Quản lý, phát triển đô thị bền vững?

Cần sửa Luật và quy định trong các Luật

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), để thực hiện “quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” cần phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 và các luật có liên quan. Trong đó có quy định bổ sung “đất xây dựng đô thị”, “đất xây dựng điểm dân cư nông thôn”, “đất du lịch” vào nhóm đất phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra bất cập của một số quy định pháp luật về “đất phi nông nghiệp” của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, “Mục 3. Đất phi nông nghiệp” Chương X quy định 21 loại “đất phi nông nghiệp” có một số bất cập.

Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 quy định “đất ở tại nông thôn (Điều 143)”, nhưng chưa quy định “đất xây dựng điểm dân cư nông thôn”, để thực hiện “nội dung quy hoạch nông thôn” quy định tại Điều 28 Luật Quy hoạch 2017.

Thứ hai, Luật Đất đai 2013 quy định “đất ở tại đô thị (Điều 144)”, nhưng chưa quy định “đất xây dựng đô thị”, để thực hiện “nội dung quy hoạch đô thị” quy định tại Điều 28 Luật Quy hoạch 2017.

Thứ ba, Luật Đất đai 2013 quy định “đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (Điều 153)” mà khái niệm “dịch vụ” đã bao gồm “thương mại” và các loại hình “dịch vụ” khác, nhưng lại chưa quy định “đất du lịch” để xác định tầm quan trọng của du lịch và để thực hiện Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị “về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”.

Mặt khác, HoREA chỉ ra một số “bất cập” về “quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, quy hoạch xây dựng. Cụ thể, tại Điều 5 Luật Quy hoạch 2017 quy định “quy hoạch vùng” nhưng Điều 36 Luật Đất đai 2013 chưa quy định “quy hoạch sử dụng đất cấp vùng”, bởi lẽ để thực hiện “quy hoạch vùng” thì rất cần thiết phải có “quy hoạch sử dụng đất cấp vùng”.

Tương tự, Điều 5 Luật Quy hoạch 2017 quy định “quy hoạch tỉnh” nhưng Điều 36 Luật Đất đai 2013 chưa quy định về “quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh” mà chỉ quy định “kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh” là chưa thật hợp lý.

“Đồng thời, tại Điều 161 Luật Đất đai 2013 về “đất xây dựng công trình ngầm” quy định “việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm phải phù hợp với quy hoạch xây dựng công trình ngầm, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan”, nhưng trên thực tế gần như các địa phương chưa xây dựng “quy hoạch xây dựng công trình ngầm” trong “quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có liên quan”, HoREA đánh giá.

Hay, tại Điều 46 Luật Đất đai 2013 quy định “việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện khi có sự điều chỉnh chiến lược, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất”.

Đồng thời quy định “việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cấp huyện chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất”, nhưng chưa quy định trường hợp “điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” theo nhu cầu chính đáng của “người sử dụng đất”, “người xin sử dụng đất (người đề xuất được sử dụng đất)” để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo HoREA cần phải kiểm soát, không để xảy ra “lợi ích nhóm, tiêu cực” trong công tác “điều chỉnh quy hoạch chỉ vì lợi nhuận của nhà đầu tư”.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng về “thời hạn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, “thời hạn điều chỉnh quy hoạch xây dựng” giữa Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2014 chưa đồng bộ.

Ví dụ: Khoản 1 Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị quy định “Thời hạn rà soát định kỳ đối với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu là 5 năm, quy hoạch chi tiết là 3 năm”, trong lúc Điều 37 Luật Đất đai 2013 quy định “Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm (…) Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 5 năm; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm” nên khi điều chỉnh quy hoạch thì bị “vênh” không đồng bộ.

Đáng chú ý, Hiệp hội cho rằng, Nhà nước không cần thiết lập kế hoạch sử dụng đất đối với hoạt động đầu tư của khu vực tư nhân (sử dụng nguồn vốn tư nhân, ngoài ngân sách nhà nước). Theo HoREA, hiện nay pháp luật quy định dự án đầu tư tư nhân phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã và đang gây ra “vướng mắc” trong thủ tục đầu tư xây dựng.

Từ thực tế trên, HoREA cho rằng khi nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất” và đề xuất dự án đầu tư thì khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cũng đồng thời cập nhật, bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì hợp lý hơn.

Do đó, HoREA đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét xử lý các vướng mắc pháp luật trên đây khi thông qua Đề án xây dựng “Luật Đất đai (sửa đổi)”, Đề án xây dựng “Luật Xây dựng (sửa đổi)” và Đề án xây dựng “Luật Quản lý và phát triển đô thị”…

Hoàn thiện chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội

Trong văn bản gửi Ban Kinh tế Trung ương, HoREA nêu dẫn chứng, trong giai đoạn 2015-2020, chỉ bố trí được 1.162 tỷ đồng để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội (giá trị quá nhỏ không đáp ứng được nhu cầu rất lớn) và đã không bố trí được nguồn vốn vay ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Hay hiện nay, Quốc hội và Chính phủ đã bố trí gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, trong đó có 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (bao gồm hỗ trợ tiền thuê nhà trọ của công nhân lao động) và 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi suất cần được đẩy nhanh tiến độ giải ngân đến đúng đối tượng thụ hưởng trong năm 2022-2023.

Do đó, Hiệp hội đề nghị tập trung rà soát, hoàn thiện các quy định về đầu tư xây dựng, thủ tục hành chính và các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về nhà ở xã hội để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội hiện nay và tạo điều kiện để phát triển “thiết chế công đoàn (bao gồm nhà ở công nhân lao động và các dịch vụ, tiện ích cơ bản).

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị sớm hoàn thành “Đề án phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị” đáp ứng nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền cho đông đảo người dân để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị bố trí nguồn vốn ngân sách Nhà nước tương xứng để bảo đảm thực hiện các mục tiêu của chính sách an sinh nhà ở, để khắc phục tình trạng thiếu nguồn vốn ưu đãi làm “vốn mồi” từ ngân sách Nhà nước.