TS Cấn Văn Lực: Nếu không cẩn thận, chúng ta sẽ giống "anh bạn hàng xóm"

Trong buổi tọa đàm "Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững" mới được tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn - Tài chính Tiền tệ Quốc gia đã chỉ ra tầm quan trọng của ngành bất động sản đối với nền kinh tế cả nước.

Theo tiến sĩ. thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95%. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng 5,32%) – tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần.

Vì vậy, khả năng đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế của cả nước là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.

Trong năm nay, khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát, phát hành trái phiếu giảm đi thì FDI là cứu cánh cho thị trường. Lũy kế đến hết tháng 7/2022; vốn FDI vào thị trường bất động sản đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn FDI đăng ký.

Khi nhắc đến bất động sản là nhắc đến tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán.

Đơn cử như việc ngân hàng cho các doanh nghiệp bất động sản vay khoảng 20%. Trong khi đó, khoảng 60 – 65% các doanh nghiệp bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. Rồi ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu.

Về phát hành trái phiếu,  doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17 - 18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,…

Nhiều quỹ đầu tư trên thị trường chứng khoán thường được đầu tư vào thị trường bất động sản. Hai năm dịch bệnh vừa qua, nhiều người đem tiền lãi chứng khoán để đầu tư bất động sản.

Về nguồn vốn cho bất động sản, luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn vào bất động sản.

Thứ nhất, theo số liệu của NHNN cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Thứ hai là nguồn vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).

Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7.

Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.

Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,…

Tuy nhiên, dạo gần đây trên thị trường xuất hiện hiện tượng đọng vốn của doanh nghiệp - gây nhức nhối đến toàn bộ ngành bất động sản.

Hiện đang có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,…

Do đó, nếu không cẩn thận, thị trường địa ốc Việt Nam sẽ giống thị trường Trung Quốc, vừa rồi họ siết chặt quá và phải giải cứu. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng.

Xem thêm: Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: Tại sao thị trường nhà đất sụp đổ?