Sức khỏe tài chính 20 ‘ông lớn’ bất động sản đang ở đâu trên bản đồ rủi ro?

Mặt bằng lãi suất duy trì thấp trong chín tháng đầu năm giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn trung – dài hạn và giảm chi phí tài chính cho hoạt động tái cơ cấu nợ. Tính đến ngày 31/8, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm 22–23% tổng dư nợ; trong đó cho vay kinh doanh bất động sản hơn 1,81 triệu tỷ đồng, tăng trên 10% so với cuối tháng 5. Giai đoạn 2021–2024, tín dụng bất động sản tăng bình quân 18%/năm; tám tháng đầu năm nay tăng gần 19% so với cuối 2024.

Song song với tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận 67.858 tỷ đồng huy động trong chín tháng đầu 2025, tăng 21% so với cùng kỳ 2024, với lợi suất phổ biến 12–14%. Nguồn vốn này chủ yếu phục vụ tái cơ cấu nợ và thanh toán đáo hạn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đồng thời đẩy mạnh phát hành cổ phiếu để tăng vốn chủ sở hữu và lên kế hoạch phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ nhằm giảm áp lực nghĩa vụ vay ngắn hạn.

Tỷ lệ đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản đang dần hạ nhiệt

Tính đến ngày 30/9, tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản của 20 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất dao động từ 12% đến 71%, với trung vị khoảng 45%. Sự khác biệt giữa các nhóm xuất phát từ quy mô đầu tư, cấu trúc nguồn vốn và chu kỳ ghi nhận doanh thu của từng doanh nghiệp.

Tỷ lệ cao tập trung ở các doanh nghiệp đang trong giai đoạn mở rộng quỹ đất và phát triển dự án quy mô lớn, khi dòng vốn giải ngân cho chi phí đền bù, san lấp và xây dựng được thực hiện trước giai đoạn thu hồi. Novaland đạt 70,9% do phần lớn tài sản hình thành từ các khoản hợp tác đầu tư và chi phí dở dang tại dự án đô thị lớn.

Becamex IDC và Kinh Bắc City lần lượt 58,5% và 58,6%, phản ánh đặc thù đầu tư hạ tầng khu công nghiệp với tỷ lệ chi phí kỹ thuật và san lấp cao trước khi doanh thu cho thuê được ghi nhận. Sunshine Group, Phát Đạt và Văn Phú trong khoảng 50–56%, do dòng vốn phân bổ chủ yếu cho các dự án đang triển khai, khiến tỷ trọng nợ tăng trong giai đoạn thi công.

Nhóm doanh nghiệp có tỷ lệ trung bình như Vinhomes và Sunshine Homes (40–45%) có vòng quay vốn ngắn hơn nhờ tiến độ bàn giao đều và doanh thu ghi nhận theo từng kỳ. Vincom Retail đạt 24,8% khi nguồn thu từ cho thuê mặt bằng mang lại dòng tiền ổn định, giúp giảm nhu cầu vay ngắn hạn.

So với cùng kỳ 2024, tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản giảm tại nhiều doanh nghiệp do lãi suất huy động trung – dài hạn giảm từ 150–200 điểm cơ bản, chi phí vay bình quân giảm tương ứng, và một phần dư nợ ngắn hạn được chuyển đổi sang kỳ hạn dài hơn trong giai đoạn tái cơ cấu nợ.

Nợ vay ròng của các doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp lại

Tính đến ngày 30/9, tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu của 20 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất dao động từ 0 đến 1,44 lần, với trung vị khoảng 0,45 lần. So với cùng kỳ 2024, phần lớn doanh nghiệp ghi nhận mức giảm nhẹ, phản ánh xu hướng hạ đòn bẩy tài chính trong bối cảnh chi phí vốn giảm và cơ cấu nợ được điều chỉnh.

Tỷ lệ cao tập trung ở Sunshine Group, Novaland và Văn Phú lần lượt ở mức 1,44; 1,19 và 1,10 lần. Ở các doanh nghiệp này, phần lớn nguồn lực tài chính phân bổ cho hàng tồn kho và chi phí xây dựng dở dang tại các dự án lớn, trong khi dòng tiền bán hàng hoặc chuyển nhượng chưa ghi nhận kịp kỳ. Novaland ngoài ra còn chịu áp lực từ quá trình tái cơ cấu nợ và hoán đổi nghĩa vụ tài chính.

Nhóm doanh nghiệp có tỷ lệ trung bình từ 0,4 đến 0,6 lần như Sunshine Homes, Taseco Land, Phát Đạt và Idico duy trì mức cân bằng giữa vốn vay và vốn chủ, sử dụng nợ vay ở mức vừa phải để bổ sung vốn lưu động và tài trợ dự án đang triển khai.

Tỷ lệ thấp hơn, ghi nhận ở Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, SJ Group, DIC Corp, Sonadezi, Đất Xanh và Vincom Retail. Vincom Retail gần như không phụ thuộc vào nợ vay ngắn hạn nhờ dòng tiền thuê mặt bằng ổn định. CEO Group âm 0,05 lần, phản ánh lượng tiền mặt và đầu tư ngắn hạn vượt quy mô dư nợ vay.

