Shark Phú: Giá BĐS sẽ neo cao khi tiền trong nền kinh tế vẫn tăng gấp 3-4 lần, lương 10 triệu/tháng không ai mua nổi nhà

Trong bối cảnh nền kinh tế đang đứng trước những ngưỡng cửa chuyển giao quan trọng, những nhận định về thị trường và thu nhập luôn thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Mới đây, trong chương trình “Cafe Sáng" do Hội Doanh nhân trẻ Hà Nội tổ chức, ông Nguyễn Xuân Phú, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Sunhouse (thường được biết đến với tên gọi Shark Phú), đã đưa ra những phân tích sắc bén và thực tế về mối quan hệ giữa giá vàng, bất động sản và thu nhập của người lao động.

Theo ông, nếu lấy vàng làm thước đo cho bài toán mua nhà ở đô thị hiện nay, chúng ta sẽ thấy một con số khiến nhiều người phải giật mình về sự chênh lệch giữa tích lũy và giá trị tài sản.

Giá vàng mức cao sẽ thiết lập mặt bằng giá cả mới

Để hiểu rõ hơn về tính thực tế mà Shark Phú đề cập, chúng ta cần nhìn lại công thức tính toán dựa trên lịch sử giá cả. Theo phân tích của ông, trước đây một căn nhà phổ biến thường có giá trị tương đương khoảng 10 cây vàng. Ở thời điểm giá vàng chỉ ở mức 30 triệu đồng mỗi cây, tổng giá trị của căn nhà đó chỉ vào khoảng 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi giá vàng đã vượt ngưỡng 130 triệu đồng một lượng, thì 10 cây vàng đó đã tương đương với hơn 1,3 tỷ đồng, thậm chí lên tới 1,5 tỷ đồng tùy theo biến động thị trường. Trong khi đó, mức thu nhập phổ biến của một bộ phận lớn người lao động vẫn đang duy trì ở mức khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 120 triệu đồng mỗi năm.

Điều này đồng nghĩa với việc người lao động phải mất hơn 10 năm không chi tiêu bất cứ đồng nào mới có thể tích lũy đủ tiền mua nhà, với điều kiện lý tưởng là giá nhà không tăng thêm. Từ phép tính này, Shark Phú nhấn mạnh rằng nếu muốn theo kịp mặt bằng giá nhà đang neo theo vàng trong giai đoạn tới, thu nhập của người dân buộc phải tăng gấp đôi, thậm chí là gấp ba.

Lý giải sâu hơn về hiện tượng này, Chủ tịch tập đoàn Sunhouse cho rằng vàng không đơn thuần chỉ là một tài sản trú ẩn an toàn mà còn đóng vai trò là "mỏ neo giá" có sức lan tỏa mạnh mẽ đến toàn bộ hệ sinh thái kinh tế,.

Khi giá vàng tăng cao và ổn định ở một vùng giá mới, nó sẽ kéo toàn bộ mặt bằng giá cả xung quanh lên theo, từ bất động sản cho đến hàng hóa tiêu dùng và chi phí sinh hoạt.

Ông nhận định rằng đây không phải là một dự báo cảm tính mà là một quy luật kinh tế đã từng lặp lại trong các chu kỳ trước đó. Khi một tài sản mang tính neo giá như vàng dịch chuyển, nó buộc các lĩnh vực khác phải điều chỉnh để phù hợp với giá trị thực tế của đồng tiền và tài sản. Hệ quả tất yếu là thu nhập của người lao động không thể đứng yên ở mức 10 triệu đồng mỗi tháng mà buộc phải dịch chuyển lên một nấc thang mới, từ 20 đến 30 triệu đồng, thì mới đủ sức theo kịp chi phí sống và duy trì khả năng sở hữu nhà ở,.

Dưới góc nhìn của Shark Phú, giai đoạn từ năm 2026 đến năm 2030 nhiều khả năng sẽ đánh dấu một chu kỳ tăng trưởng mới của nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ đi kèm với áp lực tăng giá trên diện rộng bắt đầu từ yếu tố vàng.

Ông dự báo rằng nếu giá vàng tiếp tục duy trì ở mức cao, toàn bộ nền kinh tế sẽ phải thiết lập một mặt bằng giá mới. Điều này có nghĩa là từ những mặt hàng thiết yếu nhất như lương thực, thực phẩm đến các loại nguyên liệu đầu vào như nhôm, đồng đều sẽ phải tăng giá.

Ông đưa ra những ví dụ rất đời thường để minh chứng: người trồng lúa phải bán lúa với giá cao hơn, người sản xuất vật liệu phải tăng giá bán, và cuối cùng là những người kinh doanh dịch vụ như quán ăn cũng buộc phải điều chỉnh giá để đảm bảo thu nhập.

