Chuyên gia: Đừng chờ giá chung cư Hà Nội giảm, cơ hội đang ở phân khúc khác
Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được dự báo đạt mức cao nhất trong nhiều năm, giá bán sơ cấp khó có khả năng giảm trong ngắn hạn. Trong bối cảnh thanh khoản chững lại và lãi suất chưa thực sự thuận lợi, dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng hấp dẫn.
Thanh khoản hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, thị trường căn hộ Thủ đô sẽ tiếp tục sôi động trong nửa cuối năm khi hàng loạt dự án mới được đưa ra thị trường.
CBRE dự báo cả năm 2026, Hà Nội sẽ có khoảng 39.000 căn hộ mở bán mới. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận khoảng 16.600 căn được chào bán, đồng nghĩa nguồn cung còn lại của năm vẫn rất lớn.
Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng không đồng nghĩa giá bán sẽ hạ nhiệt.
Theo bà An, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán trong quý III và quý IV đều sở hữu vị trí đẹp, thuộc phân khúc cao cấp nên mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức hiện nay.
Đến giữa năm 2026, giá bán sơ cấp bình quân của thị trường đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức khoảng 78 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024 và 84 triệu đồng/m2 trong quý I/2026.
Lãnh đạo CBRE cho rằng mức giá bình quân tăng một phần do cơ cấu nguồn cung thay đổi. Nếu cuối năm 2024, khoảng 70% nguồn cung mới đến từ Hưng Yên thì trong quý II/2026, khoảng 30-35% nguồn cung lại tập trung tại khu vực phía Tây Hà Nội, nơi có mặt bằng giá cao hơn.
Bên cạnh nguồn cung và giá bán duy trì ở mức cao, thị trường cũng ghi nhận dấu hiệu thanh khoản chậm lại.
Theo CBRE, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong hai năm 2024-2025, thị trường đang bước vào trạng thái cân bằng hơn.
Nếu trước đây giá căn hộ thứ cấp tăng khoảng 24-25% mỗi năm thì đến giữa năm 2026, mức tăng chỉ còn khoảng 13% so với cùng kỳ. Dự báo cả năm, mức tăng sẽ dao động từ 10-13%, vẫn là tăng trưởng hai chữ số nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước.
Tỷ lệ hấp thụ tại các đợt mở bán cũng giảm rõ rệt. Trong khi trước đây nhiều dự án tiêu thụ 90-95% số căn mở bán thì đến quý II/2026, tỷ lệ này chỉ còn dưới 70%, đồng thời tốc độ giao dịch cũng chậm hơn.
Theo bà Nguyễn Hoài An, một trong những nguyên nhân quan trọng là mặt bằng lãi suất đã tăng từ cuối năm 2025, khiến chi phí vốn của người mua nhà cao hơn. Trong khi đó, sau thời gian dài tăng giá, mặt bằng giá căn hộ đã ở mức cao, khiến dư địa tăng tiếp trong ngắn hạn thu hẹp.
Cùng với việc nhiều dự án quy mô lớn đồng loạt ra mắt, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng ngày càng lớn.
Hạ tầng tiếp tục là động lực của thị trường
Theo CBRE, động lực quan trọng nhất của thị trường bất động sản hiện nay đến từ đầu tư hạ tầng và mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Chính phủ.
Việc đẩy mạnh đầu tư công, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và thúc đẩy triển khai các dự án đã hoàn thiện pháp lý sẽ góp phần cải thiện nguồn cung cũng như củng cố niềm tin của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nếu lãi suất vẫn duy trì ở mức hiện tại và nguồn cung tiếp tục tăng mạnh, sức cầu trong nửa cuối năm được dự báo sẽ không có nhiều đột biến so với 6 tháng đầu năm.
Theo bà Nguyễn Hoài An, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn trong thời gian tới. Những dự án nằm ở khu vực nội đô hoặc các vị trí trung tâm vẫn có lợi thế lớn nhờ đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực và đầu tư. Tuy nhiên, vị trí đẹp không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng bán hàng.
Trong bối cảnh hiện nay, chính sách bán hàng trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng. Các chương trình hỗ trợ lãi suất, tiến độ thanh toán linh hoạt, ưu đãi tài chính và cam kết từ chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng đáng kể đến quyết định xuống tiền của khách hàng.
Bên cạnh đó, người mua ngày càng ưu tiên các chủ đầu tư có thương hiệu, đã khẳng định uy tín trên thị trường và có năng lực triển khai dự án.
Theo chuyên gia CBRE, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo giá trị trong ngắn hạn sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Trong khi đó, các dự án ở khu vực phát triển mới, cần thời gian dài để gia tăng giá trị sẽ gặp nhiều thách thức hơn và buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm cũng như chính sách bán hàng.
Đối với nhà đầu tư, bà Nguyễn Hoài An cho rằng dòng tiền sẽ tiếp tục chia thành hai nhóm. Một nhóm ưu tiên sự an toàn sẽ tập trung vào các dự án tại khu vực trung tâm hoặc những nơi đã phát triển đồng bộ. Nhóm còn lại, có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn, sẽ tìm kiếm cơ hội tại các khu vực mới với kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng trong tương lai.
Dù lựa chọn chiến lược nào, chuyên gia CBRE khuyến nghị nhà đầu tư cần quản trị tốt dòng tiền, hạn chế phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh hiện nay, khả năng kiểm soát dòng tiền được đánh giá quan trọng hơn kỳ vọng về mức tăng giá của bất động sản.
