Những kịch bản tồi tệ với thị trường bất động sản nếu Fed không hạ lãi suất trong năm nay

Đặt cược về việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) cắt giảm lãi suất đã trở thành chủ đề chính vào năm 2024, tuy nhiên chuỗi dữ liệu kinh tế gần đây đã khiến Fed phải cảnh giác. Vậy điều gì sẽ xảy ra nếu Fed không cắt giảm lãi suất trong năm nay?

"Cần thêm niềm tin" là câu thần chú mà Chủ tịch Fed Jerome Powell đã lặp đi lặp lại, nhấn mạnh mục tiêu của Ngân hàng Trung ương là đưa mức lạm phát đến gần mục tiêu 2%.

Mức tăng đột biến 3,3% trong GDP quý IV/2023, báo cáo việc làm mới bùng nổ trong tháng 1 và lạm phát ở mức 3,1% đều là những điểm dữ liệu đang làm phức tạp việc điều chỉnh chính sách của Fed và khiến thị trường đảo lộn khi háo hức chờ đợi lãi suất giảm.

Chủ tịch Fed Jerome Powell

Dữ liệu tích cực trong vài tuần gần đây đã khiến thị trường bắt đầu đặt ra câu hỏi về tác động có thể xảy ra nếu Fed không cắt giảm lãi suất trong năm nay, hoặc ít nhất, giữ lãi suất cao hơn mức thị trường đang hy vọng.

Thêm "nỗi đau" cho lĩnh vực bất động sản

Một lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề bởi chiến dịch tăng lãi suất của Fed chính là bất động sản thương mại. Theo đó, bất kỳ sự chậm trễ nào trong việc cắt giảm lãi suất đều sẽ kéo dài nỗi đau của thị trường này.

Một loạt các khoản nợ đến hạn sẽ đến với các chủ sở hữu bất động sản thương mại trong năm nay và hơn thế nữa. Chủ đất trong nhiều trường hợp sẽ tái cấp vốn cho khoản nợ với lãi suất cao hơn và định giá tài sản thấp hơn.

Đặc biệt, lĩnh vực văn phòng đang ở trong tình trạng tồi tệ khi công việc từ xa vẫn tiếp diễn và giá trị tài sản sụt giảm. Tháng trước, tỷ phú bất động sản Barry Sternlicht cho biết thị trường văn phòng có thể ghi nhận khoản lỗ 1 nghìn tỷ USD.

Tỷ phú bất động sản Barry Sternlicht

BofA cho biết lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn có thể làm tăng thêm lo ngại về rủi ro tín dụng xuất phát từ việc định giá lại khoản vay bất động sản thương mại, với chi phí đi vay tăng cao tạo ra rào cản cho các chủ sở hữu tài sản trong việc trả nợ.

Các nhà đầu tư đã lo lắng về những ngân hàng khu vực trong năm ngoái, với những lo ngại lại nổi lên trong tháng này xung quanh Ngân hàng Cộng đồng New York (NYCB), một phần do nó tiếp xúc với bất động sản thương mại.

Trong lĩnh vực dân cư, việc không giảm lãi suất một cách có ý nghĩa sẽ dẫn đến thị trường tiếp tục đóng băng thêm 1 năm nữa. Thị trường có thể sẽ lặp lại tình trạng tương tự như năm 2023, khi lượng hàng tồn kho ở mức thấp kỷ lục và doanh số bán hàng ở mức thấp nhất kể từ năm 1995.

David Rosenberg, nhà kinh tế học và người sáng lập của Rosenberg Research, cho biết: “Thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nếu Fed không cắt giảm lãi suất”.

Cổ phiếu vẫn tăng giá mạnh nhưng trái phiếu lại bị ảnh hưởng

Các nhà phân tích của Bank of America (BofA) cho biết trong một lưu ý trong tuần này rằng chỉ số S&P 500 vẫn đang nằm ở vị thế vô cùng thuận lợi, bất kể động thái sắp tới của Fed là gì.

