Savills: Căn hộ 2-4 tỷ đồng gần như biến mất

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills, nguồn cung căn hộ mới trong quý đạt khoảng 3.100 căn, giảm 42% so với quý trước và giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025. Tính chung 9 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt 14.100 căn, giảm 31% so với cùng kỳ.

Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 9.700 căn, giảm so với quý trước do nguồn cung mới suy giảm và sức hấp thụ ở mức thấp. Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ hạng B, trong khi căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung căn hộ hạng A tăng liên tục từ quý II/2025 và đạt đỉnh vào quý II/2026, khi chiếm 42% tổng nguồn cung mới. Tuy nhiên, tỷ trọng này đã giảm trong quý III/2026.

Ở chiều giao dịch, thị trường ghi nhận khoảng 3.800 căn hộ bán được trong quý III, giảm 26% so với quý trước và giảm 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Căn hộ hạng B chiếm 73% tổng lượng giao dịch.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 39%, trong khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 59%. Lũy kế 9 tháng đầu năm, thị trường tiêu thụ khoảng 13.600 căn hộ, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2025. Nhu cầu vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng B.

Căn hộ 2-4 tỷ đồng gần như biến mất

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, lượng căn hộ bán được là một trong những chỉ số phản ánh sức khỏe thị trường. Thực tế, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt, khiến người mua ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Đáng chú ý, hơn 70% số căn hộ giao dịch trong quý III có giá trên 6 tỷ đồng, trong khi dòng sản phẩm giá 2-4 tỷ đồng gần như biến mất. Giá chào bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 107 triệu đồng/m², giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ bình quân đạt khoảng 75 triệu đồng/m², giảm theo quý ở tất cả các phân khúc nhưng tăng theo năm. Đây là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ thứ cấp giảm. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp lớn nhất ở phân khúc hạng A, lên tới 28%, tiếp theo là phân khúc hạng B với 17%.

Savills cho biết nguồn cung căn hộ hạng C đã giảm bình quân 27% mỗi năm kể từ năm 2022. Tình trạng thiếu hụt sản phẩm giá phù hợp đang tạo thêm áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình.

Theo bà Hằng, áp lực từ lãi suất cao và mặt bằng giá căn hộ đắt đỏ khiến thanh khoản thị trường phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong quý III/2026, cả nguồn cung mới và lượng căn hộ bán được ở phân khúc hạng A đều giảm. Ngược lại, giao dịch căn hộ hạng B và hạng C tăng so với quý trước. Do đó, sự suy giảm của lượng căn hộ bán được toàn thị trường chủ yếu đến từ phân khúc hạng A.

Trong thời gian tới, nguồn cung được kỳ vọng cải thiện. Riêng quý IV/2026, dự kiến có 11 dự án mới mở bán với khoảng 7.000 căn hộ. Các đại dự án mới cùng những chính sách hỗ trợ được kỳ vọng góp phần mở rộng nguồn cung trên thị trường.

Savills nhận định, dù khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn, nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì bền vững nhờ quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Việc phát triển các dự án tại khu vực vùng ven và những tỉnh lân cận có thể mở ra thêm cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền, trong bối cảnh giá căn hộ tại các khu vực trung tâm ở mức cao.