PGS.TS Ngô Trí Long : Thời kiếm tiền nhờ 'lướt sóng' bất động sản đã qua

Phát biểu tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, PGS.TS Ngô Trí Long nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng để nhận diện chính xác xu hướng của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, nhà đầu tư cần dựa trên những căn cứ thực tế thay vì các kỳ vọng cảm tính.

Theo ông, cách tiếp cận đối với bất động sản đang cần thay đổi căn bản. Thay vì mặc định bất động sản là loại tài sản luôn tăng giá, nhà đầu tư cần nhìn nhận đây là tài sản có điều kiện, chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng các yếu tố như pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền, mức giá hợp lý, thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của người sở hữu.

“Nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà phải đặt câu hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì và nếu cần bán thì ai sẽ là người mua cuối cùng. Đó là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ”, TS. Ngô Trí Long nhấn mạnh.

Theo chuyên gia này, năm 2026 sẽ xuất hiện nhiều yếu tố định hình lại dòng tiền trên thị trường. Trước hết, dù nền kinh tế đang trên đà phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó có thể quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Vì vậy, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm sâu.

Bên cạnh đó, tín dụng dành cho bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn nhiều khả năng sẽ ưu tiên các chủ đầu tư có uy tín, dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các phân khúc tạo ra giá trị kinh tế rõ ràng như bất động sản công nghiệp và logistics.

TS. Ngô Trí Long cũng lưu ý rằng thị trường vốn cho bất động sản hiện vẫn còn nhiều hạn chế. Do đó, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp phát triển dự án, bao gồm nghĩa vụ nợ, khả năng huy động vốn và năng lực triển khai thực tế.

Một vấn đề khác là tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân còn hạn chế, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền ở các khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể.

Từ những yếu tố trên, TS. Ngô Trí Long dự báo dòng tiền trên thị trường sẽ tiếp tục dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư trung và dài hạn gắn với nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền.

Ông cho rằng trong chu kỳ mới, pháp lý sẽ trở thành “tài sản” quan trọng nhất của một dự án bất động sản. Những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, trong khi các sản phẩm còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Thị trường cũng sẽ phân hóa ngày càng sâu sắc theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Các doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn.

Đáng chú ý, TS. Ngô Trí Long nhận định việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng lên và thị trường vận động thận trọng hơn, những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay có thể phải đối mặt với rủi ro lớn hơn.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, ông đưa ra nhiều khuyến nghị quan trọng. Trước hết, không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Một quyết định sai lầm có thể khiến dòng vốn bị “chôn” trong nhiều năm và đánh mất các cơ hội đầu tư hiệu quả khác.

Nhà đầu tư cũng cần kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý của tài sản, bảo đảm không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Đồng thời, cần ưu tiên khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá trong tương lai.

“Nhà đầu tư cần đánh giá xem bất động sản có thể cho thuê hay không, tỷ suất khai thác như thế nào và khả năng tạo thu nhập thực tế ra sao”, ông nói.

Ngoài ra, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được đặt trong giới hạn có thể kiểm soát được. Theo TS. Ngô Trí Long, nhà đầu tư cũng không nên sử dụng giá chào bán để đánh giá thị trường, bởi giá giao dịch thực tế mới phản ánh chính xác sức mua và thanh khoản.

Dù vậy, vị chuyên gia vẫn đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực nhờ quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư và nhu cầu nhà ở còn rất lớn.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh không phải mọi dự án đều đáng để đầu tư. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, trong đó những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả sẽ được ưu tiên.

“Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt”, TS. Ngô Trí Long nhận định.

Khép lại phần tham luận, ông cho rằng thay vì chỉ đặt câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn tới việc tài sản có được bảo vệ về mặt pháp lý, có tạo ra giá trị thực và có đủ sức chống chịu trước những biến động của thị trường hay không.