“Chúng tôi nhắc nhở các nhà đầu tư rằng chúng tôi mong đợi lợi nhuận mạnh mẽ trong năm nay không phải vì những gì Fed sẽ làm vào năm 2024, mà vì những gì Fed đã đạt được từ tháng 3/2022 đến nay”, ghi chú cho biết.

Các chuyên gia thị trường khác lặp lại điều này và nói rằng mặc dù kịch bản không cắt giảm lãi suất không phải chắc chắn sẽ xảy ra, nhưng chu kỳ kinh doanh sẽ hỗ trợ cho việc lợi nhuận tiếp tục tăng bất kể chính sách ra sao.

Đối với trái phiếu, lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn sẽ là một câu chuyện khác.

Rosenberg cho biết có mối tương quan 90% giữa kỳ vọng về chính sách tiền tệ và lợi suất trái phiếu kho bạc dài hạn.

Có thể thấy, lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm tăng trở lại lên mức 4,7%, không xa so với mức cao nhất trong nhiều thập kỷ đạt được vào cuối năm ngoái, sau khi Fed phát tín hiệu rằng một đợt tăng lãi suất khác chuẩn bị diễn ra.

Lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm tăng vọt khi Fed tăng lãi suất. Nguồn: Yahoo Finance

Các nhà phân tích của BofA cho biết rằng việc tiếp tục tăng lãi suất cũng gây ra rủi ro giảm giá tiềm ẩn cho cổ phiếu ngân hàng.

Một điều khiến các nhà đầu tư phải cảnh giác là việc các ngân hàng nắm giữ nhiều trái phiếu có lãi suất thấp. Các nhà phân tích cho biết những trái phiếu mang lại lợi nhuận thấp này không thể bù đắp chi phí huy động vốn cao của ngân hàng trong môi trường lãi suất cao, tạo ra rủi ro "tiêu cực".

Các nhà phân tích của BofA cho biết: “Một nền kinh tế mạnh hơn sẽ đồng nghĩa với chất lượng tín dụng lành mạnh hơn, tăng trưởng tốt hơn. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng các nhà đầu tư lo ngại về một thời gian kéo dài chính sách tiền tệ thắt chặt, do các rủi ro liên quan đến thanh khoản được nhận thức vô cùng rõ ràng".

Rosenberg lặp lại những rủi ro tiềm ẩn đối với các ngân hàng. “Nếu Fed không cắt giảm lãi suất vì vẫn lo ngại về lạm phát, điều này sẽ mang tính tiêu cực đối với cổ phiếu ngân hàng”.

Triển vọng cắt giảm trong năm nay

Lùi lại một bước, các nhà đầu tư đặt ra các kịch bản có thể khiến Ngân hàng Trung ương khó có thể điều chỉnh lãi suất trong năm nay.

Liên quan đến lạm phát và thị trường lao động, các nhà phân tích của Deutsche Bank cho biết lạm phát ở mức 2,7% trở lên, cùng với tỷ lệ thất nghiệp từ 4% trở xuống, có thể khiến Fed tiếp tục giữ vững lập trường của mình.

Dữ liệu gần đây đã phản ánh một kịch bản như vậy. Chỉ số giá tiêu dùng trong tháng 1 đạt 3,1%, cao hơn dự kiến và chỉ số giá sản xuất cũng tăng cao. Điều đó diễn ra sau khi báo cáo bảng lương phi nông nghiệp mới nhất cho thấy các nhà tuyển dụng Mỹ đã bổ sung thêm 353.000 việc làm vào tháng trước.

Tuy nhiên, Rosenberg không cho rằng nền kinh tế Mỹ sẽ quá nóng vào năm 2024.

Ông nói, thị trường có thể chịu được lãi suất cao trong khi nền kinh tế đang phát triển, nhưng việc tăng lãi suất nhiều hơn nhằm kiềm chế lạm phát sẽ gây ra rối loạn đáng kể.

>> Fed có lý lẽ 'vững vàng' để tiếp tục giữ lãi suất cao trong thời gian dài, bất chấp mong đợi của thị trường