PGS. TS Ngô Trí Long chỉ rõ 4 yếu tố đang giữ giá bất động sản

Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?", PGS. TS Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh, với nghịch lý thanh khoản giảm nhưng giá bán vẫn neo cao. Theo ông, diễn biến này phản ánh những lực cản khiến giá chưa giảm tương xứng với sức mua, song cũng cho thấy khả năng duy trì mặt bằng giá hiện tại không thể kéo dài nếu thiếu người mua và dòng tiền thực.

Bốn yếu tố đang giữ giá bất động sản

Phân tích diễn biến thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long nhận định bất động sản thường vận động theo chu kỳ sốt nóng và sốt lạnh. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường có thể bước vào thời kỳ giá giảm hoặc thanh khoản suy yếu, trước khi phục hồi và ổn định trở lại. Trong bối cảnh hiện nay, ông chỉ ra 4 yếu tố chính đang góp phần giữ giá bất động sản ở mức cao.

Thứ nhất, thị trường đang chịu sức ép điều chỉnh khi thanh khoản suy giảm nhưng giá bán vẫn neo cao. Theo số liệu Bộ Xây dựng được ông dẫn tại hội thảo, trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 92.024 giao dịch bất động sản thành công, giảm 8% so với quý II. Trong khi đó, lượng tồn kho được báo cáo ở mức gần 52.000 căn hộ.

Theo ông Long, những con số này cho thấy thị trường đang chịu áp lực lớn khi lượng hàng tồn kho còn đáng kể, trong khi giao dịch có xu hướng đi xuống. Dù vậy, giá bất động sản chưa giảm mạnh, một phần do các yếu tố chi phí và tình hình tài chính của chủ đầu tư cũng như người nắm giữ tài sản.

Thứ hai là chi phí đầu vào cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí đầu tư, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn hạn chế. Trên thị trường có nhiều phân khúc sản phẩm, nhưng theo PGS.TS Ngô Trí Long, phân khúc vừa túi tiền mới là yếu tố quan trọng để giải quyết nhu cầu nhà ở thực.

Khi nguồn cung phù hợp với thu nhập chưa đáp ứng được nhu cầu, người mua khó tìm được sản phẩm có mức giá hợp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến bài toán tiếp cận nhà ở tiếp tục khó khăn, ngay cả khi thị trường có nhiều sản phẩm được chào bán.

Thứ ba là lãi suất và việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Đây là yếu tố có khả năng tác động trực tiếp đến sức mua của người dân, đồng thời làm gia tăng chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản. Khi lãi vay tăng, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua bị thu hẹp, còn các doanh nghiệp phải chịu thêm áp lực trả nợ và duy trì hoạt động dự án.

Thứ tư là những khó khăn nội tại của doanh nghiệp bất động sản, tập trung ở ba điểm nghẽn gồm pháp lý dự án, chi phí vốn và tiêu thụ sản phẩm. Theo ông Long, doanh nghiệp đang thiếu dòng tiền nhưng không dễ giảm giá bán mạnh, bởi động thái này có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ và hiệu quả đầu tư dự án.

Từ những phân tích trên, chuyên gia cho rằng mặt bằng giá bất động sản hiện nay có thể được duy trì nhờ kỳ vọng của thị trường và những ràng buộc về chi phí. Tuy nhiên, giá không thể neo cao mãi nếu thiếu người mua và dòng tiền thực.

Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa Việt Nam phải tăng theo

Đề cập đến tác động của chính sách tiền tệ Mỹ, PGS.TS Ngô Trí Long cho biết việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng 0,25 điểm phần trăm lãi suất mục tiêu, đưa mức lãi suất lên khoảng 3,75-4,5% theo thông tin được nêu tại hội thảo, là tín hiệu đáng chú ý đối với thị trường tài chính và bất động sản.

Theo ông, động thái này phản ánh những sức ép đối với điều kiện tài chính toàn cầu, đồng thời đặt các nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam trước thách thức trong điều hành tỷ giá và lãi suất. Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải điều chỉnh lãi suất tương ứng, cũng không có nghĩa tỷ giá USD/VND chắc chắn tăng ngay lập tức. Mức độ tác động còn phụ thuộc vào chênh lệch lãi suất giữa VND và USD, quan hệ cung - cầu ngoại tệ, giá dầu quốc tế, trạng thái thanh khoản ngân hàng và kỳ vọng của thị trường.

Ông dẫn số liệu cho thấy tỷ giá trung tâm do Ngân hàng Nhà nước công bố ở mức 25.626 VND/USD ngày 16/5/2026 và 25.646 VND/USD ngày 14/10/2026, tăng 20 đồng, tương đương khoảng 0,08%. Theo ông Long, mức biến động này không thể quy hoàn toàn cho việc Fed tăng lãi suất.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ nguyên các mức lãi suất điều hành và triển khai các biện pháp ổn định lãi suất thị trường. Lãi suất huy động bình quân đối với các khoản mới phát sinh được ông dẫn ở mức trên 6%/năm. Những diễn biến này cho thấy chính sách tiền tệ trong nước có mức độ chủ động nhất định, không nhất thiết phải điều chỉnh cùng chiều với Mỹ. Dù vậy, dư địa giảm thêm lãi suất đang bị thu hẹp bởi áp lực lạm phát.

