Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2 tiếp tục 'tuyệt chủng'

Nguồn cung căn hộ lên cao

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung dồi dào trong nửa đầu năm 2026, nhưng sức mua đã có dấu hiệu chững lại khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất.

Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mới được mở bán, mức cao nhất ghi nhận trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Riêng quý II, hàng loạt dự án tiếp tục ra mắt, cho thấy nguồn cung đang phục hồi mạnh sau nhiều năm khan hiếm.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận dự án căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu).

Thay vào đó, phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc giá từ 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng số căn hộ mở bán.

Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 có thêm hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh, cho thấy thị trường cao cấp và hạng sang ngày càng chiếm ưu thế.

Mặt bằng giá bán sơ cấp cũng tiếp tục lập đỉnh mới. Trong quý II, giá bán trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo CBRE, việc nguồn cung mới chủ yếu nằm ở khu vực nội đô là nguyên nhân chính khiến giá bán bình quân tăng mạnh.

Ở phân khúc nhà thấp tầng, thị trường ghi nhận gần 2.100 sản phẩm mở bán trong nửa đầu năm, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý II có hơn 1.100 căn được tung ra thị trường, trong đó gần 80% tập trung tại các đại đô thị ở Văn Giang (Hưng Yên).

Sức hấp thụ của thị trường giảm nhiệt

Trái ngược với nguồn cung tăng mạnh, sức hấp thụ của thị trường bắt đầu giảm nhiệt.

Trong quý II, Hà Nội ghi nhận hơn 5.800 giao dịch căn hộ, tương đương khoảng 68% số sản phẩm mở bán mới. Mức này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi nhiều quý tỷ lệ hấp thụ vượt 90%, thậm chí lượng giao dịch còn cao hơn số căn mở bán.

Theo CBRE, lãi suất vay mua nhà vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định xuống tiền của người mua. Thay vì mua nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền, khả năng trả nợ và thời điểm đầu tư.

Diễn biến giá cũng bắt đầu có sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng, giá bán trên thị trường thứ cấp đã giảm gần 3% so với quý trước, xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m2.

Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng hạ xuống còn khoảng 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24-26% của giai đoạn 2024-2025.

Ở phân khúc thấp tầng, thanh khoản cũng suy giảm mạnh. Quý II chỉ ghi nhận hơn 660 giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 209 triệu đồng/m2, giảm khoảng 9% so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón lượng nguồn cung lớn trong nửa cuối năm. Dự kiến cả năm 2026 sẽ có gần 39.000 căn hộ mới được mở bán, vượt mức kỷ lục hơn 37.000 căn của năm 2019.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định nguồn cung gia tăng sẽ khiến các chủ đầu tư phải cạnh tranh mạnh hơn về giá bán, cơ cấu sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính. Trong bối cảnh người mua vẫn thận trọng, diễn biến giá và thanh khoản thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào xu hướng lãi suất cũng như mức độ phục hồi niềm tin của thị trường.