Giá bất động sản Việt Nam vượt 10.000 USD/m², lãnh đạo CBRE nhắc đến con số 70.000 USD/m² ở Seoul

Bất động sản Việt Nam giá trên 10.000 USD/m² vẫn có dư địa?

Tại tọa đàm “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới”, chiều 11/11, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới sau khoảng hai năm tăng trưởng nóng.

Theo bà Hằng, trong hai năm vừa qua, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp tăng bình quân hơn 25% mỗi năm. Tuy nhiên, thị trường hiện đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, từng bước tìm lại trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Nguồn cung dồi dào hơn, trong khi nhu cầu ngày càng phân hóa rõ nét giữa các phân khúc.

Ba động lực được CBRE xác định sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới gồm dư địa đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu bất động sản.

Đáng chú ý, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện mới khoảng 40%, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% tại nhiều quốc gia Đông Nam Á. Đây là dư địa quan trọng để mở rộng không gian đô thị và thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong dài hạn.

Bên cạnh đó, tăng trưởng kinh tế được kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường thông qua việc cải thiện thu nhập và khả năng chi trả của người dân. Cơ cấu nhu cầu cũng đang thay đổi khi nhu cầu mua nhà để ở ngày càng nổi bật, thay vì phụ thuộc quá lớn vào hoạt động đầu tư như trước.

Một trong những yếu tố khiến thị trường Việt Nam tiếp tục thu hút nhà đầu tư quốc tế là dư địa phát triển còn lớn, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao.

Bà Hằng dẫn lại cuộc trao đổi gần đây với tổng giám đốc một đơn vị đầu tư nước ngoài. Vị này cho rằng mức giá bất động sản trên 10.000 USD/m² tại Việt Nam hiện nay đã khá cao. Tuy nhiên, khi đặt cạnh thị trường Hàn Quốc, mức giá đó lại có một tương quan khác.

Cụ thể, tại những vị trí đắc địa hoặc dự án chất lượng cao ở Seoul, giá bất động sản có thể lên tới 50.000-70.000 USD/m².

Theo lãnh đạo CBRE Việt Nam, điều nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy không chỉ là mặt bằng giá hiện tại mà còn là tiềm năng phát triển dài hạn của thị trường. Việt Nam có cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu nhà ở lớn và quá trình đô thị hóa vẫn còn nhiều dư địa.

Bà Hằng cho rằng giai đoạn hiện nay chủ yếu là thời điểm thị trường điều chỉnh, tự cân bằng cung - cầu dưới tác động của các yếu tố tài chính và nguồn lực. Tuy nhiên, xét về nền tảng, nhu cầu bất động sản vẫn rất mạnh mẽ.

Một làn sóng M&A BĐS có thể xuất hiện khi doanh nghiệp Việt gặp khó về vốn

Một diễn biến đáng chú ý khác là sự trở lại của dòng vốn ngoại sau thời gian dài các doanh nghiệp trong nước giữ vai trò dẫn dắt thị trường.

Theo bà Hằng, khoảng 5 năm trước, dòng vốn ngoại từng giữ vai trò áp đảo. Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại đây, doanh nghiệp nội địa vươn lên mạnh mẽ, trong khi nhà đầu tư nước ngoài gặp nhiều trở ngại về thủ tục pháp lý và khả năng tiếp cận quỹ đất.

Hiện nay, bối cảnh đang có sự thay đổi. Khi thị trường bước vào chu kỳ mới, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước lại gặp khó khăn về nguồn vốn. Đây là thời điểm các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu quay lại tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam.

Đáng chú ý, bên cạnh những nhà đầu tư quen thuộc, thị trường còn ghi nhận sự quan tâm của các nhà đầu tư và đơn vị tư vấn đến từ Trung Đông, Nga và châu Âu.

Sức hấp dẫn của Việt Nam đến từ sự ổn định kinh tế vĩ mô, môi trường chính trị, triển vọng tăng trưởng GDP và dư địa phát triển bất động sản. Ngoài ra, Việt Nam còn hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo ghi nhận của CBRE, bất động sản công nghiệp đang phát triển tích cực, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp ở mức cao. Xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam kéo theo nhu cầu mở rộng nhà máy, khu công nghiệp và tạo thêm việc làm cho người lao động. Những yếu tố này tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với nhiều phân khúc bất động sản.

Bên cạnh đó, bà Hằng đánh giá những cải thiện trong hệ thống pháp lý và quy trình cấp phép dự án đang góp phần tháo gỡ rào cản cho nhà đầu tư nước ngoài.

Trước đây, không ít nhà đầu tư phải mất cả thập kỷ, thậm chí lâu hơn, để hoàn tất thủ tục pháp lý cho một dự án. Điều này từng khiến khối ngoại e ngại khi tham gia thị trường. Tuy nhiên, những thay đổi về chính sách và cơ chế quản lý gần đây đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư.

Một cơ hội khác đang mở ra từ hoạt động liên doanh và mua bán, sáp nhập (M&A). Theo Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, bên cạnh những doanh nghiệp lớn sở hữu quỹ đất rộng và năng lực triển khai tốt, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước đã tiếp cận được quỹ đất nhưng lại thiếu nguồn lực tài chính hoặc năng lực phát triển dự án.

Đây chính là dư địa để nhà đầu tư quốc tế tham gia thông qua hợp tác, liên doanh hoặc M&A. Ngược lại, doanh nghiệp trong nước cũng có cơ hội tận dụng nguồn vốn, kinh nghiệm quản trị và năng lực phát triển dự án của đối tác ngoại.

Theo bà Hằng, sự kết hợp giữa quỹ đất và khả năng triển khai của doanh nghiệp nội với nguồn lực tài chính từ nhà đầu tư nước ngoài có thể tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản trong chu kỳ mới.