TS. Nguyễn Minh Phong: Siết cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 là biện pháp khó khả thi

Một trong số những nội dung gây chú ý tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (BĐS) đang được lấy ý kiến các Bộ, ngành hiện nay của Bộ Xây dựng chính là đề xuất siết cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 trở lên.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội) là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ 2; Áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên.

Theo dự kiến, hạn mức này sẽ được áp dụng kể từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3/2027.

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng, tín dụng bị kiểm soát và sức mua suy yếu, đề xuất siết cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 của Bộ Xây dựng tiếp tục làm dấy lên nhiều tranh luận về tính khả thi và tác động lan tỏa.

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội, yêu cầu về chống đầu cơ, đặc biệt việc chống một người tích nhiều nhà trong khi những người khác không có nhà ở là cần thiết và đúng đắn. Đây cũng là mục tiêu chung của đất nước.

TS. Nguyễn Minh Phong khẳng định mục tiêu này cũng dựa trên cơ sở từ trước đó là trong Luật Các tổ chức tín dụng đã có quy định không cho vay bất động sản quá tỷ lệ trong tổng dư nợ ngân hàng.

"Điều này có nghĩa là cơ sở pháp lý đã có rồi, nhưng công cụ thực hiện bằng những biện pháp siết tín dụng % tỷ lệ cho vay trên giá trị nhà thứ 2, thứ 3, thứ 4... như đang đề xuất là "hơi thô", không có tính chuyên môn, tính thực tế và khó khả thi", TS. Nguyễn Minh Phong cho biết.

Theo lý giải của vị chuyên gia này, trước hết rất khó xác định nhà thứ nhất, thứ 2, thứ 3, thứ 4... và ngân hàng không có trách nhiệm để làm điều đó, đặc biệt khi người dân đi vay ở nhiều ngân hàng khác nhau thì việc chứng minh sẽ rất khó.

Thứ 2 là có nhiều cách để lách qua kẽ hở này, đơn cử như việc đứng tên người vay. Vì thế biện pháp siết việc cho vay mua nhà chỉ là "sản phẩm" của thủ tục hành chính, không có tính khả thi và không đạt được mục tiêu đạt ra.

"Để quản lý cần có nhiều biện pháp mà cơ quan chức năng phải xin ý kiến, đưa ra nhiều phương án chứ bây giờ chỉ xoay quanh đề xuất mà mình đưa ra thì rất khó. Thứ nhất cần bắt đầu từ việc nên bám sát vào tỷ lệ cơ cấu vốn cho vay bất động sản dựa trên tổng dư nợ. Thứ 2 cần căn cứ vào quy định thế chấp: 'Anh đảm bảo thế chấp đúng, thế chấp an toàn thì tự nhiên sẽ chặn được chuyện cho vay để mua nhà 2, nhà thứ 3' ", TS. Nguyễn Minh Phong nêu giải pháp.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý III/2025 hiện ở mức 70-80 triệu đồng/m2. Trong đó, một số dự án chung cư hạng sang cũng ghi nhận mức giá bán 150-300 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong tháng 9 cũng ghi nhận ở mức 75 triệu đồng/m2. Trong đó, một số dự án cao cấp được rao bán ở mức từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Hiện cơ cấu sản phẩm bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu đều là phân khúc trung và cao cấp. Nguồn cung bất động sản là nhà ở phù hợp với túi tiền của đa số người dân ngày càng khan hiếm. Trong khi đó, giá bất động sản vẫn tăng đều theo các năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, cao so với thu nhập bình quân của phần lớn người dân.

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS tăng mạnh, gây nên tình trạng lệch pha cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực.