Tín dụng 'nở rộ' vào bất động sản

Rủi ro giá bất động sản, lo ngại về thị trường

Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến cuối tháng 6 vừa qua, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể là 18,4%, tương đương khoảng 3,18 triệu tỷ đồng.

Ông Trần Ngọc Báu - Tổng Giám đốc Công ty dữ liệu kinh tế tài chính WiGroup - cho biết, từ đầu năm 2024 đến nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng đổ vào khu vực sản xuất gần như "đứng im". Tín dụng vào khu vực thương mại, vận tải và viễn thông cũng đi ngang quanh mức 18-19%. Ngược lại, tín dụng đổ vào tiêu dùng và bất động sản lại tăng trưởng rất mạnh, đạt mức kỷ lục trong nhiều năm.

Theo ông Báu, trong bối cảnh tiêu dùng đang gặp khó khăn, tín dụng tiêu dùng không dễ có thể tăng mạnh. Do đó, phần tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ bất động sản.

"Rõ ràng tín dụng tăng trưởng mạnh gần hai năm qua, đặc biệt là 6 tháng gần đây, gần như toàn bộ được dẫn dắt bởi khu vực bất động sản và xây dựng. Trong khi đó, khu vực công nghiệp giữ tốc độ tăng trưởng chậm. Đây là điều cần được nhìn nhận, bởi nó phản ánh sự lệch pha trong dòng chảy tín dụng", ông Báu nhấn mạnh và cảnh báo, những lo ngại về việc tín dụng chảy vào bất động sản 1 năm vừa qua sẽ gây ra rủi ro về giá bất động sản, lo ngại về thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, tín dụng đổ về các dự án cao cấp khiến cán cân cung - cầu trên thị trường ngày càng “lệch pha” nghiêm trọng, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho ngành ngân hàng.

Trái phiếu bất động sản giảm dần

Ông Trần Ngọc Báu cho biết thêm, về bản chất, trước đây cấu trúc nguồn vốn vay nợ của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam có tới 60% đến từ phát hành trái phiếu. Hiện nay, tỷ lệ này chỉ còn khoảng 30-40%.

"Tổng trị giá trái phiếu ngành bất động sản phát hành đang lưu hành cũng giảm từ gần 600.000 tỷ đồng xuống còn hơn 100.000 tỷ đồng. Vậy thì khi họ giảm bớt vay nợ từ phát hành trái phiếu đồng nghĩa với việc họ phải vay ngân hàng để đảo lại phần đó", ông Báu nhận định.

Ông Nguyễn Quang Thuân - Tổng Giám đốc FiinRatings - nêu con số, nửa đầu năm nay, phát hành trái phiếu tăng tới 72,3% so với cùng kỳ, song 75% trong tổng trị giá trái phiếu phát hành thuộc về lĩnh vực ngân hàng. Trái phiếu bất động sản chỉ khoảng 33.000 tỷ đồng, thấp hơn cả năm ngoái.

Ông Thuân cho rằng, sở dĩ tín dụng bất động sản tăng cao là do thời gian qua, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, từ đó dễ tiếp cận tín dụng hơn. Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu mới tuy chậm, nhưng lại cấp tập mua lại trái phiếu trước hạn. Nguyên nhân là lãi suất trái phiếu phát hành trước đây cao, nên chủ đầu tư đua nhau đáo hạn để giảm gánh nặng lãi.

Hiện tại, các điều kiện phát hành trái phiếu siết chặt hơn, khiến doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn trong phát hành mới. Nhìn về phía cầu, các quy định hiện tại chưa thu hút được nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt là khối doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư vào trái phiếu.

Theo nhiều chuyên gia, việc khó khăn từ phía cung lẫn cầu khiến doanh nghiệp bất động sản cũng đang “sợ” phát hành trái phiếu. Đây là lý do khiến doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc hơn vào tín dụng. Trong khi đó, ngân hàng tăng phát hành trái phiếu, dù đích đến cuối cùng vẫn là bất động sản.

>> Nửa cuối năm, ngân hàng dự kiến nới lỏng tiêu chuẩn cho vay đối với lĩnh vực nào?