Tiếp tục hạ lãi suất có thể khiến tình trạng đầu cơ bất động sản trở lại

Mới đây, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản. Trong báo cáo này, VIRES đã thẳng thắn chỉ ra có nên tiếp tục giảm lãi suất ngân hàng để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.

Có nên tiếp tục hạ lãi suất?

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục bày tỏ mong muốn các chính sách tiền tệ được nới lỏng, trong đó có một số kiến nghị tiếp tục hạ lãi suất. Tuy nhiên, VIRES cho rằng, việc giảm lãi suất ở thời điểm này đã không còn quan trọng.

Bởi vì, chỉ trong nửa đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước liên tiếp 4 lần giảm lãi suất điều hành. Theo đó, lãi suất huy động, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cũng đã giảm xuống để phù hợp hơn với nhu cầu vay vốn của người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh mới.

Tuy nhiên, việc giảm lãi suất chưa mang lại hiệu quả để kéo nền kinh tế đi lên như kỳ vọng nhưng việc có tiếp tục giảm lãi suất nữa hay không cũng là vấn đề quan trọng.

“Hạ lãi suất để đưa giá tín dụng xuống thấp hơn nữa sẽ gặp những trở ngại như rủi ro về lạm phát vẫn chực chờ, tác động đối với tỷ giá hối đoái khi lãi suất của đồng USD và tại nhiều nền kinh tế lớn khác vẫn chưa giảm hoặc thậm chí vẫn có khả năng được gia tăng”, báo cáo của VIRES nêu.

Mặt khác, gia tăng tín dụng chỉ bằng biện pháp giảm lãi suất mà không song hành với các biện pháp hồi phục, củng cố và phát triển tổng cầu, đồng thời tìm mọi cách để đẩy vốn ra thị trường sẽ khiến nguồn vốn tín dụng gia tăng và được chuyển tải đến các dự án sản xuất kinh doanh thiếu bền vững về tài chính, không chắc chắn về phương án trả nợ.

>> Lãnh đạo VBNA khẳng định "không cho vay bằng mọi giá", phản bác các kiến nghị của HoREA

VIRES cho rằng, do thiếu các dự án sản xuất kinh doanh có tính khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay, các nỗ lực đẩy mạnh vốn ra thị trường thậm chí có thể dẫn đến tình trạng vốn tín dụng được chuyển tới các lĩnh vực có tính đầu cơ, từ đó khiến một số thị trường tăng giá bong bóng trở lại.

Đó là chưa kể, tăng trưởng mạnh tín dụng sẽ hỗ trợ cho thị trường, nhưng lại làm suy yếu các nỗ lực của các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong việc đa dạng hóa nguồn vốn bằng cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án.

Thị trường bất động sản đang chờ đợi điều gì?

VIRES cho rằng, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án. Các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room bởi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng.

Với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện cho vay từ phía ngân hàng. Mặt khác, nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Vì khi bất động sản bể nợ, thì sẽ lan sang ngân hàng.

>> Ngân hàng nhà nước gửi công văn hỏa tốc tới các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản

Theo VIRES, trái phiếu phải là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng.

“Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro” - VIRES nêu.

Về dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững để các doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn.

Việc điều hành chính sách pháp luật cần tránh tình trạng khi thì quá nới lỏng để tạo ra một thị trường đầy kẽ hở để các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro thì lại đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, như câu chuyện đã diễn ra năm 2022.

Ngoài ra, khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án.

Với doanh nghiệp bất động sản, để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng.

VIRES cho rằng, câu chuyện tái thiết lập lại thế cân bằng trên thị trường bất động sản, khơi thông điểm nghẽn của các dòng chảy, rất cần sự chung tay của Chính phủ, các Bộ ngành nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp.

“Tìm cơ hội trong thách thức, linh hoạt để thích ứng là cách mà các doanh nghiệp muốn sống sót và thoát khỏi vũng bùn lầy cần chú trọng”, VIRES nhấn mạnh.

Quy định mới: Giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua ngân hàng