Từ hôm nay (1/7), người dân bị thu hồi đất sẽ không còn áp dụng hệ số K khi xác định giá đất bồi thường: Cụ thể ra sao, áp dụng tại địa phương nào?

Từ hôm nay (1/7), Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026 trên địa bàn TP.HCM chính thức có hiệu lực. Quyết định do Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Hoàng Nguyên Dinh ký ban hành nhằm triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo quyết định, hệ số K được áp dụng đối với các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức K = K1 x K2 x K3, trong đó K1 là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (áp dụng đối với các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng) và K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Theo quy định, hệ số K được nhân với bảng giá đất để áp dụng trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Đối với các loại đất trong bảng giá đất, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (K1) được xác định bằng 1. Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác (K3) đối với các loại đất theo bảng giá đất cũng bằng 1.

Đối với các trường hợp không phải dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng, hệ số K2 cũng được xác định bằng 1. Điều này đồng nghĩa với việc hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng không phải dự án đầu tư sẽ không phát sinh thêm tiền sử dụng đất ngoài mức được xác định theo bảng giá đất hiện hành.

Riêng các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2), được làm tròn đến hai chữ số thập phân và xác định theo công thức dựa trên hệ số sử dụng đất của từng khu đất, thửa đất.

Trong đó, đối với dự án nhà ở thấp tầng (liền kề, biệt thự), khu công nghiệp và cụm công nghiệp, hệ số K2 dao động từ 1 đến 1,30 tùy theo hệ số sử dụng đất. Với các dự án cao tầng, hệ số K2 dao động từ 1 đến 1,70.

Cụ thể, đối với dự án cao tầng có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần thì K2 bằng 1; từ 4 đến dưới 5 lần là 1,1; từ 5 đến dưới 6 lần là 1,2. Các dự án có hệ số sử dụng đất cao hơn sẽ áp dụng hệ số tăng dần, tối đa 1,7 đối với dự án có hệ số sử dụng đất từ 10 đến dưới 11 lần.

Trường hợp vượt mức này, mỗi bậc tăng thêm sẽ cộng thêm 0,1 vào hệ số. Đối với dự án nhà ở thấp tầng, khu công nghiệp và cụm công nghiệp, nếu hệ số sử dụng đất không quá 1 thì K2 bằng 1; từ trên 1 đến 2 áp dụng mức trên 1 đến 1,1; từ trên 2 đến 3 áp dụng trên 1,1 đến 1,2; từ trên 3 đến 4 áp dụng trên 1,2 đến 1,3.

Theo UBND TP.HCM, với việc K1 và K3 đều được giữ ở mức 1, hệ số K chỉ làm tăng tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư có hệ số sử dụng đất theo quy hoạch từ 4 lần trở lên. Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất không phải dự án đầu tư, nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo bảng giá đất hiện hành.

Đáng chú ý, quyết định cũng quy định rõ những trường hợp không áp dụng bảng giá đất và hệ số K mà sẽ xác định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định 49. Trong đó bao gồm:

- Các trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc chuyển đổi hình thức sử dụng đất;

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất);

- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.

Đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người dân để thực hiện dự án, giá đất sẽ được xác định theo giá đất cụ thể cho từng trường hợp, từng vị trí thay vì áp dụng bảng giá đất và hệ số K.

Việc xác định giá đất sẽ do đơn vị tư vấn, thẩm định có chuyên môn, chức năng thực hiện theo phương pháp xác định giá đất cụ thể, qua đó hướng tới mức bồi thường sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất, góp phần hạn chế chênh lệch và khiếu nại phát sinh, bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Theo UBND TP.HCM, hệ số K được xây dựng áp dụng trên địa bàn 168 phường, xã và đặc khu của thành phố đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp theo từng tuyến đường, vị trí. Đây là căn cứ để xác định giá đất trong nhiều trường hợp theo quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Quyết định giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan tổ chức triển khai, hướng dẫn và đôn đốc việc thực hiện trên toàn địa bàn thành phố.

Trong quá trình thực hiện, nếu hệ số K không còn phù hợp với tình hình thực tế, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ chủ trì rà soát, phối hợp với các cơ quan liên quan báo cáo UBND TP.HCM xem xét quyết định sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với diễn biến của thị trường.

Các sở, ban, ngành, UBND các phường, xã, đặc khu cùng các tổ chức, đơn vị có liên quan có trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định theo chức năng, nhiệm vụ được giao.