Thị trường bất động sản “náo nhiệt” trở lại

Thị trường “tạo nhiệt” trở lại

Với việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bên vững hơn. Các phân khúc BĐS, từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS Phạm Thị Miền, thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhất bao giờ hết là các phiên đấu giá được tổ chức xuyên đêm, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Cùng với đó, sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu "tạo nhiệt", tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đầy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch.

Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý, dấu hiệu "tạo nhiệt" còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự “tiếp tay” của một số nhóm đầu tư.

Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện. Cụ thể, quý III/2024, thị trường BĐS nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bản mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng, nhưng nguồn cung quý III vẫn cho thấy sự tăng trưởng khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt là những dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor, giúp thị trường trở nên náo nhiệt hơn,

Trong 9 tháng năm 2024, đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán, nhưng nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%; các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo, nhưng thị trường gần như văng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

“Mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm đối với các sản phẩm mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai đang gia tăng” - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS Phạm Thị Miền cho hay.

Đáng chú ý, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn áp đảo, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý III, các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.

Tính chung 9 tháng năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc.

... nhưng giá bán vẫn “leo thang”

Cũng theo đại diện Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS, trong quý III/2024 giá bán và mặt bằng giá nhà ở tiếp tục "leo thang", trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là phân khúc căn hộ, bởi tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Cụ thể, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến các tăng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng "nóng".

Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng kỷ lục, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư từ người mua ngoài tỉnh, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Hà Nội. Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng cải thiện trên diện rộng, với giá nhà đất thổ cư tại một số khu vực tăng từ 10 - 25% so với cùng kỳ.

Đối với TP Hồ Chí Minh, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh thành vùng ven tăng nhẹ, dao động từ 3 - 5%, với nguồn cung mới có giá bản cao hơn.

“Nhu cầu về BĐS, bạc gồm cả nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư, tiếp tục dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt và thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn có mức giá hợp lý hơn. Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được "săn lùng" mạnh tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh” - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS Phạm Thị Miền cho biết thêm.