitsui Fudosan Realty, nói.

Dù vậy, người mua nước ngoài vẫn chỉ chiếm một phần nhỏ trong thị trường chung cư Tokyo. Họ chiếm 3,5% số giao dịch tại 23 quận trong nửa đầu năm 2025, tăng từ 1,6% năm 2024. Tuy nhiên, tại sáu quận trung tâm nhất, tỷ trọng này tăng lên 7,5% từ mức 3,2%, khiến họ trở thành nhóm khách quan trọng đối với các môi giới phục vụ phân khúc giàu có.

William Chen, 38 tuổi, đến từ Đài Loan, gần đây mua một căn hộ hai phòng ngủ tại Setagaya, khu ngoại ô cao cấp của Tokyo, để gia đình có nơi ở khi sang Nhật. Chen điều hành một doanh nghiệp nhập khẩu rượu sake tại Tân Bắc và thường xuyên đến Nhật, riêng năm ngoái ông đi Nhật 10 lần vì công việc và du lịch gia đình. Ông cũng muốn tạo trải nghiệm văn hóa cho hai con sinh đôi 5 tuổi, có thể trong kỳ nghỉ hè hoặc sau này nếu các con muốn học ở Nhật.

Chen xem căn hộ này là khoản đầu tư dài hạn, với kỳ vọng có thể sinh lời vì đồng yen đang yếu và giá nhà Nhật tăng qua từng năm.

Theo Taketai Inre, người đứng đầu công ty bất động sản Andori do người Đài Loan vận hành tại tỉnh Kanagawa, nhóm khách điển hình gồm chủ doanh nghiệp vừa và nhỏ, bác sĩ, trong đó có bác sĩ phẫu thuật thẩm mỹ. Phần lớn quan tâm đến căn hộ tại Tokyo và Osaka. Gần đây, Fukuoka cũng bắt đầu thu hút sự chú ý vì gần Kumamoto, nơi TSMC vận hành nhà máy.

Với người mua Đài Loan, bất động sản Nhật là một món hời tương đối. Trong 10 năm qua, đồng Đài tệ đã mạnh lên so với yen, từ hơn 3 yen đổi 1 Đài tệ lên hơn 5 yen. Lin cho rằng một bất động sản trị giá 100 triệu yen, tương đương khoảng 620.000 USD, có thể tạo cảm giác chỉ bằng khoảng 60% giá thực đối với người mua Đài Loan.

Ngoài tỷ giá, giá nhà tại Đài Loan tăng mạnh cũng khiến bất động sản Nhật trông rẻ hơn. Một số người Đài Loan cảm thấy giá nhà tại trung tâm Đài Bắc cao hơn đáng kể so với Tokyo. Theo Japan Real Estate Institute, giá chung cư cao cấp tại Đài Bắc tính đến tháng 4 cao hơn Tokyo 64%. Căn hộ tại Tokyo cũng rẻ hơn nhiều so với nhiều thành phố lớn khác và chưa bằng một nửa London.

Eikei Yorimoto, phó tổng giám đốc Tokyu Livable tại Đài Loan, cho biết mức giá phổ biến trong mỗi giao dịch của khách Đài Loan mua bất động sản Tokyo là 100-150 triệu yen.

Tuy người Đài Loan có xu hướng đầu tư vào bất động sản, cổ phiếu gần đây lại trở thành kênh đầu tư được ưa chuộng hơn. Chỉ số Taiex tăng gần 30% mỗi năm trong giai đoạn 2023-2025. Tei Shingou, phó giám đốc Andori, cho biết nếu có tiền nhàn rỗi, nhiều người vẫn sẽ đưa phần lớn vào cổ phiếu.

Yorimoto cho rằng nhu cầu mua căn nhà thứ hai tại Nhật của người Đài Loan nhiều khả năng vẫn mạnh. Tuy nhiên, ông nhận thấy khách hàng ngày càng ít quan tâm đến việc mua nhà chỉ để đầu tư. Lợi suất đầu tư chung cư Tokyo không còn hấp dẫn như trước do giá đã tăng mạnh. Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn trước triển vọng lãi suất Nhật Bản và mặt bằng giá bất động sản đang leo thang.

Ngân hàng Trung ương Nhật Bản tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát và ngăn đồng yen giảm sâu, đã nâng lãi suất tổng cộng 100 điểm cơ bản trong hai năm qua, từ 0% lên 1%.

Một yếu tố khác là số người mua từ Trung Quốc đại lục đã giảm, giúp nhà đầu tư Đài Loan có thêm thời gian cân nhắc. Trước đây, người mua Trung Quốc đại lục thường ra quyết định rất nhanh khi có bất động sản hấp dẫn xuất hiện trên thị trường.

Theo Tei, điều quan trọng hơn lợi suất danh nghĩa là bất động sản đó có thực sự hữu ích và hấp dẫn hay không. Các câu hỏi thực tế như “vị trí này có tiện mua sắm hằng ngày không?” hay “từ đây về Đài Loan có dễ không?” ngày càng quan trọng.

Để hỗ trợ khách hàng, nhóm tám người của Andori cập nhật danh sách bất động sản hằng ngày trên Facebook, tổ chức tour xem nhà, cung cấp tin tức về Nhật Bản và lời khuyên thực tế về đời sống tại đây.

Người mua Đài Loan cũng nhận thức được phản ứng ngày càng lớn tại Nhật đối với đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Giá căn hộ tại các thành phố lớn đã tăng vọt, khiến nhiều gia đình Nhật, đặc biệt ở Tokyo, ngày càng khó sở hữu nhà.

Từ tháng 10, Bộ Tư pháp Nhật Bản sẽ yêu cầu người đăng ký mua bất động sản xuất trình hộ chiếu hoặc giấy tờ tùy thân khác và khai quốc tịch. Dù chính phủ Nhật quyết định không áp đặt hạn chế đối với người nước ngoài mua nhà, nước này sẽ tăng cường giám sát các giao dịch như vậy.

Yokomizo của Mitsui Fudosan Realty dự đoán các giao dịch xuyên biên giới sẽ tiếp tục, gọi đây là “một xu hướng không thể đảo ngược”.

Ông nói thêm: “Mọi thứ sẽ không quay trở lại như trước”.