Thị trường văn phòng đổ về phía Tây, khách thuê đứng trước nhiều lựa chọn

Thị trường văn phòng Hà Nội trong quý II/2026 tiếp tục duy trì trạng thái ổn định, trong đó nguồn cung và nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt về khu vực phía Tây và nội thành. Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, nguồn cung văn phòng chất lượng cao gia tăng, đặc biệt là phân khúc hạng A, đang mở rộng lựa chọn cho khách thuê và tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với các chủ đầu tư.

Theo ông Wiliam Gramond - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội tiếp tục tăng nhẹ theo quý, đạt khoảng 2,3 triệu m2 từ 190 dự án, sau khi The Marc 88 hoàn thành và đi vào hoạt động.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực nội thành và phía Tây. Trong khi đó, Hoàn Kiếm đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung hạng A khi các dự án chất lượng cao có xu hướng dịch chuyển sang Ba Đình và Cầu Giấy. Theo ông Wiliam Gramond, những khu vực này có lợi thế nhờ kết nối giao thông thuận tiện cùng hệ thống tiện ích xung quanh phong phú, đa dạng.

Về hoạt động thị trường, công suất thuê văn phòng đạt 86%, ổn định theo quý ở tất cả các hạng và tăng 3 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình không thay đổi theo quý nhưng tăng nhẹ 2% theo năm. Trong đó, văn phòng hạng C ghi nhận công suất cao nhất, còn hạng A có mức giá thuê cao nhất.

Nhu cầu nâng cấp mặt bằng tiếp tục dẫn dắt thị trường

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục duy trì sự ổn định và ghi nhận tăng trưởng tích cực. Diện tích cho thuê thêm trong quý II/2026 đạt khoảng 16.500m2, trong đó hạng A đang cho thấy lợi thế.

Đáng chú ý, khu vực phía Tây, đặc biệt là Cầu Giấy, ghi nhận lượng diện tích cho thuê thêm đáng kể. Đây cũng là diễn biến phù hợp với xu hướng mở rộng nguồn cung văn phòng ra phía Tây đang diễn ra trên thị trường Hà Nội.

Theo bà Hằng, nguồn cung văn phòng tại khu vực phía Tây chiếm khoảng 42%, trong khi khu vực phía Tây và nội thành cộng lại chiếm trên 80% tổng nguồn cung. Những con số này cho thấy xu hướng phát triển của thị trường văn phòng đang ngày càng rõ rệt theo hướng mở rộng ra phía Tây, trong khi khu vực trung tâm ngày càng hạn chế về nguồn cung.

Ở phía cầu, các giao dịch thuê văn phòng chủ yếu đến từ hoạt động di chuyển và nâng cấp mặt bằng. Theo bà Hằng, nhóm giao dịch di chuyển chiếm tới 74%, trong đó 61% số giao dịch di chuyển từ khu vực trung tâm ra phía Tây và 35% hướng tới các khu vực nội thành.

Các ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm và công nghệ thông tin tiếp tục chiếm tỷ trọng chính trong diện tích văn phòng được thuê. Cùng với đó, thị trường hiện mang lại nhiều lợi thế hơn cho khách thuê. Lợi thế này thể hiện ở khả năng đàm phán giá thuê cũng như số lượng lựa chọn lớn hơn đối với các tòa nhà có chất lượng.

Thêm nguồn cung, văn phòng hạng A chiếm ưu thế

Trong giai đoạn từ nay đến năm 2028, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 495.000m2 diện tích văn phòng từ 18 dự án. Nguồn cung mới chủ yếu là văn phòng hạng A và tập trung tại khu vực phía Tây cùng nội thành. Theo ông Wiliam Gramond, diễn biến này cho thấy xu hướng dịch chuyển của nguồn cung sang các sản phẩm chất lượng cao và ra khỏi khu vực trung tâm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết, nguồn cung văn phòng hạng A trong thời gian tới sẽ gia tăng đáng kể, trong đó khoảng 70% tập trung tại khu vực Starlake. Các dự án tại Tây Hồ Tây, Shilla và những tòa nhà trong khu vực Starlake được kỳ vọng bổ sung lượng lớn nguồn cung chất lượng cao cho thị trường.

Sự gia tăng nguồn cung này cũng đặt ra áp lực cạnh tranh đối với các chủ đầu tư. Theo ông Wiliam Gramond, nguồn cung hạng A mới lớn tại Starlake đến năm 2028 sẽ khiến các chủ đầu tư phải cạnh tranh mạnh hơn về chất lượng tòa nhà, ESG và trải nghiệm khách thuê.

Ở góc độ giá thuê, bà Hằng cho rằng lượng nguồn cung hạng A gia tăng có thể tạo áp lực khiến giá thuê trong khoảng 3 năm tới đi ngang hoặc có những điều chỉnh giảm. Trong khi đó, khu vực Tây Hồ Tây được kỳ vọng khẳng định vị thế là một trung tâm cung cấp văn phòng chất lượng tiếp theo của Hà Nội.

Thị trường nghiêng về phía khách thuê

Với lượng nguồn cung mới đáng kể dự kiến gia nhập thị trường trong những năm tới, các chuyên gia Savills cho rằng cán cân đang tiếp tục nghiêng về phía khách thuê.

Theo bà Hằng, từ nay đến năm 2028, khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn và có điều kiện đàm phán tốt hơn với chủ nhà. Điều này đặc biệt rõ nét tại khu vực phía Tây và nội thành, nơi tập trung phần lớn nguồn cung mới.

Trong khi đó, nguồn cung tại khu vực trung tâm, đặc biệt là khu vực CBD (Central Business District - khu vực trung tâm thương mại và kinh doanh của thành phố), được đánh giá sẽ tiếp tục hạn chế.

Không chỉ thay đổi về vị trí và chất lượng, tiêu chuẩn đối với văn phòng hạng A cũng đang có sự dịch chuyển. Bà Hằng cho biết, trước đây, chứng chỉ công trình xanh thường được xem là một điểm khác biệt của các dự án văn phòng. Tuy nhiên, đến năm 2026, số lượng tòa nhà có công trình xanh trên thị trường đã tăng lên đáng kể.

Theo chuyên gia Savills, công trình xanh đang dần trở thành một trong những tiêu chí cơ bản đối với sản phẩm văn phòng hạng A, thay vì chỉ là yếu tố tạo khác biệt. Điều này phản ánh yêu cầu ngày càng cao đối với các tòa nhà văn phòng trong việc đáp ứng những cam kết đối với xã hội và cộng đồng.

Ông Wiliam Gramond nhận định, nhu cầu văn phòng thời gian tới tiếp tục được hỗ trợ bởi tăng trưởng GRDP tích cực và dòng vốn FDI duy trì ổn định. Đặc biệt, Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển hệ sinh thái FDI thế hệ mới được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy nhu cầu văn phòng, nhất là từ các ngành có giá trị gia tăng cao và định hướng công nghệ.

Có thể thấy, bức tranh thị trường văn phòng Hà Nội quý II/2026 nổi bật ở 3 xu hướng là nguồn cung chất lượng cao tiếp tục gia tăng, thị trường dịch chuyển mạnh về phía Tây và nội thành, trong khi khách thuê có thêm lợi thế lựa chọn và đàm phán. Sự xuất hiện của lượng lớn nguồn cung hạng A trong những năm tới sẽ tiếp tục làm gia tăng cạnh tranh, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng, ESG và trải nghiệm khách thuê.