Quý 1/2023: Xuất hiện “ông lớn ẩn danh” gom mua bất động sản

Thị trường địa ốc xuất hiện nhóm đầu tư mới

Theo một phân tích của Batdongsan.com.vn trong báo cáo quý 1/2023, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam được chia thành 4 nhóm điển hình: Rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

‏Thứ nhất là các doanh nghiệp ở nhóm ‏‏rủi ro khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.‏

‏Thứ hai là nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế ‏‏cân bằng‏‏ với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.‏

‏Thứ ba là nhóm chủ đầu tư bất động sản ‏‏tiềm lực‏‏ có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn. Những doanh nghiệp ở vị thế tiềm lực tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm ‏‏người chơi mới‏‏. Nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư,... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.

Nhà đầu tư xác định “thời điểm vàng” để thu mua bất động sản

Bắt đầu từ cuối tháng 2 khi Chính phủ liên tục có những chỉ đạo “nóng” về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản - tâm lý nhà đầu tư dần ổn định. Nhiều nhà đầu tư đự đoán thị trường đã chạm đáy và đang ở ngưỡng đi lên nên đã tranh thủ tìm mua bất động sản.

Bước sang tháng 3 đã có những nhóm nhà đầu tư “cá mập” âm thầm đi thâu tóm số lượng lớn bất động sản giá tốt. Nhóm nhà đầu tư này nhắm đến là bất động sản thứ cấp ở khu vực phía Đông, chủ yếu là phân khúc biệt thự, liền kề ở một số dự án pháp lý tốt, đã hoàn thiện hạ tầng. Kinh tế khó khăn khiến giá thứ cấp tốt hơn bao giờ.

Phân khúc bất động sản thấp tầng ở Hà Nội luôn tăng giá theo năm trong suốt 10 năm qua. Sau thời gian tăng nóng 2018-2022 hiện tại là cơ hội để nhà đầu tư mua được hàng giá tốt. Nếu chần chừ, cơ hội sẽ không quay trở lại vì một khi thị trường tốt hơn, giá chỉ tăng không giảm.

Không chỉ các nhà đầu tư “tay to”, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, người mua thực cũng đã bắt đầu tranh thủ mua bất động sản khi giá vẫn còn rẻ.

Hiện tại, thị trường bắt đầu có giao dịch đã phá tan không khí trầm lắng bao trùm suốt gần 1 năm qua. Môi giới “vỡ òa” khi chốt được giao dịch đầu tiên sau nửa năm. Nhiều văn phòng công chứng cũng bắt đầu có khách đến chuyển nhượng bất động sản trở lại. Thậm chí, cá biệt có những khu vực như Hoài Đức, Long Biên (Hà Nội), Văn Giang (Hưng Yên) môi giới đã có những ngày kín lịch hẹn với khách hàng.

Có thể nói, sau một thời gian trầm lắng, bất động sản đã bắt đầu có giao dịch. Mặc dù, các giao dịch chủ yếu thuộc phân khúc ở thực như chung cư, biệt thự, liền kề nhưng cũng đã truyền “hơi ấm” lên cả thị trường. Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào cũng được người mua để ý, người mua và nhà đầu tư hiện nay đang đi từng bước rất thận trọng, yếu tố quyết định mua hiện tại là vẫn nằm ở pháp lý và sức khỏe chủ đầu tư.