Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: Tại sao thị trường nhà đất sụp đổ?

Hiện đang là thời điểm Trung Quốc đang cố gắng ngăn chặn các tác động kinh tế của chính sách “không COVID” và giải quyết cuộc khủng hoảng bất động sản đang gia tăng!

Thị trường nhà ở truyền thống của quốc gia này đã và đang bị ảnh hưởng bởi một cuộc khủng hoảng tài trợ khiến sự phát triển bị chững lại và dẫn đến việc người mua từ chối thanh toán các khoản thế chấp.

Hàng loạt các cuộc đình công thế chấp gần đây của người mua nhà trên khắp Trung Quốc đã cho thấy rủi ro tích tụ trên thị trường khi được phát triển trong hai thập kỷ qua. Các cuộc đình công thế chấp bắt đầu từ đầu năm nay giữa một nhóm người mua nhà trong một khu phát triển Evergrande ở thành phố Jingdezhen, tỉnh Giang Tây.

Không những thế, các cuộc biểu tình đã lan sang những người mua các căn hộ khác trên khắp Trung Quốc.

Theo các cuộc khảo sát không chính thức được công bố trực tuyến, cho đến nay, hơn 300 nhóm chủ nhà đang từ chối thanh toán từ 150 tỷ USD đến 370 tỷ USD cho người vô gia cư.

Những người phản đối này đều có điểm chung: họ đang trả các khoản thế chấp, thường với tỷ lệ 5% -6%, trên những ngôi nhà mà họ chưa bao giờ ở. Những khoản phí bất động sản này đã được bán trước khi chúng được xây dựng theo cái được gọi là hệ thống bán trước. là một cách phổ biến để mua tài sản ở Trung Quốc.

Theo đó, nguyên nhân gây ra các cuộc đình công của người mua là niềm tin rộng rãi trong những người phản đối rằng số tiền mà chủ nhà đã trả trước cho những người xây dựng các dự án bất động sản này đã bị sử dụng sai mục đích.

Theo hệ thống bán trước, người mua gửi tiền vào tài khoản trước khi tài sản được xây dựng. Các ngân hàng Trung Quốc và chính quyền địa phương có nghĩa vụ giám sát việc sử dụng các quỹ này của các chủ đầu tư. Các chủ đầu tư không được phép có quyền truy cập vào tất cả số tiền cho đến khi họ đạt được một số mốc đã được thỏa thuận trước trong quá trình xây dựng.

Tuy nhiên gần đây  người mua đã có những phàn nàn về việc nhiều ngân hàng - cho dù chính quyền địa phương có biết hay không thì vẫn chưa rõ ràng - đã cung cấp các khoản vay cho các chủ đầu tư trước khi đạt được giai đoạn yêu cầu.

Người mua cũng phàn nàn rằng, mặc dù những khoản tiền này lẽ ra phải được giữ trong các tài khoản ký quỹ được chỉ định mà các cơ quan quản lý có thể giám sát, nhưng đôi khi lại không, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư trốn tránh các quy định. Nhìn chung, họ tin rằng quy định lỏng lẻo về nguồn vốn đã cung cấp cho một số chủ đầu tư sự cám dỗ và khả năng tiếp tục đầu tư vào các dự án mới, bằng cách vay thêm trước khi các dự án hiện tại hoàn thành.

Thật vậy, một mô hình thường được quan sát trong ngành phát triển bất động sản của Trung Quốc là các chủ đầu tư mua đất, cầm cố cho ngân hàng để vay vốn, bắt đầu các dự án, bắt đầu quy trình bán trước với người mua và sau đó sử dụng các khoản tiền này để mua đất cho các dự án khác.

Trong những tình huống như vậy, chỉ một phần tiền của người mua có thể dùng để xây dựng tài sản của riêng họ. Do đó, một cuộc khủng hoảng thanh khoản gần đây trong lĩnh vực này đã khiến nhiều dự án bị đình trệ vì các chủ đầu tư liên quan không đủ khả năng để tiếp tục xây dựng.

Sự lên xuống của thị trường bất động sản Trung Quốc

Thực trạng ngày nay diễn ra sau sự bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc. Thị trường nhà ở đã có một thời gian dài tăng trưởng kể từ đầu những năm 2000, đạt đến đỉnh điểm vào năm 2018 trước khi hạ nhiệt dần và kết thúc với sự sụt giảm mạnh về doanh số bán vào đầu năm 2022.

Biểu đồ bên dưới (hình 1) cho thấy sự thay đổi trong chỉ số Khí hậu Bất động sản của Trung Quốc, chỉ số đo lường hoạt động kinh doanh tổng hợp về bán đất và bất động sản. Doanh số bán nhà mới đã sụt giảm đáng kể trong năm nay, với giá trị giảm 22% so với cùng thời điểm năm ngoái.

