Sửa Luật Đất đai: Đề xuất tránh người dân cùng bị thu hồi đất nhưng nhận chính sách tái định cư khác nhau

Trong bối cảnh Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được hoàn thiện, các chuyên gia pháp lý đã đưa ra nhiều kiến nghị liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như cơ chế chuyển tiếp đối với các dự án đang triển khai.

Đề xuất mở rộng tái định cư tại chỗ khi người dân bị thu hồi đất

Tại hội thảo góp ý do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đề xuất mở rộng nguyên tắc tái định cư tại chỗ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến, người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư tại chỗ. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện các mục đích khác, người dân được tái định cư tại chỗ nếu khu vực thu hồi có quỹ đất, nhà.

So với quy định hiện hành, trường hợp được bảo đảm tái định cư tại chỗ đã bổ sung thêm “khu dân cư nông thôn”, bên cạnh các dự án “khu đô thị”. Tuy nhiên, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc quyền tái định cư tại chỗ phụ thuộc vào cách phân loại dự án là “khu đô thị” hay “khu dân cư nông thôn” có thể dẫn đến sự khác biệt về chính sách đối với những người dân có hoàn cảnh giống nhau.

Ông lấy ví dụ, Nhà nước thu hồi một khu đất để triển khai dự án nhà ở thương mại thanh toán dự án BT nhưng dự án có quy mô nhỏ, chưa đáp ứng tiêu chí là “khu đô thị”. Trong trường hợp này, người dân có đất bị thu hồi không thuộc diện được bảo đảm bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tại chỗ, trong khi tại một khu đất khác cùng khu vực, nếu được xác định là “khu đô thị”, người dân lại có thể được áp dụng chính sách tái định cư tại chỗ.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, trong bối cảnh phạm vi các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được mở rộng, trong đó có quỹ đất đối ứng cho dự án BT, cách quy định hiện nay có thể khiến một số người bị thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại không thuộc hai nhóm trên không được tái định cư tại chỗ.

Vì vậy, ông đề nghị hoàn thiện quy định theo hướng mở rộng nguyên tắc tái định cư tại chỗ đối với trường hợp thu hồi đất để triển khai dự án nhà ở thương mại, nhằm bảo đảm tính đồng bộ trong chính sách.

Cùng với đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn lưu ý so với Luật Đất đai 2024, dự thảo không còn quy định ưu tiên bố trí vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ và người có công với cách mạng khi bị thu hồi đất. Theo ông, việc bỏ quy định này cần được cân nhắc kỹ bởi vị trí đất đối với các nhóm trên không chỉ gắn với chỗ ở mà còn liên quan đến việc làm và nguồn thu nhập.

Nếu chỉ được bố trí chỗ ở mới nhưng vị trí tái định cư không phù hợp, người dân có thể không được bảo đảm phục hồi sinh kế và tái thiết cuộc sống sau khi bị thu hồi đất. Vì vậy, ông đề nghị dự luật kế thừa nguyên tắc ưu tiên vị trí thuận lợi đối với người sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ để hỗ trợ phục hồi việc làm và nguồn thu nhập.

Liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường về đất đối với những trường hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/2014 đến ngày 1/8/2024.

Theo ông, nếu dự thảo mở rộng khả năng được xem xét cấp giấy chứng nhận cho nhóm này thì cần đánh giá rõ hệ quả đối với quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thu hồi đất, giao đất, chuyển nhượng dự án: Những điểm cần làm rõ khi sửa Luật Đất đai

Một trong những vấn đề khác được Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề cập là dự thảo mở rộng phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất sang trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với một số quỹ đất do Nhà nước quản lý.

Theo ông, trên thực tế, từ thời điểm lựa chọn nhà đầu tư đến khi hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất có thể kéo dài. Khi luật mới có hiệu lực, có thể tồn tại những dự án đã hoàn tất việc lựa chọn nhà đầu tư hợp pháp và thực hiện nhiều thủ tục nhưng chưa hoàn thành việc giao đất hoặc cho thuê đất.

Nếu những trường hợp này phải chuyển sang áp dụng quy định mới và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả lựa chọn nhà đầu tư trước đó có thể không còn ý nghĩa, dự án có thể phải thực hiện lại một phần quy trình, kéo dài thời gian và phát sinh thêm chi phí.

Vì vậy, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề nghị các dự án đã hoàn thành việc lựa chọn nhà đầu tư trước thời điểm luật mới có hiệu lực cần tiếp tục được công nhận kết quả và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đã được xác lập. Đối với các dự án đang trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, cần quy định rõ thời điểm chuyển tiếp để xác định trường hợp nào tiếp tục áp dụng pháp luật cũ.

Ông cũng đề nghị rà soát quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất. Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, dự án hiện có thể được chuyển nhượng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc pháp luật đầu tư, tùy từng trường hợp.

Do đó, thay vì chỉ dẫn chiếu đến pháp luật về kinh doanh bất động sản, ông đề xuất sử dụng cụm từ rộng hơn là “chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật” để bao quát các hình thức chuyển nhượng hợp pháp, tránh thu hẹp phạm vi và bỏ sót các cơ chế chuyển nhượng theo pháp luật đầu tư.

Một rủi ro khác được ông nêu là sự chồng chéo trong các quy định chuyển tiếp về giá đất và nghĩa vụ tài chính. Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, cần phân định rõ từng trường hợp, bao gồm hồ sơ đang xác định giá đất, hồ sơ chưa lập hoặc chưa trình phương án giá đất và trường hợp đã xác định xong giá nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Việc quy định rõ từng trường hợp sẽ tránh tình trạng một hồ sơ có thể đồng thời thuộc nhiều quy định chuyển tiếp, dẫn tới cách xác định nghĩa vụ tài chính khác nhau và gây lúng túng cho cơ quan thực thi, làm chậm tiến độ dự án.

Nhìn từ góc độ dữ liệu, Luật sư Trương Anh Tuấn đề xuất kết nối dữ liệu đất đai với công chứng, ngân hàng và thuế để đối soát từng giao dịch. Theo ông, mỗi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có thể được gắn một mã thống nhất để đối chiếu giá trị hợp đồng, dòng tiền thanh toán, nghĩa vụ thuế, thế chấp và đăng ký biến động.

Hệ thống cũng cần có khả năng lưu lại lịch sử tạo lập, cập nhật và chỉnh sửa dữ liệu, qua đó phục vụ công tác kiểm tra, thanh tra và xác định trách nhiệm khi cần thiết.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, quy định mới không chỉ cần đúng về mặt chính sách mà còn phải đủ rõ để có thể chuyển tiếp và vận hành trơn tru đối với những dự án đang triển khai. Với doanh nghiệp, đặc biệt là các dự án có sử dụng đất, những khoảng trống trong quy định chuyển tiếp có thể trở thành điểm nghẽn ngay tại thời điểm luật mới bắt đầu có hiệu lực.

Còn với người dân, việc hoàn thiện các quy định về tái định cư, bồi thường và hỗ trợ được cho là cần thiết để bảo đảm mục tiêu chuyển từ “bồi thường thiệt hại” sang “tái thiết cuộc sống” khi Nhà nước thu hồi đất.