Sếp CBRE Việt Nam: Sau 2 năm giá bất động sản tăng hơn 25%/năm

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới" do The LEADER tổ chức ngày 11/11 tại Hà Nội, bà Đặng Phương Hằng -Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, đã đưa ra những nhận định đáng chú ý về diễn biến thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng giá mạnh.

Trong phiên tọa đàm do nhà báo Trần Ngọc Sơn, Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Nhà Quản trị (TheLEADER) điều phối, một trong những vấn đề trọng tâm được đặt ra là liệu thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong quá trình điều chỉnh của chu kỳ cũ hay đã thực sự bước sang một chu kỳ phát triển mới.

Từ góc nhìn của đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường quốc tế, lãnh đạo CBRE Việt Nam cho rằng thị trường đã xuất hiện những chuyển biến đủ rõ nét để xác định đây là thời điểm khởi đầu một chu kỳ mới.

Thị trường bất động sản bắt đầu tái cân bằng

Theo bà Đặng Phương Hằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau khoảng hai năm tăng trưởng nóng. Đáng chú ý, trong giai đoạn này, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng hơn 25% mỗi năm.

Tuy nhiên, thay vì tiếp tục vận động theo xu hướng tăng nóng trước đó, thị trường hiện đang chuyển sang giai đoạn tái cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là nguồn cung bất động sản đã trở nên dồi dào hơn. Trong khi đó, nhu cầu của người mua ngày càng thể hiện rõ sự phân hóa giữa các phân khúc, thay vì tập trung vào một số nhóm sản phẩm nhất định.

Điều này cho thấy thị trường không chỉ thay đổi về lượng sản phẩm được đưa ra mà còn có sự chuyển dịch trong cách người mua tiếp cận và lựa chọn bất động sản.

Theo lãnh đạo CBRE Việt Nam, những chuyển động này là cơ sở để nhận diện một giai đoạn phát triển mới, trong đó quan hệ cung - cầu và nhu cầu thực tế của người mua ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Từ kết quả nghiên cứu thị trường cũng như quá trình làm việc với khách hàng, CBRE xác định ba động lực chính có thể dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, gồm đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu.

Ba động lực định hình chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Động lực đầu tiên được bà Hằng nhấn mạnh là dư địa đô thị hóa còn rất lớn của Việt Nam.

Theo phân tích của lãnh đạo CBRE, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện mới đạt khoảng 40%, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% được bà dẫn chiếu tại nhiều quốc gia trong khu vực Đông Nam Á.

Khoảng cách này cho thấy quá trình phát triển đô thị tại Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt khi hệ thống hạ tầng tiếp tục được đầu tư và không gian đô thị ngày càng mở rộng.

Việc hình thành các khu đô thị mới, phát triển kết nối hạ tầng và mở rộng các vùng đô thị được kỳ vọng sẽ tạo thêm nhu cầu về nhà ở, qua đó bổ sung động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Động lực thứ hai đến từ triển vọng tăng trưởng kinh tế. Bà Hằng nhận định, tăng trưởng GDP không chỉ thúc đẩy các hoạt động đầu tư mà còn có tác động trực tiếp đến thu nhập và khả năng chi trả của người dân.

Trong bối cảnh Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong những năm tới, đây được xem là yếu tố quan trọng đối với triển vọng phát triển của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo phân tích của lãnh đạo CBRE, khả năng chuyển hóa tăng trưởng kinh tế thành sức mua bất động sản còn phụ thuộc vào mức độ lan tỏa của thành quả tăng trưởng đến thu nhập của người dân.

Nói cách khác, triển vọng của thị trường không chỉ được quyết định bởi tốc độ tăng trưởng GDP mà còn gắn chặt với sự cải thiện thực chất về năng lực tài chính của người mua nhà.

Động lực thứ ba, đồng thời phản ánh sự thay đổi đáng chú ý trong cấu trúc thị trường, là xu hướng dịch chuyển từ hoạt động đầu tư sang nhu cầu mua nhà để ở thực.

Theo bà Hằng, nếu trước đây thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ nhu cầu đầu tư bất động sản, thì hiện nay nhu cầu ở thực đang trở thành một trong những yếu tố dẫn dắt quan trọng.

Đáng chú ý, nhu cầu mua nhà không còn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp mà ngày càng phân hóa theo khả năng tài chính, mục đích sử dụng và nhu cầu thực tế của từng nhóm khách hàng.

Sự thay đổi này đặt ra yêu cầu đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong việc nghiên cứu nhu cầu thị trường, xây dựng cơ cấu sản phẩm và lựa chọn chính sách bán hàng phù hợp.

Dù vậy, lãnh đạo CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh rằng nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân vẫn duy trì ở mức cao và là nhu cầu chính đáng. Điểm khác biệt nằm ở chỗ khả năng hiện thực hóa nhu cầu đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực tài chính của người mua cũng như các chính sách bán hàng được chủ đầu tư áp dụng.

Như vậy, từ góc nhìn của CBRE, chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam không đơn thuần được nhận diện qua sự phục hồi của nguồn cung hay biến động giá bán, mà còn thể hiện ở những thay đổi trong cấu trúc nhu cầu.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đang bước vào thời kỳ mà sự cân bằng cung - cầu, khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực tế được kỳ vọng sẽ có ảnh hưởng ngày càng lớn đến triển vọng phát triển.

Trong bối cảnh đó, dư địa đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự chuyển dịch của nhu cầu người mua sẽ là ba yếu tố quan trọng định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới.