Sau sáp nhập, nhiều địa phương trở thành tâm điểm bất động sản

Mới đây, tại buổi chia sẻ về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Đình Cương - Trưởng Ban Nghiên cứu Thị trường & Tư vấn Xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc sáp nhập không chỉ mang tính hành chính mà còn tạo ra xung lực phát triển nội tại, khi nhiều doanh nghiệp chủ động đề xuất những ý tưởng lớn.

“Ví dụ, tại Ninh Bình mới, trước đây ít ai nghĩ đến việc xây dựng sân bay. Nhưng hiện nay, nhờ lợi thế kết nối hạ tầng, cảng biển, đường bộ, đã có những đề xuất mạnh mẽ từ doanh nghiệp địa phương về việc quy hoạch sân bay. Theo tôi, đây chính là động lực phát triển rất tích cực hậu sáp nhập”, ông Cương nói.

Tại Trung du và miền núi phía Bắc, ông Cương chỉ ra rằng Bắc Giang (cũ) ghi nhận giá bất động sản tăng tới 20-30% chỉ trong hai tuần cao điểm đầu tháng 4/2025, nhiều chủ đầu tư thậm chí còn đẩy giá thêm 10-20%. Tuy nhiên, thanh khoản nhanh chóng chững lại, phản ánh sự nhạy cảm của thị trường trước những thông tin và “sóng” ngắn hạn.

Trong khi đó, Bắc Ninh (cũ) lại không có nguồn cung mới, khiến dòng tiền chuyển hướng. Ngược lại, Lạng Sơn bất ngờ vươn lên với giao dịch nhà ở xã hội tăng mạnh, mở ra dư địa cho phân khúc bình dân.

Tại Duyên hải Bắc Bộ, thị trường sôi động trong khoảng tháng 3-4 rồi đi ngang. Nhà đất thổ cư trong dân có thanh khoản tốt, giá không biến động nhiều. TP. Hải Phòng trở thành điểm sáng, không chỉ nhờ hạ tầng mà còn nhờ cú hích từ dự án Vinhomes Golden City.

>> Chuyên gia dự báo: Sáp nhập địa giới hành chính giúp giá nhà TP. HCM hạ nhiệt

Khu vực Hà Nội và các vùng phụ cận tiếp tục sôi động những tháng qua, khi các dự án mở bán với giá tăng dần nhưng vẫn được hấp thụ tốt. Giá thứ cấp cũng tăng trở lại, hưởng lợi từ mặt bằng giá sơ cấp.

Bất động sản Hà Nam (cũ) duy trì giao dịch tốt ở cả sản phẩm dự án lẫn đất nền. Ngược lại, tại Hải Dương (cũ), giá giảm do nhà đầu tư đón sóng sáp nhập rồi cắt lỗ.

Ở Trung Trung Bộ, các dự án mở bán vẫn được hấp thụ tốt, chủ yếu là căn hộ cao cấp, với giá bán thấp hơn đỉnh năm 2019 khoảng 15-20%. Tuy nhiên, nhà ở xã hội tại TP. Đà Nẵng (cũ) gặp khó do thiếu quỹ đất và chủ đầu tư hạn chế năng lực.

Thị trường tỉnh Quảng Nam (cũ) dù còn nhiều quỹ đất ven biển nhưng chưa thu hút được đầu tư do hạ tầng chưa đồng bộ. Ngoài ra, khu vực này không bị ảnh hưởng bởi thông tin thành lập khu thương mại tự do.

Tại Tây Nguyên, thị trường Đắk Lắk (cũ) phục hồi chậm, song giá bất động sản ở trung tâm đã tăng 15-30% nhờ nhu cầu thực và tâm lý đón đầu trước thông tin sáp nhập. Lâm Đồng gia tăng nguồn cung, đặc biệt là đất nền, nhưng tốc độ hấp thụ chậm.

Ở Khánh Hòa, giao dịch nhà phố trung tâm và các khu đô thị cải thiện rõ rệt, với hơn 50% nhu cầu đến từ đầu cơ, đẩy giá lên cao. Giá thuê mặt bằng và căn hộ cũng tăng 10-20% nhờ du lịch phục hồi.

Thị trường TP. HCM và các vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung tăng mạnh nhờ loạt dự án được gỡ vướng pháp lý và khởi công. Các dự án mở bán có mức giá hợp lý và tỷ lệ hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu bị nén trong thời gian dài.

Ở Tây Nam Bộ, nguồn cung bất động sản tăng mạnh, tập trung tại Long An (cũ) và Cần Thơ. Giao dịch cải thiện, tăng 40-50% so với quý I, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội và đất nền ở trung tâm thành phố.

Những đô thị trung tâm hành chính sau sáp nhập như TP. Cần Thơ, Cà Mau, Rạch Giá (An Giang) cũng ghi nhận giá tăng 10-15% trong quý II.

Lý do thị trường bất động sản vẫn tăng cao sau sáp nhập

Theo Tạp chí Doanh nghiệp Hội nhập, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tiếp tục duy trì ở mức cao, dù nguồn cung trên thị trường đã được cải thiện. Vì vậy, khó có thể kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm trong thời gian tới.

Nguyên nhân đầu tiên là dù nguồn cung tăng lên nhưng vẫn “thiếu và yếu” so với nhu cầu thực tế. Cơ cấu nguồn cung hiện nay chưa đạt đến điểm cân bằng, khi thị trường chủ yếu là các sản phẩm cao cấp do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt, trong khi lại thiếu nghiêm trọng nhà ở có mức giá phù hợp với số đông.

>> Giải mã nguyên nhân khiến giá nhà khó 'hạ nhiệt'

Thứ hai, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, liên tục tăng cao, góp phần đẩy giá bất động sản đi lên.

Ngoài ra, tâm lý đầu cơ, tích trữ tài sản và kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, hay “ăn theo” các đại dự án cũng khiến mặt bằng giá bị đẩy lên.

Cuối cùng, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ càng gia tăng nhu cầu về nhà ở, từ đó tạo áp lực lên giá bất động sản.

VARS nhận định, giá nhà đất tăng cao đang khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận với nhà ở. Đồng thời, đây cũng là yếu tố tiềm ẩn rủi ro cho công tác quản lý Nhà nước, khiến thị trường bất động sản mất an toàn và đối mặt với nhiều nguy cơ bất ổn.

Dự báo về thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2025, Tổ nghiên cứu của VARS cho rằng nguồn cung sẽ tiếp tục được cải thiện nhờ nhiều dự án nhà ở thương mại được triển khai sau khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.

Đáng chú ý, tỷ trọng đóng góp của thị trường miền Nam dự kiến sẽ bám sát miền Bắc, nếu các dự án đang triển khai được mở bán theo đúng lộ trình. Thời gian tới, xu hướng phân hóa nguồn cung theo từng doanh nghiệp vẫn tiếp diễn, nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản.