Sửa đổi Luật Đất đai: Đất vi phạm trước 1/8/2024 có thể sẽ được xem xét cấp sổ đỏ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay đang đưa ra một hướng xử lý mới đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024. Tuy nhiên, mốc thời gian này không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất đương nhiên được cấp sổ đỏ; đất còn phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện về quá trình sử dụng, tranh chấp, quy hoạch, quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Mở rộng cơ sở xem xét cấp sổ đỏ đối với đất có vi phạm về thủ tục

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là đề xuất bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục.

Theo khoản 5 Điều 64 của Dự thảo Luật Đất đai số 01 ngày 20/7/2026, Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Đây là nội dung được đặt trong bối cảnh thực tế vẫn còn nhiều trường hợp chưa được giải quyết dứt điểm trong quá trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.

Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, những vướng mắc còn tồn tại tập trung ở một số nhóm như đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường; đất được giao không đúng thẩm quyền; đất lấn, chiếm; đất tự ý chuyển mục đích sử dụng hoặc các trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá một số quy định hiện hành còn thiếu thống nhất, gây khó khăn trong quá trình thực hiện tại địa phương và chưa giải quyết triệt để các tồn tại phát sinh từ trước. Trong bối cảnh đó, quy định mới được đưa vào Dự thảo nhằm tạo thêm cơ sở pháp lý để xem xét xử lý những trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục, nhưng việc cấp giấy chứng nhận vẫn phải dựa trên một loạt điều kiện cụ thể.

Mốc 1/8/2024 không phải “tấm vé” cấp sổ đỏ

Điểm cần đặc biệt lưu ý là người dân không nên hiểu rằng chỉ cần chứng minh hành vi vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 1/8/2024 thì sẽ được cấp sổ đỏ.

Theo nội dung được cung cấp, khoản 5 Điều 64 Dự thảo đặt ra đồng thời các điều kiện để Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận.

Cụ thể, trường hợp sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu:

Vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 1/8/2024;

Đất đã được sử dụng ổn định;

Đất không có tranh chấp;

Việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch;

Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Như vậy, mốc 1/8/2024 chỉ là điều kiện về thời điểm xảy ra vi phạm, không phải căn cứ duy nhất để được cấp giấy chứng nhận. Nói cách khác, một thửa đất có vi phạm về thủ tục trước thời điểm này nhưng đang tranh chấp, không phù hợp quy hoạch hoặc việc sử dụng gây ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình thì không thể chỉ dựa vào mốc thời gian để mặc nhiên được cấp sổ đỏ.

Cách thiết kế này cho thấy Dự thảo đang hướng tới việc xử lý những tồn tại về thủ tục trong quá trình sử dụng đất, nhưng vẫn đặt việc cấp giấy chứng nhận trong khuôn khổ các yêu cầu về quản lý đất đai và lợi ích công cộng. Đề xuất mới cũng đáng chú ý ở cách tiếp cận so với Luật Đất đai năm 2024.

Theo thông tin được cung cấp, Điều 139 của Luật Đất đai hiện hành quy định việc giải quyết đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, đồng thời phân loại các nhóm trường hợp và đặt ra những điều kiện cụ thể để xem xét cấp giấy chứng nhận.

Trong khi đó, khoản 5 Điều 64 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra một nguyên tắc chung đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024. Nếu Luật hiện hành tập trung xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai trước mốc 1/7/2014 theo từng nhóm thì Dự thảo đưa vấn đề sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1/8/2024 vào điều khoản quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận.

Theo hướng này, quy định mới được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý thống nhất hơn trong quá trình xử lý các trường hợp tồn tại từ trước. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh đây vẫn là đề xuất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chưa phải quy định có hiệu lực áp dụng.

Dự thảo cũng siết nguyên tắc cấp giấy chứng nhận

Bên cạnh việc mở thêm cơ sở xem xét đối với đất có vi phạm về thủ tục, Dự thảo đồng thời quy định rõ hơn nguyên tắc cấp giấy chứng nhận. Theo Điều 64, giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người quản lý đất khi đáp ứng đủ điều kiện.

Trường hợp nhiều người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của các đồng chủ sử dụng, đồng chủ sở hữu. Dự thảo cũng quy định giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ngoại trừ các trường hợp được miễn, được ghi nợ hoặc thuê đất trả tiền hằng năm.

Đối với tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận chỉ được cấp cho nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành tại thời điểm cấp giấy. Như vậy, cách tiếp cận của Dự thảo không chỉ nhằm xử lý những trường hợp tồn tại về thủ tục, mà còn hướng tới việc xác định rõ hơn ai là người có quyền đối với đất và tài sản, đồng thời gắn việc cấp giấy chứng nhận với nghĩa vụ tài chính và các điều kiện pháp lý liên quan.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết

Một điểm quan trọng khác là Dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nội dung được giao quy định chi tiết còn bao gồm việc xác định lại diện tích đất ở; đính chính, thu hồi và hủy giấy chứng nhận đã cấp. Điều này có ý nghĩa trong việc bảo đảm các nguyên tắc được quy định trong luật có thể được cụ thể hóa thành trình tự, điều kiện và cách thức xử lý phù hợp trong thực tế.

Với đề xuất cấp sổ đỏ cho đất có vi phạm về thủ tục, điểm cốt lõi cần hiểu đúng là: Dự thảo không mở một cơ chế “hợp thức hóa” mọi trường hợp vi phạm xảy ra trước ngày 1/8/2024. Đây chỉ là cơ sở để Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận khi người sử dụng đất đồng thời đáp ứng các điều kiện về sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình. Do đây mới là nội dung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các điều kiện và cơ chế thực hiện cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình xây dựng, tiếp thu, hoàn thiện và thông qua luật.