'Ở trăm năm vẫn được': Vì sao chung cư ở Mỹ, Nhật, Đức... không có niên hạn?

Trong khi Singapore nổi tiếng với các dự án nhà ở trên quỹ đất thuê 99 năm, nhiều nước phát triển như Mỹ, Đức, Pháp, Nhật Bản hay Australia lại không quy định một niên hạn pháp lý chung đối với chung cư.

Theo Cơ quan Tái phát triển Đô thị Singapore, phần lớn các dự án nhà ở công cộng (HDB) và nhiều dự án nhà ở tư nhân được phát triển trên quỹ đất thuê (leasehold) 99 năm.

Khi hết thời hạn thuê đất, quyền thuê đất về nguyên tắc chấm dứt và khu đất được hoàn trả cho Nhà nước, trừ khi Chính phủ quyết định gia hạn hoặc áp dụng các chương trình tái phát triển như Selective En bloc Redevelopment Scheme (SERS). Điều này cho thấy thời hạn 99 năm chủ yếu gắn với thời hạn thuê đất, chứ không phải "hạn sử dụng" của bản thân tòa nhà.

Điều đó không có nghĩa các tòa nhà được tồn tại vô thời hạn, mà phản ánh những cách tiếp cận rất khác nhau trong quản lý nhà ở và phát triển đô thị.

Các quốc gia này không quản lý chung cư theo tuổi của công trình, mà quản lý theo chất lượng và mức độ an toàn của công trình.

Thay vì đặt ra một "đồng hồ đếm ngược" cho mọi tòa nhà, họ xây dựng cả một hệ thống pháp lý bao gồm kiểm định định kỳ, nghĩa vụ bảo trì, trách nhiệm của chủ sở hữu và cơ chế cải tạo hoặc phá dỡ khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn.

Đó là nền tảng giúp nhiều nước không cần quy định niên hạn chung cư.

Không đếm "tuổi công trình", mà đánh giá tình trạng thực tế

Một trong những khác biệt lớn nhất giữa nhiều quốc gia phát triển và các mô hình quản lý theo niên hạn là cách xác định thời điểm một tòa nhà cần chấm dứt sử dụng.

Ở Mỹ, Đức, Pháp, Nhật Bản hay Australia, pháp luật không quy định rằng sau một số năm nhất định, một chung cư sẽ tự động hết giá trị sử dụng hoặc buộc phải phá dỡ.

Một tòa nhà có thể tồn tại 100 năm, thậm chí lâu hơn nếu kết cấu vẫn bảo đảm an toàn, được bảo trì đầy đủ và đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Tại thành phố New York (Mỹ), nhiều tòa nhà chung cư được xây dựng từ cuối thế kỷ XIX và đầu thế kỷ XX vẫn đang được sử dụng sau hơn 100 năm. Giá trị của những công trình này được duy trì nhờ công tác bảo trì, cải tạo và tuân thủ các quy chuẩn xây dựng hiện hành, chứ không phụ thuộc vào tuổi đời của công trình.

Ngược lại, một công trình chỉ mới vài chục năm tuổi nhưng xuất hiện các vấn đề nghiêm trọng về kết cấu, nền móng hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn vẫn có thể bị yêu cầu cải tạo hoặc phá dỡ.

Điều này phản ánh triết lý quản lý rất khác: Tuổi đời của công trình không phải là tiêu chí pháp lý quyết định, mà chất lượng thực tế mới là yếu tố quan trọng nhất.

Tuy nhiên, tuổi công trình vẫn là một yếu tố được thị trường quan tâm khi định giá bất động sản, đánh giá chi phí bảo trì, khả năng vay vốn hoặc bảo hiểm. Điều khác biệt là tuổi công trình không đồng nghĩa với việc tòa nhà mặc nhiên hết giá trị sử dụng về mặt pháp lý.

Tập trung vào trách nhiệm bảo trì thay vì quy định "hạn sử dụng"

Để mô hình này vận hành hiệu quả, các quốc gia phát triển đều đặt nghĩa vụ bảo trì lên hàng đầu.

