Từ nay, khu đô thị lấn biển ở Việt Nam muốn hưởng cơ chế đặc thù phải có vốn đầu tư từ 100.000 tỷ

Siêu dự án lấn biển phải có vốn từ 100.000 tỷ đồng

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 378/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phát triển đô thị. Nghị định được ban hành ngày 1/10/2026 và có hiệu lực cùng ngày. Một trong những nội dung đáng chú ý liên quan đến các khu đô thị lấn biển. Cụ thể, tại Điều 43, Nghị định lần đầu quy định cụ thể tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển để thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Theo đó, dự án muốn được áp dụng cơ chế, chính sách quy định tại Luật Phát triển đô thị và Nghị định 378 phải có quy mô vốn đầu tư từ 100.000 tỷ đồng trở lên. Đồng thời, dự án phải tuân thủ các quy định pháp luật về phát triển đô thị, biển đảo, đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng và những quy định pháp luật có liên quan.

Điểm đáng chú ý là ngưỡng 100.000 tỷ đồng không được tính riêng cho từng hạng mục hay từng giai đoạn của dự án. Nghị định xác định đây là tổng vốn đầu tư của toàn bộ dự án, được thể hiện trong hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng.

Thời điểm xác định quy mô vốn là khi nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Với dự án được triển khai theo nhiều dự án thành phần hoặc phân kỳ đầu tư, tổng vốn đầu tư và diện tích lấn biển được xác định trên phạm vi toàn bộ dự án.

Quy định này đồng nghĩa với việc một dự án có tổng vốn ban đầu đạt ngưỡng nhưng sau đó bị điều chỉnh giảm xuống dưới 100.000 tỷ đồng sẽ không còn được tiếp tục hưởng cơ chế, chính sách kể từ thời điểm quyết định điều chỉnh có hiệu lực.

Đáng chú ý hơn, nhà đầu tư cũng không thể chia một dự án lớn thành nhiều dự án độc lập để né điều kiện. Nghị định quy định không xem xét áp dụng cơ chế, chính sách nếu dự án được tách thành nhiều dự án độc lập có cùng nhà đầu tư hoặc các nhà đầu tư có quan hệ liên kết, cùng nằm trên một khu vực biển hoặc các khu vực biển liền kề, trong khi từng dự án riêng lẻ không đáp ứng tiêu chí về quy mô vốn.

Không chỉ là câu chuyện về vốn

Nếu ngưỡng 100.000 tỷ đồng là điều kiện đầu vào, thì các yêu cầu đối với nhà đầu tư chiến lược cho thấy Chính phủ không chỉ hướng tới những dự án có khả năng huy động nguồn vốn rất lớn mà còn đặt nặng trách nhiệm trong quá trình vận hành lâu dài.

Theo Điều 44 Nghị định 378, ngoài các điều kiện được quy định tại Luật Phát triển đô thị, nhà đầu tư chiến lược thực hiện dự án khu đô thị lấn biển phải có phương án quản lý, vận hành, duy tu và bảo dưỡng công trình lấn biển cùng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật trong suốt thời hạn hoạt động của dự án.

Nhà đầu tư cũng phải có phương án bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai và khắc phục những tác động bất lợi có thể phát sinh trong suốt vòng đời dự án.

Điều này cho thấy cơ chế dành cho nhà đầu tư chiến lược không được thiết kế đơn thuần như một ưu đãi để thu hút vốn vào các dự án bất động sản quy mô lớn. Với đặc thù tác động trực tiếp tới không gian biển, các dự án lấn biển phải đi kèm trách nhiệm dài hạn về hạ tầng, môi trường, thiên tai và vận hành.

Trước đó, khi xây dựng Luật Phát triển đô thị, Chính phủ cũng nhấn mạnh yêu cầu dự án lấn biển phải phù hợp quy hoạch, bảo đảm quốc phòng, an ninh, chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán và lợi ích quốc gia trên biển; không cản trở hoạt động hàng hải. Việc quyết định dự án phải tính đến điều kiện tự nhiên, hải văn, hệ sinh thái, tác động tới khu vực ven biển và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Các khu đô thị lấn biển cũng được định hướng phát triển hiện đại, xanh, thông minh, kết nối đồng bộ với đất liền, đồng thời bảo đảm quyền tiếp cận biển của người dân và gắn trách nhiệm bảo vệ môi trường với nhà đầu tư.