Một bát phở từ mức giá vài nghìn đồng ngày xưa, nay đã lên 50.000 đồng và "neo" lại ở đó. Mọi chi phí từ ăn uống, sinh hoạt đến chi phí sống đều sẽ tăng dần theo mặt bằng mới mà vàng đã xác lập.

Nếu giá nhà cứ áp theo vàng mà thu nhập không đổi thì không ai mua nổi

Riêng đối với thị trường địa ốc, Shark Phú nhận định bất động sản là lĩnh vực đầu tiên và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ nhất từ biến động của giá vàng. Khi vàng neo ở mức cao, giá nhà đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục leo thang để tương xứng với giá trị của vàng.

Dựa trên các số liệu dự báo quốc tế, xu hướng của giá vàng thế giới có thể đạt từ 4.500 đến 5.300 USD mỗi ounce vào năm 2026, thậm chí chạm mức 7.000 USD vào năm 2030 trong các kịch bản lạm phát kéo dài và bất ổn địa chính trị.

Tại Việt Nam, giá vàng SJC dự kiến có thể dao động từ 160 đến 200 triệu đồng một lượng trong giai đoạn 2026-2030. Những con số này càng củng cố thêm nhận định của ông về một đợt "sóng lớn" tăng giá đang hình thành. Giai đoạn này được ông ví như một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ tương đồng với giai đoạn 2004-2007, với thời điểm bùng nổ dự kiến rơi vào khoảng năm 2028.

Ông cảnh báo rằng nếu giá nhà cứ áp theo vàng như vậy mà thu nhập không đổi thì sẽ không ai có thể mua nổi. Để giải quyết bài toán này, thị trường bắt buộc phải có sự điều chỉnh về lương. Doanh nghiệp muốn tăng lương cho nhân viên thì buộc lòng phải tăng giá sản phẩm, tạo thành một vòng xoáy điều chỉnh đồng bộ trong toàn nền kinh tế.

Mặc dù thị trường bất động sản đang có những tín hiệu phục hồi nhờ vào các chính sách mới như Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực trong giai đoạn 2024-2025, cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành hay hệ thống Metro, nhưng áp lực về giá đối với người có nhu cầu ở thực vẫn là rất lớn.

Bàn về thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM, ông Phú cho rằng hai đô thị lớn này đang chứng kiến những biến động rất khác biệt, chủ yếu bắt nguồn từ tác động của chính sách, đặc biệt là việc kiểm soát chặt nguồn cung.

Chính yếu tố này đã đẩy giá nhà tăng vọt, có nơi gấp hai, thậm chí gấp ba chỉ trong vòng 1-2 năm trở lại đây. Theo ông, mức tăng này không hoàn toàn xuất phát từ quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường mà là hệ quả của chính sách, khiến khả năng dự báo trở nên khó khăn hơn. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải đặt việc nghiên cứu chính sách lên hàng đầu nếu không muốn rơi vào thế bị động.

Những phân khúc bất động sản đã "chết" trong thời gian dài, như bất động sản nghỉ dưỡng, đều chịu thiệt hại nặng. Ông Phú dẫn chứng, một căn nhà tại Phú Quốc được mua vào năm 2018 với giá khoảng 25 tỷ đồng, đến nay chỉ còn quanh mức 10 tỷ đồng. Tình trạng sụt giảm tương tự cũng xảy ra với các khách sạn tại Nha Trang, Phú Quốc hay Đà Nẵng. Tuy nhiên, theo ông, nếu nhìn sâu vào bản chất, đây không chỉ là cú rơi của thị trường mà còn có thể mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư trong giai đoạn tới.

Ông Phú cũng phân tích quy luật vận động quen thuộc của các chu kỳ kinh tế: trong giai đoạn phục hồi, thị trường chứng khoán thường khởi sắc trước, tiếp đó là bất động sản và sau cùng là hàng hóa. Khi thị trường đạt đến điểm bão hòa, chu kỳ sẽ khép lại và quay trở về trạng thái ban đầu, thường lặp lại sau khoảng một thập kỷ.

Từ góc nhìn dài hạn, shark Phú nhận định bất động sản Việt Nam trong 10 năm tới vẫn có xu hướng tăng giá, khi lượng tiền trong nền kinh tế dự kiến tiếp tục mở rộng gấp 3-4 lần. Tuy nhiên, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước giữ vai trò điều tiết nguồn cung, nên giá bất động sản tại Việt Nam không vận động thuần túy theo cơ chế thị trường, mà chịu tác động rất lớn từ chính sách.