Từ nay, tự ý xây nhà vượt diện tích đất ở, người dân có được cấp sổ đỏ không?

Vấn đề xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ở được công nhận trên sổ đỏ không còn là chuyện hiếm gặp, đặc biệt tại các khu vực nông thôn hoặc vùng ven đô – nơi người dân có tập quán sử dụng đất linh hoạt qua nhiều thế hệ. Tuy nhiên, theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, hành vi này có thể bị xử phạt hành chính và buộc phải điều chỉnh lại cho đúng mục đích sử dụng đất.

Một trường hợp cụ thể vừa được phản ánh: một thửa đất hơn 2.000m2 do người bố nhận chuyển nhượng từ ông nội, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2006. Trong đó, chỉ 40m2 là đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên, gia đình đã xây một căn nhà kiên cố rộng khoảng 100m2 trên thửa đất này – vượt quá 60m2 so với phần đất ở được công nhận.

Năm 2020, khi muốn tách thửa để chia đất cho con xây nhà, gia đình bị cơ quan chức năng từ chối do vi phạm quy định sử dụng đất. Dù không có tranh chấp, cũng không bị thu hồi, nhưng suốt nhiều năm, gia đình vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể cách tháo gỡ.

> > Từ 1/7/2025, thời gian cấp sổ đỏ không quá 3 ngày làm việc

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trường hợp người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc xây dựng nhà vượt quá phần đất ở ghi trên sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Việc này sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 123/2024.

Để khắc phục, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đã xây dựng vượt quá. Theo quy định tại Điều 44 Nghị định 102/2024, trình tự bao gồm: lập hồ sơ, xin ý kiến cơ quan có thẩm quyền, chứng minh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

Một điểm đáng lưu ý, theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024, các công trình xây dựng vi phạm xảy ra trước ngày 1/7/2014 nhưng không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều này mở ra cơ hội “gỡ rối” cho nhiều hộ dân đã xây nhà ổn định từ lâu nhưng chưa được công nhận. Trường hợp của gia đình nói trên, nếu chứng minh được thời điểm xây dựng là trước mốc 1/7/2014, hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng – sau khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa phần đất ở vượt diện tích.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khuyến nghị người dân nên chủ động làm việc với Phòng Nông nghiệp và Môi trường cấp huyện để được hướng dẫn cụ thể. Đồng thời, cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, đảm bảo phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Những trường hợp như trên nếu được giải quyết kịp thời không chỉ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho người dân mà còn tạo điều kiện cho thế hệ sau an cư lạc nghiệp trên chính mảnh đất của ông bà để lại.

> > Từ 1/7, người dân sẽ được hưởng lợi lớn khi làm sổ đỏ tại xã