Theo số liệu được chuyên gia nêu tại hội thảo, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ, trong khi CPI bình quân 9 tháng tăng 4,5%, bằng mức trần Quốc hội cho phép theo thông tin ông dẫn. Vì vậy, mối quan ngại lớn không chỉ nằm ở khả năng lãi suất tăng, mà còn ở việc dư địa giảm lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp và người vay mua nhà ngày càng hạn chế. Nếu chi phí tín dụng tiếp tục duy trì ở mức cao, thị trường bất động sản sẽ khó phục hồi sức mua nhanh chóng.

Lãi suất cao tạo sức ép giảm giá, dù giá chào bán vẫn neo cao

Một điểm được PGS. TS Ngô Trí Long nhấn mạnh là cần phân biệt giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế. Trong ngắn hạn, hai mức giá này có thể chênh lệch đáng kể, nhất là khi người bán chưa sẵn sàng điều chỉnh kỳ vọng.

Theo ông, lãi suất cao có thể khiến giá chào bán tiếp tục neo ở mức cao. Chủ đầu tư phải gánh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính lớn, trong khi người sở hữu bất động sản thường không muốn bán lỗ. Những yếu tố này khiến giá niêm yết khó giảm nhanh. Tuy nhiên, xét về bản chất kinh tế, lãi suất tăng lại tạo sức ép giảm giá thông qua việc làm suy yếu sức mua và thanh khoản. Khi chi phí vay vượt quá khả năng chi trả, người mua có xu hướng thu hẹp ngân sách, trì hoãn quyết định hoặc rời khỏi thị trường. Khi lượng giao dịch thực giảm, áp lực điều chỉnh giá sẽ gia tăng.

Để minh họa, ông Long đưa ra ví dụ một người vay 2 tỷ đồng để mua nhà trong thời hạn 20 năm. Nếu lãi suất ở mức 10%/năm, khoản trả hằng tháng vào khoảng 19,3 triệu đồng. Khi lãi suất tăng lên 13%/năm, số tiền này tăng lên khoảng 23,4 triệu đồng, tức tăng thêm 4,1 triệu đồng mỗi tháng. Nếu lãi suất lên 15%/năm, khoản trả hằng tháng có thể đạt khoảng 26,3 triệu đồng.

Theo chuyên gia, mức tăng thêm 4,1 triệu đồng mỗi tháng khi lãi suất tăng từ 10% lên 13% là áp lực đáng kể đối với ngân sách hộ gia đình. Khi khả năng trả nợ bị thu hẹp, người mua buộc phải cân nhắc lại giá trị căn nhà có thể chi trả, từ đó tạo sức ép lên mặt bằng giá. Như vậy, giá chào bán có thể vẫn cao do chi phí đầu vào và tâm lý không muốn bán lỗ, nhưng giá giao dịch thực tế sẽ chịu tác động mạnh hơn từ khả năng chi trả của người mua. Đây là khác biệt quan trọng để đánh giá liệu thị trường đang thực sự giữ giá hay đã xuất hiện áp lực giảm giá.

Người mua chịu áp lực trước, doanh nghiệp đối mặt rủi ro tài chính lớn hơn

Trước câu hỏi bên nào chịu tác động trước nếu lãi suất cao kéo dài, PGS. TS Ngô Trí Long cho rằng người mua nhà sẽ cảm nhận áp lực sớm nhất thông qua khả năng chi trả. Khi số tiền trả nợ hằng tháng tăng lên, người mua có thể phải giảm ngân sách mua nhà, kéo dài thời gian tích lũy hoặc tạm hoãn giao dịch. Điều này trực tiếp làm suy yếu sức cầu, đặc biệt đối với nhóm khách hàng phụ thuộc nhiều vào vốn vay.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể đối mặt với rủi ro lớn hơn về dòng tiền và khả năng trả nợ nếu tình trạng lãi suất cao kéo dài. Doanh nghiệp chịu sức ép kép khi chi phí vốn tăng nhưng doanh thu bán hàng suy giảm.

PGS. TS Ngô Trí Long lấy ví dụ một doanh nghiệp có dư nợ vay 500 tỷ đồng. Nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 10 tỷ đồng mỗi năm. Trong trường hợp dự án chậm tiêu thụ, khoản chi phí phát sinh này có thể làm suy giảm đáng kể lợi nhuận và gia tăng rủi ro tài chính.

Điều đó cho thấy lãi suất không chỉ tác động đến quyết định mua nhà mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là những đơn vị có dư nợ lớn, dòng tiền bán hàng yếu và dự án kéo dài.

Từ góc nhìn của PGS.TS Ngô Trí Long, thị trường bất động sản hiện vẫn tồn tại những lực đỡ khiến giá chào bán khó giảm nhanh. Tuy nhiên, khi thanh khoản suy yếu, tồn kho còn cao và lãi suất tạo thêm áp lực lên cả người mua lẫn doanh nghiệp, khả năng duy trì mặt bằng giá hiện tại sẽ ngày càng phụ thuộc vào sức mua thực tế. Nói cách khác, việc giá bất động sản tiếp tục neo cao không đồng nghĩa thị trường không chịu sức ép giảm giá. Khi kỳ vọng của người bán không còn gặp được khả năng chi trả của người mua, khoảng cách giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế có thể trở thành dấu hiệu rõ nét hơn của quá trình điều chỉnh.