Thời điểm này có nên xuống tiền mua nhà?

Tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối năm 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, nhiều chuyên gia cho rằng quyết định mua nhà hiện nay không còn phụ thuộc đơn thuần vào lãi suất hay kỳ vọng tăng giá, mà ngày càng gắn với khả năng tài chính, mục tiêu sử dụng và những thay đổi lớn trong hành vi của người mua.

Ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi rất lớn về nhân khẩu học. Nếu giai đoạn 2014-2021 được dẫn dắt bởi thế hệ 5X, 6X và một phần đầu 7X thì trong 10 năm tới sẽ diễn ra quá trình chuyển giao tài sản quy mô lớn sang thế hệ cuối 7X, 8X và 9X.

"Khi người chơi thay đổi thì khẩu vị đầu tư cũng thay đổi", ông Huấn nhấn mạnh.

Theo ông, nếu thế hệ trước mua đất chủ yếu để chờ tăng giá thì thế hệ trẻ lại đòi hỏi bất động sản phải mang lại giá trị sử dụng, trải nghiệm sống và khả năng tạo dòng tiền.

Một khu đất không còn đơn thuần là tài sản cất giữ mà có thể trở thành homestay, second home hay không gian nghỉ dưỡng cuối tuần. Người trẻ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống, xu hướng nghỉ hưu sớm, du lịch và sự cân bằng giữa công việc với cuộc sống.

Đặc biệt, ông Huấn cho rằng trong 10-20 năm tới, nhóm "commuter" - những lao động tri thức sống cách trung tâm 30-50 km nhưng di chuyển hằng ngày bằng metro hoặc hệ thống giao thông tốc độ cao, sẽ trở thành lực lượng quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các đô thị vệ tinh.

Đây cũng là lý do nhiều dự án căn hộ tại các khu vực vành đai Hà Nội và TP.HCM với mức giá từ 3-6 tỷ đồng đang được các chủ đầu tư tập trung phát triển.

Tuy nhiên, vị chuyên gia tài chính nhấn mạnh rằng điều quan trọng nhất trước khi mua bất động sản vẫn là xác định rõ mục tiêu của bản thân.

"Mua để ở ngay hay 2-3 năm nữa mới ở, mua để đầu tư hay tạo dòng tiền, mua second home hay tài sản tích lũy đều sẽ dẫn đến những quyết định rất khác nhau", ông nói.

Ông Huấn cũng đưa ra quan điểm đáng chú ý rằng người mua không nên chỉ chờ đến khi lãi suất giảm mới xuống tiền.

Theo ông, khi lãi suất giảm mạnh, thanh khoản và giá bất động sản thường tăng rất nhanh. Ngược lại, trong giai đoạn thị trường còn trầm lắng, giá chưa tăng nóng và thanh khoản chưa quá cao, người mua có dòng tiền ổn định lại có nhiều cơ hội đàm phán mức giá tốt trên thị trường thứ cấp.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng thị trường hiện nay đang phân hóa rất rõ giữa các nhóm khách hàng.

Người mua nhà lần đầu, tầng lớp trung lưu muốn nâng cấp nơi ở và nhóm khách hàng giàu có đều có nhu cầu hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, không thể nhìn thị trường bằng một góc nhìn chung.

Theo ông Trung, việc Chính phủ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê sẽ góp phần giảm áp lực cho phân khúc bình dân trong những năm tới.

Trong khi đó, nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lại hướng đến các bất động sản khan hiếm, có khả năng giữ giá, tạo dòng tiền và mang lại giá trị lâu dài.

Một thay đổi quan trọng khác là thị trường đang chuyển từ tư duy "lướt sóng" sang đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến hiệu quả khai thác, khả năng cho thuê và giá trị sử dụng thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Theo ông Trung, người mua tương lai sẽ không còn quan tâm "đi bao xa" mà sẽ chú ý đến việc "đi mất bao lâu". Khi hệ thống metro, vành đai và hạ tầng giao thông được hoàn thiện, mô hình đô thị đa trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM sẽ ngày càng rõ nét.

Đối với người mua nhà lần đầu, ông khuyến nghị không nên cố sở hữu bằng được một căn nhà tại khu vực trung tâm nếu vượt quá khả năng tài chính. Điều quan trọng là lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và dòng tiền của bản thân.

Các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi quyết định đầu tư cần dựa trên giá trị thực, khả năng khai thác và tầm nhìn dài hạn.