Sửa đổi Luật Nhà ở: Đề xuất 'chung cư có thời hạn', cần làm rõ để tránh cách hiểu khác nhau

Sáng 19/8, Quốc hội tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI. Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Lần đầu đề xuất khái niệm “chung cư có thời hạn”

Theo nội dung được trình, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương đương 32% so với luật hiện hành. Việc sửa đổi nhằm tiếp tục thể chế hóa các chủ trương, định hướng mới về phát triển nhà ở, hoàn thiện hành lang pháp lý và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Điểm đáng chú ý nhất trong dự thảo là lần đầu quy định về “chung cư có thời hạn”, gắn với thời hạn sử dụng của công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và bảo đảm quyền tài sản.

Theo đề xuất, khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định. Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, quy định này nhằm cụ thể hóa quan điểm của Đảng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW2.

Nội dung này đang được cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục cân nhắc. Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu, dự thảo đã đưa ra khái niệm mới là “chung cư có thời hạn”, nhưng các điều khoản còn lại không tiếp tục sử dụng thuật ngữ này mà chủ yếu quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp nhận định, khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư” cùng các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại chương VII của dự thảo về cơ bản kế thừa các quy định của Luật Nhà ở năm 2023. Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo luật, nhằm tránh phát sinh những cách hiểu khác nhau liên quan đến “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn

Bên cạnh vấn đề trên, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi định hướng phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là một phân khúc chiến lược dài hạn, hướng tới đáp ứng nhu cầu chỗ ở của đông đảo người dân, đặc biệt là người lao động, người có thu nhập chưa cao và những nhóm chưa có điều kiện sở hữu nhà ở.

Dự thảo dành riêng một chương cho phát triển nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn Nhà nước và nguồn vốn ngoài Nhà nước. Các nội dung được đề xuất gồm đối tượng được thuê, hình thức phát triển, yêu cầu đối với dự án, trình tự thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá cho thuê cũng như quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê. Dự thảo đồng thời bổ sung quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp.

Đẩy mạnh phân cấp, đơn giản hóa thủ tục và mở thêm nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ

Một điểm mới khác là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở. Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo phân quyền, phân cấp cho chính quyền địa phương đối với 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, đồng thời đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa 7/7 thủ tục hành chính.

Đối với nhà ở xã hội, dự thảo luật hóa một số nội dung đã được triển khai trong thực tiễn theo các nghị quyết của Quốc hội và Chính phủ, liên quan đến lựa chọn chủ đầu tư, thủ tục đầu tư xây dựng, xác định giá bán, giá thuê mua, điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ, phát triển nhà lưu trú công nhân và tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội. Dự thảo cũng bổ sung hình thức BT trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm mở thêm phương thức huy động nguồn lực cho lĩnh vực này.

Ngoài ra, dự thảo đề xuất cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư, qua đó hướng tới nâng cao chất lượng quản lý và giảm khối lượng công việc cho Ban quản trị. Các quy định về sở hữu nhà ở, nhà ở xã hội, tái định cư, cải tạo và xây dựng lại chung cư, tài chính phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà chung cư và giao dịch về nhà ở cũng được rà soát, sửa đổi để phù hợp với các quy định pháp luật mới và thực tiễn.

Tại báo cáo thẩm tra, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cơ bản nhất trí với sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở và tán thành 6 nhóm chính sách được xác định. Cơ quan này đồng thời đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó làm rõ đối tượng được ưu tiên thụ hưởng chính sách, nguồn vốn của Quỹ nhà ở và việc quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước.

Đáng chú ý, cơ quan thẩm tra tiếp tục đề nghị nghiên cứu cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn của chính sách về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp, đồng thời bổ sung các quy định nhằm ưu tiên phát triển loại hình nhà ở cho thuê. Cùng với đó là yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, ngăn tình trạng trục lợi chính sách và đầu cơ nhà ở.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị tiếp tục xử lý những điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhất là các tranh chấp liên quan đến phần sở hữu chung và sở hữu riêng, hoạt động của Ban quản trị và Ban quản lý nhà chung cư.