Tại Đức, Luật Sở hữu căn hộ quy định rõ trách nhiệm của từng chủ sở hữu đối với phần diện tích riêng cũng như nghĩa vụ cùng các chủ sở hữu khác duy trì, sửa chữa và bảo tồn các phần sở hữu chung của tòa nhà.

Nếu việc sửa chữa liên quan đến kết cấu chung, chủ căn hộ có nghĩa vụ tạo điều kiện để ban quản lý hoặc đơn vị thi công tiếp cận. Mọi quyết định về bảo trì, cải tạo hay nâng cấp đều được cộng đồng chủ sở hữu thông qua theo cơ chế biểu quyết.

Đáng chú ý, sau lần cải cách lớn năm 2020, Luật Sở hữu căn hộ của Đức (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) đã đơn giản hóa thủ tục biểu quyết đối với nhiều hạng mục cải tạo và hiện đại hóa, qua đó giúp các chung cư cũ dễ dàng nâng cấp hệ thống kỹ thuật, cải thiện hiệu quả năng lượng và kéo dài tuổi thọ công trình.

Có thể thấy, pháp luật không đặt câu hỏi "khi nào tòa nhà hết hạn", mà đặt câu hỏi "làm thế nào để tòa nhà luôn được duy trì trong tình trạng an toàn".

Kiểm định định kỳ là "lá chắn" thay cho niên hạn

Nếu không có niên hạn, làm thế nào để Nhà nước biết một tòa chung cư đã xuống cấp đến mức nguy hiểm? Câu trả lời nằm ở hệ thống kiểm định và giám sát kỹ thuật.

Tại Nhật Bản, nhiều loại công trình phải được kiểm tra định kỳ theo Luật Tiêu chuẩn xây dựng (Building Standard Act). Chủ sở hữu có trách nhiệm thuê đơn vị đủ điều kiện kiểm tra các hạng mục theo quy định như mặt ngoài công trình, thiết bị, thang máy và các hệ thống kỹ thuật, sau đó báo cáo kết quả cho cơ quan quản lý.

Tuy nhiên, kiểm định chỉ là một phần của hệ thống quản lý. Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), tính đến cuối năm 2023, cả nước có khoảng 7,3 triệu căn hộ chung cư (mansion), trong đó khoảng 1,37 triệu căn nằm trong các tòa nhà đã trên 40 năm tuổi.

MLIT dự báo con số này sẽ tăng lên khoảng 4,63 triệu căn vào năm 2043. Thực trạng này cho thấy Nhật Bản đang phải đối mặt với tình trạng già hóa nhanh của các khu chung cư, đồng thời số lượng chủ sở hữu cao tuổi cũng ngày càng tăng, khiến việc cải tạo hoặc tái thiết trở nên phức tạp hơn.

Để ứng phó với thách thức này, Nhật Bản đã sửa đổi nhiều đạo luật liên quan đến quản lý và tái thiết chung cư trong năm 2025, với nhiều quy định có hiệu lực từ ngày 1/4/2026.

Các sửa đổi mở rộng các hình thức cải tạo và tái thiết, đơn giản hóa một số cơ chế biểu quyết trong những trường hợp nhất định, đồng thời tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc hỗ trợ xử lý các chung cư xuống cấp hoặc quản lý yếu kém.

Điều này cho thấy trọng tâm chính sách của Nhật Bản không phải là quy định một niên hạn chung cho mọi tòa chung cư, mà là xây dựng cơ chế kiểm định, quản lý và tái thiết phù hợp với tình trạng thực tế của từng công trình.

Hàn Quốc cũng áp dụng cơ chế kiểm tra an toàn đối với nhiều loại công trình theo Đạo luật Quản lý An toàn Cơ sở vật chất (Special Act on the Safety Control and Maintenance of Facilities), với chu kỳ và mức độ kiểm tra phụ thuộc vào quy mô, tuổi công trình và mức độ rủi ro.

Tại Pháp, khi một khu chung cư có dấu hiệu xuống cấp hoặc tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, chính quyền có thể yêu cầu đánh giá kỹ thuật, buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hoặc áp dụng các biện pháp quản lý đặc biệt theo Bộ luật Xây dựng và Nhà ở.

