Nhà giá rẻ gần như biến mất, người trẻ ngày càng xa giấc mơ an cư

Thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, phía sau bức tranh phục hồi là thực tế đáng lo ngại khi nguồn cung tiếp tục mất cân đối, nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của số đông người dân gần như vắng bóng.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm 2026, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị với tổng diện tích khoảng 434 ha, tổng vốn đầu tư hơn 118.700 tỷ đồng, tăng thêm 5 dự án so với cùng kỳ năm trước.

Cùng kỳ, có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thuộc diện miễn giấy phép xây dựng và 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, cung cấp cho thị trường 16.328 căn hộ và nhà ở.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là trong hơn 16.300 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, có tới 14.637 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm gần 90% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp chỉ đạt 1.691 căn, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục không xuất hiện.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết khoảng 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay thuộc nhóm trung và cao cấp. Ngay cả tại các khu vực mới sáp nhập từ Bình Dương trước đây, nhiều dự án căn hộ mới cũng được chào bán với mức giá 60-70 triệu đồng/m2.

Dữ liệu từ Savills cho thấy nhà ở vừa túi tiền hiện chỉ chiếm khoảng 12-15% nguồn cung mới trên thị trường và tỷ lệ này có thể giảm xuống còn 5% trong những năm tới.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận khoảng 85% lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM từ năm 2025 đến nay là sản phẩm cao cấp với mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Các căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất khỏi thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn hiện diện trên thị trường thành phố. Thậm chí, những căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 hiện nay đã được xem là nhà ở vừa túi tiền, dù mức giá này vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động.

HoREA cho rằng chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, vốn vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất liên tục gia tăng khiến doanh nghiệp khó phát triển dự án giá thấp. Do đó, nhiều chủ đầu tư buộc phải tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Hệ quả là khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân ngày càng lớn.

Theo dữ liệu của Avison Young, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm.

Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân. Bước sang quý II/2026, giá căn hộ mở bán mới trung bình tại TP.HCM đã lên tới khoảng 102 triệu đồng/m2, còn tại Hà Nội đạt gần 104 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, Avison Young cho rằng người trẻ đang dần chia thành ba nhóm rõ rệt.

Nhóm thứ nhất là những người lựa chọn tiếp tục chờ đợi với hy vọng thị trường xuất hiện nguồn cung phù hợp hơn hoặc lãi suất giảm xuống. Họ ưu tiên tích lũy tài chính thay vì vội vàng xuống tiền mua nhà.

Nhóm thứ hai chấp nhận vay nợ lớn để sở hữu nhà càng sớm càng tốt vì lo ngại giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Nhiều người trong nhóm này phải dịch chuyển ra các khu vực vùng ven hoặc đô thị vệ tinh cách trung tâm 15-20 km để tìm kiếm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Không ít trường hợp phải vay tới 70% giá trị căn hộ và gánh áp lực trả nợ kéo dài từ 10 đến 20 năm.

Trong khi đó, nhóm thứ ba bắt đầu từ bỏ mục tiêu sở hữu nhà. Với họ, thuê nhà trở thành lựa chọn tài chính hợp lý hơn trong bối cảnh giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả. Thay vì dành phần lớn thu nhập để mua nhà, nhóm này ưu tiên sự linh hoạt trong công việc, cuộc sống và dành nguồn lực cho các mục tiêu đầu tư khác.

Khi nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp và nhà ở giá phải chăng ngày càng khan hiếm, bài toán an cư của hàng triệu người lao động tại các đô thị lớn vẫn chưa có lời giải rõ ràng.