Từ tháng 8, áp dụng hệ số giá đất mới để tính bồi thường khi thu hồi đất: Cách tính ra sao, áp dụng địa phương nào?
Từ tháng 8, một địa phương chính thức áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất mới năm 2026, làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất và nhiều trường hợp khác.
UBND tỉnh Đồng Tháp đã ban hành Quyết định 86/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh năm 2026. Quyết định có hiệu lực từ ngày 1/8/2026, quy định cụ thể cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất đối với các loại đất theo Nghị quyết 01/2026/NQ-HĐND đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị quyết 38/2026/NQ-HĐND.
Hiệu số điều chỉnh giá đất năm 2026 được điều chỉnh theo công thức nào?
Theo Quyết định 86/2026/QĐ-UBND ban hành ngày 30/7/2026, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 được xác định theo công thức: K = Ktt × Kqh × Kkh
Trong đó K là hệ số điều chỉnh giá đất, Ktt là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, Kqh là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch, Kkh là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 nhưng không thuộc trường hợp quy định tại điểm c của khoản này, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (Ktt) được xác định bằng 1,0.
Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 nhưng không thuộc trường hợp quy định tại điểm c của khoản này, hệ số Ktt được áp dụng theo từng loại đất như sau:
| Loại đất | Hệ số Ktt |
|---|---|
| Đất ở tại đô thị | 1,50 |
| Đất ở tại nông thôn | 1,30 |
| Đất nông nghiệp | 1,20 |
| Đất thương mại, dịch vụ | 1,40 |
| Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất thương mại, dịch vụ) | 1,35 |
| Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp | 1,25 |
| Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh | 1,30 |
Đối với các loại đất chưa được quy định cụ thể tại Quyết định 86/2026/QĐ-UBND, việc xác định hệ số Ktt sẽ căn cứ vào loại đất tương ứng trong Bảng giá đất ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2026/NQ-HĐND đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị quyết 38/2026/NQ-HĐND để áp dụng theo đúng nhóm loại đất.
Riêng đối với các trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hệ số Ktt được xác định theo biến động giá đất thực tế tại thời điểm xác định giá đất theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định giá đất của Chủ tịch UBND cấp xã, Chủ tịch UBND cấp xã chỉ đạo cơ quan, đơn vị chuyên môn tổ chức điều tra, khảo sát để xác định hệ số Ktt; trường hợp cần thiết có thể thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện theo quy định. Trên cơ sở kết quả xác định, Chủ tịch UBND cấp xã đề xuất hệ số Ktt, gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường tổng hợp, kiểm tra hồ sơ, trình Hội đồng thẩm định Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất tỉnh thẩm định trước khi UBND tỉnh xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.
Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định giá đất của UBND tỉnh, Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì việc xác định hệ số Ktt; khi cần thiết được thuê tổ chức tư vấn để điều tra, khảo sát. Sau khi hoàn thiện hồ sơ và được Hội đồng thẩm định Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất tỉnh thẩm định, Sở trình UBND tỉnh xem xét, quyết định hệ số Ktt đối với từng trường hợp cụ thể.
Trường hợp thu hồi đất áp dụng hệ số điều chỉnh ra sao?
Theo Quyết định 86/2026/QĐ-UBND, đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (Kqh) bằng 1,0.
Trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư cũng áp dụng hệ số Kqh bằng 1,0.
Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 (trừ trường hợp nêu trên), đồng thời áp dụng khi xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hệ số Kqh được xác định như sau:
| Loại đất | Dưới 2 lần | Từ 2 đến dưới 4 lần | Từ 4 đến dưới 6 lần | Từ 6 đến dưới 8 lần | Từ 8 lần trở lên |
|---|---|---|---|---|---|
| Đất ở tại đô thị | 1,00 | 1,10 | 1,20 | 1,30 | 1,40 |
| Đất ở tại nông thôn | 1,00 | 1,05 | 1,10 | 1,15 | 1,20 |
| Đất thương mại, dịch vụ | 1,05 | 1,15 | 1,25 | 1,35 | 1,45 |
| Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất thương mại, dịch vụ) | 1,00 | 1,10 | 1,20 | 1,30 | 1,40 |
| Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp | 1,00 | 1,02 | 1,05 | 1,08 | 1,10 |
| Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh | 1,00 | 1,05 | 1,10 | 1,15 | 1,20 |
Theo quy định, hệ số sử dụng đất được xác định trên cơ sở tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khu đất theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (Kqh) bằng 1,0.
Đối với dự án có nhiều loại đất hoặc công trình hỗn hợp, việc xác định hệ số được thực hiện theo từng loại đất; nếu không đủ cơ sở để xác định riêng thì áp dụng theo loại đất chính. Tổng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch không vượt quá 2,0.
Đối với các loại đất quy định tại Nghị quyết 01/2026/NQ-HĐND đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị quyết 38/2026/NQ-HĐND, hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (Kkh) được quy định thống nhất bằng 1,0.
Quyết định 86/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Tháp được ban hành ngày 30/7/2026 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2026.