Khoảng cách thanh khoản giữa các ‘ông lớn’ bất động sản ngày càng rõ nét

Tính đến ngày 30/9, tỷ lệ tiền và tương đương tiền trên nợ vay tài chính ngắn hạn của 20 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất dao động từ 0,1 đến 128 lần, với trung vị ở mức thấp. Sự chênh lệch này chủ yếu phản ánh khác biệt về mô hình kinh doanh, cấu trúc dòng tiền và phương thức quản trị vốn lưu động của từng doanh nghiệp.

Ở nhóm có tỷ lệ cao, Vincom Retail đạt 128,2 lần nhờ mô hình cho thuê mặt bằng thương mại tạo ra dòng tiền ổn định, hầu như không phát sinh nhu cầu vay ngắn hạn; doanh nghiệp nắm giữ hơn 3.900 tỷ đồng tiền mặt và đầu tư tài chính ngắn hạn, trong khi nợ vay ngắn hạn chỉ 21,9 tỷ đồng.

CEO Group đạt 9,5 lần, phản ánh quy mô đầu tư và chính sách duy trì dự trữ tiền mặt cao để đảm bảo chi phí vận hành. Kinh Bắc City đạt 3,6 lần do chu kỳ thu hồi vốn nhanh nhờ hợp đồng cho thuê khu công nghiệp được thanh toán định kỳ. Nam Long và Sonadezi lần lượt đạt 2,3 và 2,0 lần, tương ứng với tiến độ bàn giao và thu tiền dự án ổn định hơn so với mức giải ngân đầu tư mới.

Nhóm có tỷ lệ trung bình từ 1 đến dưới 2 lần gồm Đất Xanh, DIC Corp, Khang Điền, SJ Group và Vinhomes, cho thấy sự cân đối tương đối giữa lượng tiền mặt và nghĩa vụ vay ngắn hạn.

Nhóm có tỷ lệ dưới 1 lần gồm Idico, Taseco Land, Becamex IDC, Sunshine Group, Sài Gòn VRG, Văn Phú, Novaland và Phát Đạt. Mức thấp này xuất phát từ đặc thù chu kỳ đầu tư dài, tỷ trọng hàng tồn kho và chi phí xây dựng dở dang lớn, trong khi dòng tiền bán hàng hoặc chuyển nhượng đất chưa về kịp kỳ.

Phát Đạt và Sunshine Homes đều ở mức thấp do vốn ngắn hạn chủ yếu tập trung tại các khoản phải thu và hàng tồn kho. Novaland đạt 0,12 lần, với 3.800 tỷ đồng tiền mặt và 32.000 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn, do phần lớn dòng tiền bị “khóa” trong quỹ đất và dự án đang triển khai.

So với cùng kỳ 2024, một số doanh nghiệp cải thiện tỷ lệ này nhờ tăng dự trữ tiền và giảm quy mô vay ngắn hạn, trong khi các doanh nghiệp còn lại duy trì ổn định do đặc thù chu kỳ thu hồi vốn dài và tiến độ triển khai dự án chưa có biến động lớn.

Hơn nửa doanh nghiệp bất động sản lớn đã vượt ngưỡng rủi ro tài chính

Kết quả đánh giá 20 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán theo ba chỉ tiêu an toàn tài chính cho thấy xu hướng cải thiện rõ rệt so với cùng kỳ 2024. Số doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ cả ba tiêu chí tăng từ 7 lên 11, nhờ mặt bằng lãi suất thấp và dòng tiền hoạt động cải thiện, giúp giảm nhu cầu vay mới và nâng khả năng thanh khoản.

Sáu doanh nghiệp vi phạm một tiêu chí chủ yếu chịu áp lực tại chỉ số đòn bẩy hoặc tiền mặt, do chu kỳ dự án dài và vốn bị “neo” trong hàng tồn kho hoặc chi phí dở dang. Hai doanh nghiệp vi phạm hai tiêu chí có điểm chung là vốn chủ tăng chậm hơn nợ vay, nhưng vẫn kiểm soát được thanh khoản thông qua bán tài sản hoặc phát hành tăng vốn.

Nhóm đạt cả ba tiêu chí an toàn gồm các doanh nghiệp có dòng tiền thuê ổn định hoặc quỹ đất đã hoàn thiện pháp lý, thường hạn chế vay ngắn hạn và duy trì tỷ lệ tiền mặt cao.

Novaland là doanh nghiệp duy nhất vi phạm cả ba tiêu chí trong hai năm liên tiếp. Tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản duy trì quanh 70%, nợ ròng/vốn chủ trên 1 lần và tiền mặt/nợ vay ngắn hạn chỉ 0,1 lần, phản ánh áp lực tái cấu trúc tài chính còn lớn dù đã triển khai hoán đổi nợ và thoái vốn dự án.