Thị trường yếu kém đã làm giảm đáng kể nguồn vốn dành cho các chủ đầu tư. Đây là nguyên nhân sâu xa của tình trạng chủ đầu tư tạm dừng xây dựng, khiến chủ nhà đình công bằng việc không chịu thanh toán tiền thế chấp.

Thắt chặt các điều kiện tín dụng cũng đóng một vai trò quan trọng. Trong số những thứ khác, một thay đổi trong chính sách quan trọng là quy định “ba lằn ranh đỏ” của chính phủ, được đưa ra vào tháng 8 năm 2020. Nó phân loại các chủ đầu tư theo số nợ họ nắm giữ, sau đó xác định số tiền họ có thể vay hàng năm.

Hơn 60% chủ đầu tư đã đạt ít nhất một trong các ngưỡng nợ do các cơ quan quản lý đặt ra vào năm 2021. Khoảng 10% - bao gồm Evergrande bị khủng hoảng - đã vi phạm cả ba. Khi điều này xảy ra, các chủ đầu tư không được phép tăng khoản vay mới cho năm đó. Kết quả là cuộc khủng hoảng tín dụng đã đẩy nhiều chủ đầu tư vào tình thế căng thẳng, thậm chí có người còn vỡ nợ.

Các hiệu ứng rộng hơn

Tiềm năng về một làn sóng phá sản của các nhà đầu tư là rủi ro lớn nhất đối với thị trường nhà ở của Trung Quốc vào thời điểm hiện tại và có thể dẫn đến một số lượng lớn dự án bất động sản chưa hoàn thành.

Đây không phải là điều duy nhất đáng báo động: các chủ đầu tư Trung Quốc thường vay rất nhiều tiền để tài trợ cho việc xây dựng đang diễn ra. Trong khi tỷ lệ nợ trên tài sản trung bình của ngành là khoảng 65%, một số công ty hàng đầu thậm chí còn mắc nợ nhiều hơn .

Rủi ro từ lĩnh vực bất động sản cũng có thể tràn vào nền kinh tế rộng lớn hơn thông qua các ngân hàng và chính quyền địa phương, vốn là hai thực thể lớn nhất hỗ trợ tăng trưởng của Trung Quốc.

Các ngân hàng cho cả người mua và chủ đầu tư vay và do đó có thể đối mặt với tình trạng nợ xấu tăng vọt nếu thị trường nhà ở sụp đổ. Tin tốt là các khoản cho vay này chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ trong tổng cho vay của các ngân hàng. 

Theo tính toán dựa trên số liệu của chính phủ, các khoản cho vay thế chấp chỉ chiếm dưới 20% tổng cho vay của các ngân hàng vào cuối năm 2021, trong khi, theo tuyên bố của các ngân hàng lớn, chỉ khoảng 0,01% trong số các khoản vay đó bị ảnh hưởng bởi các cuộc đình công hiện tại. .

Mặt khác, phát triển bất động sản chỉ chiếm 6,2% tổng số nợ cho vay của các ngân hàng Trung Quốc. Mặc dù vậy, các vụ vỡ nợ lớn có thể khiến các ngân hàng thắt chặt các điều kiện cho vay, khiến thanh khoản thị trường giảm hơn nữa.

Đối với chính quyền địa phương, họ thường phụ thuộc nhiều vào việc bán đất để có thu nhập và do đó, việc không đảm bảo dòng tiền ổn định từ việc bán đất có thể ảnh hưởng đến các dự án đầu tư và đô thị hóa của họ. Đây sẽ là một lực cản nữa đối với sự phục hồi của Trung Quốc khỏi đại dịch vào thời điểm mà nước này đang gặp khó khăn do chính sách "không COVID" đang diễn ra của chính phủ.

Khi đề cập đến các tác động toàn cầu, cần nhớ chính sách tài khoản vốn “đóng” của Trung Quốc hạn chế việc di chuyển tiền vào và ra khỏi đất nước. Điều này phần lớn cô lập thị trường tài chính của Trung Quốc với thị trường quốc tế.

Vì vậy, không giống như trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-8, những vụ vỡ nợ này khó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế thế giới, mặc dù các quốc gia buôn bán với Trung Quốc có thể thấy nhu cầu từ người tiêu dùng Trung Quốc giảm nhẹ.

Doanh số bán nhà tại Mỹ giảm tháng thứ sáu liên tiếp, giá vẫn tiếp tục tăng