Việt Nam đã có những đô thị lấn biển quy mô lớn

Việc đưa ra ngưỡng vốn 100.000 tỷ đồng diễn ra trong bối cảnh hoạt động lấn biển tại Việt Nam đang bước sang giai đoạn có quy mô ngày càng lớn.

Theo một nghiên cứu được công bố trên Tạp chí Môi trường vào đầu năm 2025, cả nước có trên 80 khu vực lấn biển, trong đó hơn 70 khu vực/dự án thuộc loại hình lấn biển, trải rộng tại 19 tỉnh, thành phố ven biển. Các dự án được triển khai cho nhiều mục đích như xây dựng cảng biển, khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư, du lịch và nghỉ dưỡng.

Một trong những ví dụ điển hình là đô thị lấn biển Rạch Giá. Dự án được triển khai từ cuối những năm 1990, với tổng diện tích 420ha, trong đó khoảng 360ha là diện tích lấn biển và 60ha cải tạo hiện trạng. Khu đô thị hướng ra vịnh Thái Lan, kéo dài khoảng 7km và từng được xác định là dự án đô thị lấn biển đầu tiên, quy mô lớn tại Việt Nam.

Đến nay, vùng Rạch Giá tiếp tục phát triển nhiều khu đô thị trên quỹ đất lấn biển. Nguồn chính thức trên Cổng thông tin điện tử tỉnh An Giang cho biết, trong hơn 25 năm, Rạch Giá đã hình thành và tiếp tục phát triển nhiều khu đô thị trên quỹ đất lấn biển. Theo thông tin từ tỉnh An Giang, các dự án đáng chú ý gồm Khu đô thị Phú Cường - Hoàng Gia quy mô 68,7ha, Khu đô thị Phú Quý 99,9ha và Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc khoảng 99,8ha. Riêng Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc có tổng mức đầu tư 1.344 tỷ đồng.

Những dự án này cho thấy lấn biển tại Việt Nam không phải là xu hướng mới. Tuy nhiên, phần lớn các dự án thế hệ trước có quy mô vốn thấp hơn rất nhiều so với ngưỡng 100.000 tỷ đồng mà Nghị định 378 đặt ra đối với dự án muốn hưởng cơ chế dành cho nhà đầu tư chiến lược trong thời gian tới.

Cần Giờ và Hạ Long Xanh đã vượt xa ngưỡng 100.000 tỷ đồng

Nếu như khu lấn biển Rạch Giá cho thấy quá trình hình thành đô thị từ quỹ đất lấn biển đã diễn ra trong nhiều thập kỷ trước, thì các dự án thế hệ mới đang đưa quy mô của loại hình này lên một cấp độ khác.

Tại TP. HCM, Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, nay được phát triển với tên gọi Vinhomes Green Paradise, có quy mô khoảng 2.870ha. Quy hoạch dự án được chia thành 4 phân khu A, B, C và D-E, với chức năng đô thị du lịch biển, nghỉ dưỡng, MICE, đô thị thông minh, dịch vụ công nghệ cao, nhà ở và khách sạn. Quy mô dân số dự kiến khoảng 228.560 người, lượng khách du lịch khoảng 8,887 triệu lượt/năm.

Dự án đã được khởi công tháng 4/2025. Theo thông tin được công bố khi khởi công, Vinhomes Green Paradise có tổng nguồn vốn đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng; phía chủ đầu tư hiện công bố vốn đầu tư hơn 10 tỷ USD.

Đáng chú ý, dự án Cần Giờ không chỉ đơn thuần tạo thêm quỹ đất cho đô thị. Quy hoạch đặt mục tiêu hình thành một đô thị biển đa chức năng, kết hợp nhà ở, du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ và các chức năng kinh tế mới, qua đó mở rộng không gian phát triển về phía biển cho TP. HCM.

