Từ 2026, người dân bị thu hồi đất sẽ tính mức bồi thường, hỗ trợ mới: Cụ thể ra sao, áp dụng địa phương nào?

UBND TP Hà Nội quy định cụ thể mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có chi phí đầu tư vào đất, di chuyển tài sản, mồ mả và nhà ở, công trình.

Quy định mức bồi thường chi phí đầu tư vào đất

UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 40/2026/QĐ-UBND quy định nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.

Theo Chương II của Quy định ban hành kèm Quyết định 40/2026/QĐ-UBND, trường hợp người có đất thu hồi không có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo các mức được quy định.

Đối với đất nông nghiệp trồng lúa nước, đất trồng cây hằng năm, mức bồi thường là 50.000 đồng/m2. Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản được bồi thường 35.000 đồng/m2. Mức bồi thường tối đa không vượt quá 250 triệu đồng/người sử dụng đất.

Đối với đất rừng sản xuất bị thu hồi đến 1 ha, mức bồi thường là 25.000 đồng/m2. Nếu diện tích đất rừng sản xuất bị thu hồi từ trên 1 ha trở lên, mức bồi thường là 7.500 đồng/m2. Mức bồi thường tối đa không vượt quá 500 triệu đồng/người sử dụng đất.

Đối với đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024, mức bồi thường là 35.000 đồng/m2.

Bên cạnh chi phí đầu tư vào đất, Quyết định 40/2026/QĐ-UBND cũng quy định mức bồi thường thiệt hại đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Cụ thể, khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà ở, công trình xây dựng đối với nhà ở, công trình xây dựng khác theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2024 là 60% giá trị hiện có của nhà ở, công trình xây dựng.

Trường hợp nhà ở, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần nhưng phần còn lại vẫn bảo đảm khả năng sử dụng, ngoài việc được bồi thường diện tích nhà ở, công trình phải phá dỡ đến chỉ giới cắt xén theo quy hoạch, còn được bồi thường bổ sung phần nhà ở, công trình bị ảnh hưởng do cắt xén, phá dỡ.

Đối với nhà ở khung bê tông cốt thép hoặc kết cấu khung thép, diện tích sàn xây dựng được bồi thường bổ sung tính từ chỉ giới cắt xén theo quy hoạch đến khung kết cấu chịu lực gần nhất.

Với nhà ở kết cấu xây gạch chịu lực bị cắt xén một phần, diện tích sàn xây dựng được bồi thường bổ sung bằng chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén nhân với chiều sâu 1 m và nhân với số tầng nhà bị cắt xén.

Ngoài ra, nhà ở, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần còn được bồi thường hoàn trả mặt tiền nhà ở, công trình. Giá trị phần mặt tiền được bồi thường hoàn trả được xác định theo công thức Gmt = Bmt x Gxd x Smt x T.

Trong đó, Gmt là giá trị phần mặt tiền được bồi thường hoàn trả; Bmt là chiều rộng mặt tiền; Gxd là đơn giá xây dựng mới tính trên một mét vuông sàn xây dựng, công trình xây dựng; Smt là chiều sâu được quy định bằng 1 m và T là số lượng tầng bị cắt xén.

Chiều rộng mặt tiền được xác định bằng chiều rộng mặt tiền nhà ở trước khi cắt xén nếu chiều rộng mặt tiền tại vị trí cắt theo chỉ giới quy hoạch nhỏ hơn chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén. Trường hợp chiều rộng mặt tiền tại vị trí cắt theo quy hoạch lớn hơn hoặc bằng chiều rộng mặt tiền nhà ở trước khi cắt xén thì xác định bằng chiều rộng mặt tiền nhà ở tại vị trí cắt theo chỉ giới quy hoạch.

Bồi thường mồ mả, di chuyển tài sản khi thu hồi đất

Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật chuyên ngành, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư căn cứ biên bản điều tra hiện trạng có xác nhận của UBND cấp xã và hồ sơ thu thập được phù hợp với công trình hiện trạng để lập hoặc thuê đơn vị tư vấn có tư cách pháp nhân đủ năng lực lập hồ sơ thiết kế phù hợp với công trình hiện trạng nếu cần.

Sau đó, dự toán xây dựng công trình mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương được gửi cơ quan chuyên môn cấp xã thẩm định. Đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoàn thiện phương án và gửi cơ quan chuyên môn cấp xã xem xét, trình UBND cấp xã phê duyệt.

Với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, gồm nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản, nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp theo đơn giá xây dựng mới do UBND Thành phố quy định đối với từng hạng mục được cải tạo, sửa chữa, nâng cấp. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp xây dựng cơi nới trái phép hoặc xây dựng trên khuôn viên đất lưu không của nhà đó.

Đáng chú ý, Quyết định 40/2026/QĐ-UBND cũng quy định cụ thể việc bồi thường di chuyển mồ mả.

Trường hợp hộ gia đình di chuyển mồ mả về khu đất do Nhà nước bố trí thì được bồi thường di chuyển mồ mả theo đơn giá cụ thể do UBND Thành phố quy định.

Nếu gia đình tự lo đất để di chuyển mồ mả, ngoài phần bồi thường di chuyển theo quy định, hộ gia đình được hỗ trợ thêm chi phí về đất đai là 15 triệu đồng/mộ.

Trong thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng dự án, nếu hộ gia đình, cá nhân trong khu vực thu hồi đất có người thân mất nhưng không được an táng vào nghĩa trang theo thông lệ của địa phương do nghĩa trang nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ 15 triệu đồng/mộ và không được bồi thường, hỗ trợ theo các quy định về di chuyển mồ mả nêu trên.

Đối với mộ xây có kiến trúc đặc biệt, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lập dự toán hoặc thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực lập dự toán gửi cơ quan chuyên môn cấp xã thẩm định trước khi trình UBND cấp xã phê duyệt.

Đối với mộ vô chủ, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ký hợp đồng với Ban Phục vụ lễ tang Thành phố để di chuyển mộ. Trường hợp ký hợp đồng với Ban quản lý nghĩa trang của địa phương để di chuyển mộ thì thanh toán theo đơn giá di chuyển mộ do UBND Thành phố quy định.

Đối với mộ có nhiều tiểu, ngoài việc bồi thường di chuyển đối với 1 mộ, tương ứng với 1 tiểu, mỗi tiểu phát sinh được bồi thường di chuyển theo đơn giá mộ đất do UBND Thành phố quy định.

Đối với mộ hung táng, đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chủ trì làm việc với gia đình có mộ hung táng để xây dựng phương án, kinh phí di chuyển mộ. Trường hợp ký hợp đồng với Ban Phục vụ lễ tang Thành phố để di chuyển mộ thì thanh toán theo đơn giá di chuyển mộ do UBND Thành phố quy định.

Về chi phí di chuyển tài sản, đối với hộ gia đình, cá nhân, trường hợp di chuyển chỗ ở trong phạm vi Thành phố được bồi thường 10 triệu đồng/người sử dụng nhà ở, đất ở. Nếu di chuyển chỗ ở về tỉnh, thành phố khác, mức bồi thường là 15 triệu đồng/người sử dụng nhà ở, đất ở.

Đối với tổ chức, hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất và tài sản hợp pháp có thể tháo dỡ, di chuyển được sẽ được xác định chi phí trên cơ sở biên bản điều tra hiện trạng có xác nhận của UBND cấp xã. Đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuê đơn vị tư vấn có tư cách pháp nhân lập dự toán tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt lại, bao gồm cả thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất. Dự toán được gửi cơ quan chuyên môn cấp xã thẩm định, trình UBND cấp xã phê duyệt.

Đất bị hạn chế khả năng sử dụng được bồi thường 80% đơn giá

Quyết định 40/2026/QĐ-UBND cũng quy định việc bồi thường thiệt hại trong trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn khi xây dựng công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn.

Căn cứ xem xét bồi thường gồm văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định việc ảnh hưởng; bản vẽ xác định phạm vi đất ảnh hưởng có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; cùng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về biến động sử dụng đất, sử dụng tài sản.

Đối với bồi thường thiệt hại về đất, diện tích đất ở và các loại đất khác có đủ điều kiện được bồi thường trong cùng thửa với đất ở thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất và bị hạn chế khả năng sử dụng, chủ sử dụng đất được bồi thường thiệt hại một lần về đất bằng 80% đơn giá bồi thường về đất cùng loại.

Về nguyên tắc chung, theo Điều 4 Quy định ban hành kèm Quyết định 40/2026/QĐ-UBND, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi trên địa bàn Thành phố Hà Nội cơ bản được thực hiện bằng tiền.

Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố và đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương, đồng thời không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn xã, phường nơi có đất thu hồi, thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, bán nhà ở tái định cư theo quy định hoặc bằng tiền.