Bộ trưởng Xây dựng nói về chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, đề cập bài toán cải tạo chung cư cũ

Chiều 28/10, tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh đã giải trình một số vấn đề được đại biểu Quốc hội quan tâm, trong đó có quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội, sự chênh lệch giá bán giữa các dự án và những khó khăn trong cải tạo chung cư cũ.

Liên quan đến việc chuyển nhượng nhà ở xã hội, Bộ trưởng khẳng định đây là chính sách an sinh mang tính nhân văn của Đảng và Nhà nước, hướng đến những người gặp khó khăn về nhà ở. Vì vậy, việc mua bán, chuyển nhượng loại hình nhà ở này cần có những điều kiện nhất định nhằm bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng thụ hưởng.

Theo phương án được Chính phủ đề xuất trong dự thảo luật, sau thời hạn 5 năm, chủ sở hữu nhà ở xã hội không được tự do chuyển nhượng như nhà ở thương mại mà phải bán lại cho đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách.

Đề xuất này nhận được sự đồng tình của phần lớn đại biểu Quốc hội. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng cần bổ sung cơ chế kiểm soát giá bán lại, tránh trường hợp người mua được hưởng ưu đãi từ Nhà nước nhưng sau đó chuyển nhượng với giá cao để thu lợi.

Một phương án khác được đưa ra là sau 5 năm, người sở hữu nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư. Doanh nghiệp sẽ tiếp tục phân phối căn hộ cho những người đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội, thay vì để người dân trực tiếp giao dịch.

Làm rõ vấn đề này, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết nhà ở xã hội trong điều kiện sử dụng bình thường có thể có tuổi thọ khoảng 100 năm. Do đó, việc người dân mua nhà theo chính sách ưu đãi rồi chuyển nhượng theo giá thị trường chỉ sau 5 năm là không phù hợp với mục tiêu của chính sách.

Theo Bộ trưởng, cơ quan chủ trì soạn thảo đã lấy ý kiến các cơ quan có thẩm quyền và đưa nội dung kiểm soát chuyển nhượng vào dự thảo luật nhằm hạn chế nguy cơ trục lợi.

Một vấn đề khác được nhiều đại biểu đặt ra là sự chênh lệch giá bán nhà ở xã hội giữa các địa phương, thậm chí giữa những dự án trong cùng một thành phố.

Giải thích về thực trạng này, Bộ trưởng Xây dựng cho biết giá nhà ở xã hội được Sở Xây dựng thẩm định trước khi đưa ra thị trường. Tuy nhiên, chi phí hình thành sản phẩm tại mỗi dự án không giống nhau do chịu tác động từ nhiều yếu tố như chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng, lãi suất vay vốn và các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư.

Chẳng hạn, dự án được xây dựng 2-3 tầng hầm để xe sẽ phát sinh chi phí lớn hơn so với công trình chỉ có một tầng hầm hoặc không bố trí tầng hầm. Bên cạnh đó, giá vật tư, vật liệu xây dựng và điều kiện phát triển hạ tầng tại từng địa phương cũng có sự khác biệt.

Đây là những nguyên nhân khiến giá bán nhà ở xã hội thời gian qua dao động trong khoảng 15-29 triệu đồng/m2, tùy vị trí và đặc điểm từng dự án.

Đối với nhà ở xã hội cho thuê, Bộ trưởng cho biết mức giá phải tuân thủ khung quy định của UBND cấp tỉnh. Các địa phương có trách nhiệm thẩm định giá thuê đối với những dự án được đầu tư bằng cả nguồn vốn nhà nước và tư nhân.

Dẫn chứng tại Hà Nội, ông Trần Hồng Minh cho biết trong cùng một khu nhà, căn hộ thương mại có thể được cho thuê với giá khoảng 18 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ dành cho đối tượng hưởng chính sách chỉ khoảng 6 triệu đồng/tháng.

Về kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ giao các địa phương hoàn thành 899.857 căn từ nay đến năm 2030. Trong đó, số căn dành để cho thuê được điều chỉnh lên 191.023 căn, chiếm khoảng 21% tổng chỉ tiêu; 708.834 căn còn lại phục vụ nhu cầu mua và thuê mua.

TP. HCM là địa phương được giao chỉ tiêu lớn nhất với 181.257 căn, tiếp đến là Hà Nội với 84.000 căn và Đồng Nai với 60.054 căn. Một số địa phương khác gồm Hải Phòng 32.850 căn, Đà Nẵng 26.279 căn, Cần Thơ 13.250 căn và Huế 10.600 căn.

Liên quan đến quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết quá trình điều chỉnh quy hoạch khi triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp đã tính toán nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại từng địa phương. Việc phát triển các loại hình nhà ở phải bám sát quy hoạch được phê duyệt, bảo đảm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Bên cạnh chính sách nhà ở xã hội, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng là nội dung được Bộ trưởng Xây dựng đề cập tại phiên thảo luận.

Theo ông Trần Hồng Minh, đây là bài toán phức tạp, đặc biệt đối với những chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi nhu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị ngày càng cấp thiết nhưng việc thống nhất phương án bồi thường vẫn gặp nhiều trở ngại.

Bộ trưởng cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, hướng đến tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình triển khai.

Ông cũng đề cập đến những tồn tại trong công tác quản lý trật tự xây dựng tại Hà Nội trước đây, dẫn chứng một số công trình thuộc dự án của Tập đoàn Mường Thanh không thể đưa vào sử dụng hoặc giao dịch do vi phạm quy định. Đối với các trường hợp này, Hà Nội đã xây dựng ba phương án xử lý trên cơ sở nghị quyết của Quốc hội, hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các quy định pháp luật liên quan.

Theo chương trình dự kiến, Quốc hội sẽ xem xét, biểu quyết thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 21/11. Nếu được thông qua, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2027.