Tại Quảng Ninh, Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh cũng là một dự án có quy mô đặc biệt lớn. Dự án được quy hoạch trên diện tích hơn 4.100ha, trải dài từ khu vực Hạ Long tới Quảng Yên. Sau điều chỉnh, tổng mức đầu tư được nâng lên khoảng 456.639 tỷ đồng, tương đương gần 18 tỷ USD. Dự án được định hướng phát triển thành khu đô thị phức hợp đa năng, mang bản sắc đô thị ven biển, kết hợp khu nghỉ dưỡng sinh thái, sân golf, dịch vụ và hệ thống hạ tầng đồng bộ. Riêng khu vực Hà An có diện tích hơn 3.186ha và tổng vốn đầu tư khoảng 287.220 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cần phân biệt rằng quy mô hơn 4.100ha của Hạ Long Xanh là tổng diện tích dự án, không đồng nghĩa toàn bộ diện tích này là đất lấn biển. Đây là điểm cần lưu ý khi so sánh các dự án đô thị ven biển với dự án mà phần lớn quỹ đất được hình thành từ hoạt động lấn biển.

Một dự án khác cho thấy xu hướng mở rộng không gian đô thị ra biển là khu đô thị lấn biển vịnh Đà Nẵng.

Theo phương án đang được nghiên cứu, giai đoạn 2026-2030, Đà Nẵng định hướng đưa vào sử dụng khoảng 1.500ha đất khu vực lấn biển, tập trung tại khu vực phường Thanh Khê. Trong phương án này, khoảng 300ha được định hướng cho đất ở đô thị, 150ha đất thương mại, dịch vụ và 282ha dành cho phát triển Trung tâm tài chính. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 366.000 tỷ đồng.

Một phương án khác được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong năm 2026 cho thấy khu đô thị này được định hướng phát triển với quy mô khoảng 1.500ha, tổng vốn đầu tư hơn 400.000 tỷ đồng, tích hợp các chức năng như trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, đổi mới sáng tạo, du lịch, dịch vụ và giải trí.

Như vậy, xét riêng về quy mô vốn, dự án lấn biển tại Đà Nẵng cũng cao gấp nhiều lần ngưỡng 100.000 tỷ đồng mà Nghị định 378 đặt ra.

Từ mở rộng quỹ đất đến hình thành cực tăng trưởng mới

Nhìn vào các dự án trên có thể thấy hoạt động lấn biển tại Việt Nam đang chuyển từ những dự án mở rộng quỹ đất đô thị quy mô vài trăm ha sang các tổ hợp đô thị kinh tế có quy mô hàng nghìn ha và vốn đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng. Đây cũng là bối cảnh khiến quy định về ngưỡng vốn 100.000 tỷ đồng có ý nghĩa đáng chú ý.

Thay vì áp dụng cơ chế dành cho nhà đầu tư chiến lược đối với mọi dự án lấn biển, Nghị định 378 giới hạn chính sách này cho những dự án có quy mô vốn rất lớn, qua đó hướng nguồn lực đặc thù vào các dự án được kỳ vọng tạo ra không gian phát triển mới ở quy mô vùng hoặc đô thị.

Ngưỡng vốn này đồng thời tạo ra một hàng rào để phân biệt giữa các dự án lấn biển thông thường với những dự án có tính chất "đại đô thị" hoặc tổ hợp đô thị - kinh tế có khả năng tạo động lực phát triển mới.

Tuy nhiên, quy mô vốn lớn không phải điều kiện duy nhất. Dự án vẫn phải đáp ứng đầy đủ các quy định về quy hoạch, đất đai, biển đảo, đầu tư và xây dựng; trong khi nhà đầu tư chiến lược phải chịu trách nhiệm về quản lý, vận hành, duy tu công trình lấn biển, hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trường và ứng phó thiên tai trong suốt thời gian hoạt động. Điều này cho thấy cách tiếp cận mới không chỉ đặt câu hỏi "dự án có bao nhiêu vốn?", mà còn đặt ra yêu cầu "dự án tạo ra giá trị gì và nhà đầu tư chịu trách nhiệm như thế nào đối với không gian biển sau khi hình thành đô thị?".

Trong bối cảnh quỹ đất ven biển ngày càng có giá trị và nhiều địa phương muốn mở rộng không gian phát triển về phía biển, đây sẽ là yếu tố quan trọng để các dự án lấn biển quy mô lớn được xem xét và triển khai trong giai đoạn tới.