Như vậy, thay vì sử dụng một con số cứng như 50 hay 70 năm, các quốc gia này sử dụng kết quả đánh giá kỹ thuật để quyết định công trình còn đủ điều kiện khai thác hay không.

Ở một số nơi như bang Florida (Mỹ), tuổi công trình chỉ là mốc kích hoạt nghĩa vụ kiểm định hoặc đánh giá kết cấu, chứ không phải căn cứ làm chấm dứt quyền sở hữu hay buộc phá dỡ công trình.

Quỹ bảo trì và quản trị chung cư quyết định tuổi thọ công trình

Một điểm rất đáng chú ý là tuổi thọ thực tế của chung cư tại nhiều quốc gia không chỉ phụ thuộc vào chất lượng xây dựng ban đầu mà còn gắn chặt với công tác bảo trì trong suốt vòng đời công trình.

Ở nhiều nước châu Âu, Bắc Mỹ và Australia, chủ sở hữu căn hộ có nghĩa vụ đóng phí quản lý và đóng góp vào quỹ dự phòng theo quy định của pháp luật hoặc điều lệ của cộng đồng chủ sở hữu nhằm bảo đảm có đủ nguồn lực tài chính cho các hạng mục sửa chữa lớn trong tương lai.

Tại bang New South Wales (Australia), các khu chung cư theo mô hình strata bắt buộc phải thành lập Capital Works Fund để tích lũy kinh phí cho các hạng mục sửa chữa và thay thế lớn như mái, thang máy, hệ thống cơ điện, đường ống kỹ thuật và các bộ phận kết cấu.

Trong khi đó, tại Mỹ, nhiều hiệp hội chủ sở hữu chung cư (Condominium Association) phải xây dựng quỹ dự phòng (reserve fund) trên cơ sở các nghiên cứu đánh giá nhu cầu sửa chữa dài hạn (reserve study).

Sau thảm họa sập chung cư Champlain Towers South ở Surfside năm 2021, nhiều bang đã rà soát và siết chặt các quy định về quỹ dự phòng; riêng bang Florida yêu cầu nhiều chung cư phải thực hiện Structural Integrity Reserve Study (SIRS) và bảo đảm trích lập đầy đủ kinh phí cho các hạng mục kết cấu quan trọng.

Nhờ cơ chế bảo trì thường xuyên và nguồn tài chính được tích lũy trong suốt vòng đời công trình, nhiều tòa nhà vẫn duy trì chất lượng tốt sau hàng chục năm sử dụng. Chính vì vậy, tại không ít thành phố ở châu Âu và Bắc Mỹ, nhiều tòa nhà dân cư đã hơn 100 năm tuổi vẫn tiếp tục được khai thác bình thường.

Điều quyết định không phải tuổi đời của công trình, mà là việc công trình có được bảo trì và đầu tư đúng thời điểm hay không.

Khi công trình xuống cấp, Nhà nước vẫn có quyền can thiệp mạnh

Việc không quy định niên hạn chung cư không đồng nghĩa Nhà nước không có cơ sở để buộc một công trình chấm dứt khai thác. Ngược lại, nhiều quốc gia trao cho cơ quan quản lý những thẩm quyền rất rộng nhằm bảo vệ an toàn cộng đồng khi một tòa nhà không còn đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật.

Tại Pháp, khi một khu chung cư rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng hoặc việc quản lý không còn bảo đảm lợi ích chung, cơ quan có thẩm quyền hoặc tòa án có thể chỉ định đơn vị quản lý đặc biệt, yêu cầu chủ sở hữu thực hiện các biện pháp khắc phục hoặc triển khai quy trình cải tạo, tái thiết theo quy định của pháp luật.

Tại Mỹ, nếu kết quả kiểm định hoặc đánh giá kỹ thuật cho thấy công trình không còn bảo đảm an toàn, chính quyền địa phương có thể yêu cầu chủ sở hữu sửa chữa, hạn chế sử dụng, sơ tán cư dân hoặc phá dỡ tòa nhà theo quy định của từng bang và địa phương.

