TS. Nguyễn Văn Đính chỉ ra thách thức lớn nhất của đề xuất chung cư có thời hạn

Định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình tại Nghị quyết 21-NQ/TW hiện nay đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điều quyết định hiệu quả của định hướng, đề xuất không nằm ở việc căn hộ có thời hạn sử dụng, mà ở mức độ bảo đảm quyền tài sản của người dân, tính minh bạch của cơ chế thực hiện và khả năng tạo dựng niềm tin đối với thị trường.

Điều chỉnh vòng đời công trình, không phải quyền sử dụng đất

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đưa ra một định hướng quan trọng trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai cũng như các luật có liên quan.

Theo đó, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn của công trình xây dựng, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Trước điều chỉnh này, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần phân biệt rõ hai khái niệm này để tránh những cách hiểu chưa chính xác đang xuất hiện trên thị trường.

Theo ông, đất có thể được sử dụng ổn định lâu dài, nhưng công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định và chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác quản lý, bảo trì. Vì vậy, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Đánh giá dưới góc độ quản lý đô thị, ông Đính cho rằng đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, đồng thời tạo tiền đề tháo gỡ những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Theo ông, thực tế tại Hà Nội, TP. HCM cũng như nhiều địa phương cho thấy hàng trăm khu chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo vẫn diễn ra rất chậm, một phần do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Nếu được thiết kế đầy đủ, quy định mới sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, giảm tình trạng kéo dài đàm phán giữa các chủ sở hữu và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Yếu tố quyết định "thành bại" không nằm ở thời hạn căn hộ

Theo ông Nguyễn Văn Đính, mặc dù định hướng của Nghị quyết 21 có cơ sở về mặt quản lý đô thị, nhưng thách thức lớn nhất của định hướng này lại không nằm ở yếu tố kỹ thuật. Theo đó, ông cho rằng tác động lớn nhất sẽ xuất hiện ở tâm lý thị trường. Bởi từ trước đến nay, đa số người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài, có giá trị truyền đời. Chính tâm lý đề cao tính "sở hữu" và "lâu dài" khiến bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc giới hạn thời gian sử dụng cũng dễ tạo ra cảm giác lo ngại rằng căn hộ sẽ trở thành một dạng "thuê dài hạn".

Nếu quy định không được truyền thông đầy đủ và quy định rõ ràng, một bộ phận người mua có thể thay đổi quyết định đầu tư, chuyển sang các sản phẩm nhà thấp tầng hoặc đất nền do ưu tiên những tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài.

Theo Viện trưởng VARS IRE, điều quyết định thành bại của đề xuất mới không phải quy định về niên hạn công trình, mà là khả năng tạo dựng niềm tin cho người dân thông qua cơ chế bảo đảm quyền tài sản. Ông nhấn mạnh, điểm cốt lõi của Nghị quyết 21 không phải quy định căn hộ có thời hạn sử dụng, mà là yêu cầu "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu.

Điều đó đồng nghĩa, khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia tái thiết, xây dựng lại công trình theo quy định của pháp luật.

Theo ông Đính, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần tiếp tục làm rõ hàng loạt nội dung quan trọng như tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình; trình tự, điều kiện và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn; cơ chế góp vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới cũng như phương án xử lý các trường hợp không đạt được sự đồng thuận hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia. Đây mới là những yếu tố quyết định tính khả thi của chính sách và tạo dựng niềm tin cho thị trường.

Chung cư vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường

Mặc dù thừa nhận chính sách mới có thể tạo ra những tác động nhất định về tâm lý trong ngắn hạn, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng điều đó không làm thay đổi vai trò của căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản.

“Chung cư vẫn là sản phẩm dẫn dắt thị trường, bởi tính phù hợp trong sử dụng, hạ tầng đồng bộ và giá vẫn ở mức phù hợp. Chung cư vẫn là lựa chọn của đông đảo giới tri thức, doanh nhân trẻ, kỹ thuật - chuyên gia nước ngoài”, ông Đính cho hay.

Ông nhận định tinh thần của Nghị quyết 21 có thể khiến thị trường xuất hiện những băn khoăn ban đầu, song sẽ không làm suy giảm nhu cầu thực đối với căn hộ chung cư.

Theo ông, việc giao dịch căn hộ có dấu hiệu chững lại trong thời gian gần đây chủ yếu xuất phát từ những yếu tố của thị trường như mất cân đối cung - cầu, khó khăn về nguồn vốn và chi phí vốn cao, thay vì do định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ.

Từ những phân tích trên, VARS IRE kiến nghị cơ quan soạn thảo cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật; cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu; xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án mới và đẩy mạnh truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, chỉ khi quyền tài sản được bảo đảm, cơ chế thực hiện minh bạch và thị trường có đủ niềm tin, chính sách quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đô thị bền vững, đồng thời vẫn duy trì sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư.