Từ giờ, đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi có được cấp sổ đỏ?

Ông Nguyễn Văn Trung (Hà Nội) phản ánh trường hợp gia đình ông N.H.H sử dụng một thửa đất có nguồn gốc là đất ao tại khu vực phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy (cũ), nay thuộc phường Phú Diễn. Gia đình đã sử dụng đất ổn định trong nhiều năm, xây nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Theo hồ sơ ông Trung cung cấp, thửa đất có nguồn gốc từ trước năm 1955 và được thể hiện trong hồ sơ địa chính, bản đồ qua nhiều thời kỳ. Năm 1965, Hợp tác xã nông nghiệp Mai Dịch quản lý các ao, hồ tư nhân trên địa bàn để phục vụ sản xuất nông nghiệp.

Đến năm 1979, ông H tiếp tục trực tiếp sử dụng thửa ao để thả cá. Bản đồ hiện trạng năm 1986 và hồ sơ quản lý đất đai khi đó thể hiện thửa đất số 106, tờ bản đồ số 5, diện tích 544m2, là đất ao đứng tên ông H.

Ngày 13/1/1992, ông H có đơn xin làm nhà trên đất ao và được UBND thị trấn Mai Dịch xác nhận. Sau đó, gia đình san lấp ao, xây nhà cấp 4 để ở và sử dụng ổn định, đồng thời thực hiện nghĩa vụ thuế nhà đất. Hiện căn nhà cũ đã bị sập.

Trước đó, vào năm 2009 và 2011, UBND quận Cầu Giấy và UBND TP. Hà Nội từng có văn bản xác định ông H đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề nghị các cơ quan chuyên môn hướng dẫn gia đình thực hiện thủ tục.

Tuy nhiên, khi gia đình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận vào năm 2025, UBND phường Phú Diễn không giải quyết với lý do thửa đất nằm trong quy hoạch đất cơ quan, trường học. Ngoài ra, cơ quan này cho rằng dù đơn xin làm nhà được UBND thị trấn Mai Dịch xác nhận năm 1992 nhưng sổ mục kê năm 1994 vẫn thể hiện mục đích sử dụng là đất ao.

Theo phản ánh, khu vực này hiện mới có quy hoạch tỷ lệ 1/2.000, chưa có dự án được triển khai, chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất. Một số trường hợp khác trong khu vực vẫn được cấp Giấy chứng nhận, kèm thông tin thể hiện thửa đất nằm trong quy hoạch.

Từ đó, ông Trung đề nghị làm rõ liệu thửa đất của gia đình ông H có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, đồng thời thể hiện thông tin về quy hoạch hay không; việc sử dụng đất vào mục đích ở trong thời gian dài có ảnh hưởng như thế nào đến điều kiện cấp Giấy chứng nhận và pháp luật hiện hành quy định ra sao đối với đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi.

Trả lời nội dung trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là trường hợp cụ thể, việc xem xét phải căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, tình trạng sử dụng đất thực tế và các quy định do địa phương ban hành theo thẩm quyền. Do chưa có đầy đủ thông tin và hồ sơ của vụ việc, Bộ không có cơ sở để kết luận cụ thể về điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất được phản ánh.

Tuy nhiên, Bộ dẫn các quy định chung của pháp luật đất đai hiện hành. Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được quy định tại các Điều 137, 138, 139, 140 và 141 Luật Đất đai.

Các điều khoản này quy định cụ thể điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với từng trường hợp sử dụng đất. Trong đó, tùy từng nguồn gốc, quá trình sử dụng và tình trạng pháp lý của thửa đất, pháp luật có trường hợp yêu cầu phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn; đồng thời cũng có những trường hợp pháp luật không đặt ra điều kiện phải phù hợp với các loại quy hoạch nêu trên.

Do đó, việc một thửa đất nằm trong khu vực đã được xác định quy hoạch không đồng nghĩa trong mọi trường hợp người sử dụng đất sẽ đương nhiên bị từ chối cấp Giấy chứng nhận. Điều kiện cấp sổ phải được xác định theo đúng trường hợp pháp lý cụ thể được quy định tại Luật Đất đai, trên cơ sở nguồn gốc, quá trình sử dụng, hiện trạng và hồ sơ liên quan đến thửa đất.

Đối với trường hợp được phản ánh, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không đưa ra kết luận rằng gia đình ông H chắc chắn đủ hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, mà đề nghị căn cứ hồ sơ cụ thể để cơ quan có thẩm quyền tại địa phương xem xét, giải quyết theo quy định.

Bộ cũng lưu ý, trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy định tại Điều 237 Luật Đất đai và Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011.

Như vậy, đối với đất nằm trong khu vực có quy hoạch nhưng chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi, việc có được cấp Giấy chứng nhận hay không không thể chỉ căn cứ vào riêng yếu tố “đất nằm trong quy hoạch”. Cơ quan có thẩm quyền cần đối chiếu trường hợp sử dụng đất cụ thể với các điều kiện tương ứng tại Luật Đất đai và hồ sơ pháp lý của thửa đất để đưa ra quyết định.