TS Võ Trí Thành: 38 triệu tỷ đồng vốn đầu tư đang mở ra 'siêu chu kỳ' mới cho bất động sản

Phát biểu tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, nhận định giai đoạn 2026-2031 sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản, với động lực chính đến từ quy hoạch phát triển không gian, đầu tư hạ tầng quy mô lớn và hàng loạt cơ chế chính sách đặc thù đang được triển khai.

Theo TS. Võ Trí Thành, thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ chịu tác động sâu sắc từ ba nhóm yếu tố gồm các xu hướng chiến lược của nền kinh tế, những định hướng chính sách mới và các thách thức cần đặc biệt lưu ý.

Ông cho biết bất động sản là lĩnh vực có vai trò rất lớn đối với nền kinh tế khi đóng góp khoảng 13-14% GDP, đồng thời gắn trực tiếp với chất lượng sống của người dân. Trong bối cảnh Việt Nam chuyển sang giai đoạn phát triển chất lượng cao, yêu cầu đối với thị trường bất động sản không chỉ dừng ở việc đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn phải tạo ra môi trường sống chất lượng, văn minh và bền vững.

“Bất động sản ở Việt Nam không chỉ là nơi ở mà còn là kênh tích lũy tài sản và đầu tư. Đây là đặc điểm khá phổ biến ở Việt Nam cũng như nhiều quốc gia châu Á”, ông nói.

Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được tiếp cận theo hướng quy hoạch không gian phát triển, trong đó hạ tầng và bất động sản là hai cấu phần cốt lõi.

Ông cho rằng việc tái định hình không gian phát triển sẽ tạo ra những cơ hội rất lớn cho thị trường bất động sản trong dài hạn.

Đi cùng với quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược quốc gia đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Không chỉ là các công trình giao thông truyền thống, hệ thống hạ tầng tương lai còn bao gồm hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không.

Theo TS. Võ Trí Thành, các dự án quy mô lớn như mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM hay các tuyến đường sắt xuyên vùng trong tương lai sẽ không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn góp phần hình thành các ngành công nghiệp và dịch vụ mới.

Bên cạnh đó, các chính sách liên kết vùng, quy hoạch siêu đô thị tại TP.HCM cũng như việc tổng kết và mở rộng các cơ chế đặc thù trên phạm vi cả nước sẽ tạo ra những thay đổi quan trọng đối với thị trường trong thời gian tới.

Một xu hướng khác được TS. Võ Trí Thành đặc biệt nhấn mạnh là sự phát triển của các công trình văn hóa như nhà hát, sân vận động, trung tâm triển lãm. Theo ông, đây là những thiết chế quan trọng giúp nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời gia tăng giá trị của bất động sản khu vực xung quanh.

Đáng chú ý, nhiều địa phương đang đề xuất xây dựng các khu thương mại tự do và khu kinh tế tự do. Hiện đã có khoảng 10 địa phương bày tỏ mong muốn phát triển mô hình này. Cùng với đó, việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội thu hút các dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng xu hướng phát triển kinh tế xanh và tài chính xanh sẽ ngày càng tác động mạnh tới thị trường bất động sản.

“Việt Nam đang hướng tới trở thành trung tâm tài chính xanh của khu vực. Điều đó sẽ kéo theo nhu cầu phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường”, ông nhận định.

Theo chuyên gia này, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại gắn chặt với các dự án hạ tầng chiến lược và nhu cầu huy động nguồn vốn lớn như hiện nay. Ông dẫn số liệu cho biết tổng nhu cầu vốn đầu tư của nền kinh tế trong giai đoạn tới có thể lên tới khoảng 38 triệu tỷ đồng.

Trong ít nhất 5 năm tới, đầu tư vẫn sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng hàng đầu của nền kinh tế, đặc biệt đối với các dự án hạ tầng và bất động sản quy mô lớn.

Từ đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng việc tìm kiếm các phương thức huy động vốn hiệu quả, kết nối nguồn lực giữa Nhà nước và khu vực tư nhân là yêu cầu cấp thiết. Đồng thời, thị trường vốn cần tiếp tục được hoàn thiện nhằm giảm sự phụ thuộc quá lớn của bất động sản vào tín dụng ngân hàng.

Về mặt chính sách, ông cho biết thời gian tới sẽ chứng kiến nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công và Luật Đấu thầu. Những sửa đổi này cùng với các cơ chế đặc thù mới sẽ tạo tác động đáng kể đến thị trường.

Đánh giá về cơ cấu sản phẩm hiện nay, TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường vẫn tồn tại tình trạng mất cân đối cung - cầu. Trong khi chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được triển khai, khái niệm “nhà ở giá phù hợp” cần được quan tâm nhiều hơn trong tương lai.

Theo ông, việc phát triển nhà ở cho thuê, đa dạng hóa các loại hình sản phẩm và mở rộng quyền lựa chọn cho người dân là xu hướng tất yếu. Nhà ở xã hội cũng không nên chỉ dừng ở chức năng cư trú mà cần được phát triển đồng bộ với hạ tầng, dịch vụ và các tiện ích xã hội.

“Đến năm 2030, khi thu nhập và mức sống của người dân được nâng lên, khái niệm nhà ở giá phù hợp có thể sẽ phản ánh đúng nhu cầu thị trường hơn là chỉ tập trung vào nhà ở xã hội”, ông nhận định.

Một trong những định hướng chính sách quan trọng khác được TS. Võ Trí Thành đề cập là nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo đó, việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản và hình thành sàn giao dịch bất động sản quốc gia sẽ giúp chuẩn hóa dữ liệu, minh bạch hóa thông tin và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các chính sách liên quan đến thuế tài sản, thuế giao dịch và tái cơ cấu thị trường cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn tới.

Dù đánh giá triển vọng tích cực, TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Thách thức đầu tiên đến từ chính đặc thù của bất động sản khi đây vừa là nhu cầu thiết yếu gắn với quyền có nhà ở của người dân, vừa là tài sản có giá trị lớn và là công cụ đầu tư phổ biến. Vì vậy, việc xây dựng chính sách luôn phải bảo đảm sự cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội và phát triển thị trường.

Thách thức thứ hai là mối quan hệ chặt chẽ giữa bất động sản với hệ thống tài chính - ngân hàng. Theo ông, cần tiếp tục củng cố nền tảng tài chính vĩ mô nhằm hạn chế các chu kỳ tăng nóng, bong bóng hoặc đóng băng của thị trường.

Thách thức thứ ba liên quan đến việc vận hành bộ máy chính quyền địa phương trong mô hình chính quyền hai cấp. Nhiều thủ tục về cấp phép, xác nhận đầu tư, quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp đều gắn với hoạt động của chính quyền cơ sở, do đó cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế vận hành để bảo đảm hiệu quả thực thi.

“Bất động sản không chỉ là câu chuyện của một thị trường mà còn liên quan đến đầu tư, tài chính, tài sản và quyền lợi của người dân. Vì vậy, mọi chính sách cần hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân”, TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.