Điều này cho thấy trọng tâm của pháp luật không phải là xác định trước một "tuổi thọ pháp lý" cho mọi tòa chung cư, mà là bảo đảm Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để can thiệp kịp thời khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn.

Nhật Bản: Bài toán khó không nằm ở niên hạn mà ở tái thiết

Nhật Bản là ví dụ tiêu biểu cho thấy việc không quy định niên hạn không có nghĩa mọi vấn đề đều được giải quyết.

Hiện nay, nước này có hàng triệu căn hộ trong các chung cư xây dựng từ thập niên 1960-1980. Khi công trình xuống cấp, thách thức lớn nhất không phải là xác định tuổi thọ của tòa nhà mà là đạt được sự đồng thuận giữa hàng trăm chủ sở hữu.

Một dự án tái thiết thường liên quan đến quyền sở hữu, mức bồi thường, phương án tái định cư, phân chia diện tích sau xây dựng và nguồn tài chính.

Ngoài sự già hóa của công trình, Nhật Bản còn đối mặt với tình trạng già hóa của chính các chủ sở hữu. Tỷ lệ cư dân cao tuổi ngày càng lớn khiến việc đạt đủ tỷ lệ biểu quyết để tái thiết hoặc cải tạo các khu chung cư cũ trở nên khó khăn hơn.

Đây là một trong những lý do Chính phủ Nhật Bản liên tục sửa đổi pháp luật trong những năm gần đây nhằm đơn giản hóa thủ tục và thúc đẩy quá trình tái thiết.

Điều đáng chú ý là các cải cách đều hướng tới tháo gỡ vướng mắc về quản trị, chứ không phải bổ sung quy định về niên hạn chung cư.

Mỗi quốc gia lựa chọn một mô hình phù hợp với bối cảnh của mình

Nhìn rộng hơn, sự khác biệt giữa các quốc gia không nằm ở việc có hay không có niên hạn chung cư, mà nằm ở nền tảng pháp lý và điều kiện phát triển đô thị.

Những quốc gia không quy định niên hạn thường có hệ thống quản trị chung cư phát triển, cơ chế bảo trì minh bạch, kiểm định kỹ thuật nghiêm ngặt và quy trình pháp lý rõ ràng để xử lý các công trình xuống cấp.

Trong khi đó, những nước áp dụng hình thức sở hữu có thời hạn như Singapore lại xuất phát từ bối cảnh rất khác: Chế độ đất đai do Nhà nước quản lý, quỹ đất hạn chế và mục tiêu chủ động tái phân bổ tài nguyên đất phục vụ quy hoạch dài hạn.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy câu hỏi quan trọng không phải là "có nên quy định niên hạn chung cư hay không" mà là nếu không quy định niên hạn thì hệ thống pháp luật phải có những cơ chế nào để bảo đảm an toàn và thúc đẩy cải tạo các công trình cũ.

Ở nhiều quốc gia phát triển, niên hạn được thay thế bằng bốn trụ cột: Kiểm định kỹ thuật định kỳ, nghĩa vụ bảo trì bắt buộc, quỹ bảo trì đủ mạnh và cơ chế pháp lý hiệu quả để cải tạo hoặc phá dỡ khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn.

Thực tiễn quốc tế cho thấy các quốc gia lựa chọn những công cụ khác nhau để đạt cùng một mục tiêu. Florida (Mỹ) tăng cường kiểm định kết cấu sau thảm họa Surfside; Nhật Bản sửa đổi pháp luật để thúc đẩy tái thiết các chung cư già hóa; Đức cải cách cơ chế biểu quyết nhằm tạo điều kiện cho bảo trì và hiện đại hóa; còn Singapore sử dụng cơ chế thuê đất có thời hạn để phục vụ chiến lược quy hoạch và tái phân bổ quỹ đất.

Dù cách tiếp cận khác nhau, điểm chung của các mô hình này là đặt trọng tâm vào việc bảo đảm an toàn công trình, bảo vệ quyền lợi của cư dân và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.