Sửa Luật Đất đai: Người dân bị thu hồi đất sẽ không chỉ nhận tiền đền bù

Sáng 29/7, tại Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập, quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, thay mặt Đảng ủy Chính phủ, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Bí thư Thường trực Đảng ủy, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc đã trình bày chuyên đề về Nghị quyết liên quan đến quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Thu hồi đất gắn với tái thiết cuộc sống, phát triển nhà ở cho thuê và hạn chế phân lô bán nền

Theo Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc, một điểm mới đáng chú ý trong định hướng sửa đổi Luật Đất đai lần này là thay đổi cách tiếp cận trong chính sách thu hồi đất. Theo đó, nghị quyết chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc, người có đất ở bị thu hồi phải được bảo đảm có chỗ ở, điều kiện sống và sinh kế ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Các dự án tái định cư phải được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ thiết yếu, đồng thời quan tâm đến sinh kế lâu dài của người dân.

Nghị quyết cũng yêu cầu quy định rõ hơn phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quan điểm đặt ra là không quy định quá rộng dẫn đến lạm dụng, nhưng cũng không quy định quá hẹp gây khó khăn cho các dự án thiết yếu.

Nhà nước sẽ thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án. Đồng thời, thực hiện chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để triển khai trước.

Trong chính sách giao đất, cho thuê đất, nghị quyết định hướng tiếp tục thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý. Các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định rõ với điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát cụ thể.

Đáng chú ý, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, nghị quyết định hướng ưu tiên chủ yếu phát triển nhà chung cư, đồng thời hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Đối với các dự án chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ gắn với niên hạn của công trình. Sau khi công trình hết niên hạn sử dụng theo quy định, chủ sở hữu căn hộ vẫn được bảo đảm quyền tài sản thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ có chính sách ưu đãi về giao đất, cho thuê đất nhằm khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân.

Kiểm soát giá đất, chống đầu cơ và minh bạch hóa thị trường bất động sản

Về giá đất, tài chính đất đai và điều tiết địa tô chênh lệch, nghị quyết xác định giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất phải dựa trên dữ liệu đầy đủ, phương pháp khoa học, công khai; kết nối dữ liệu đất đai với thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản; không để xảy ra tình trạng thao túng giá, giá ảo, hình thành cơ chế nhiều giá.

Theo định hướng, Trung ương sẽ xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Cơ quan tài chính quản lý giá đất, xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Về công cụ tài chính và chính sách thuế, nghị quyết yêu cầu nghiên cứu lộ trình phù hợp để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; tập trung xử lý tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thật và khả năng chi trả của người dân.

Chính sách được nghiên cứu theo hướng khiến việc găm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích từ đầu cơ. Đồng thời, nghiên cứu áp dụng chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, nhà không đưa vào sử dụng nhằm phát huy hiệu quả sử dụng đất, chống lãng phí, lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Đối với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, nghị quyết đặt mục tiêu hoàn thiện theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Các thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và tình trạng sử dụng đất sẽ từng bước được công khai.

Nhà nước cũng định hướng từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, kết nối dữ liệu với công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký đất đai và kinh doanh bất động sản; khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt phù hợp với từng loại chủ thể và phương thức giao dịch.

Theo Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc, Chính phủ đang khẩn trương xây dựng chương trình hành động để triển khai nghị quyết, trong đó trọng tâm là sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Hồ sơ dự án luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp bất thường vào tháng 8/2026 và thông qua tại Kỳ họp thứ Hai của Quốc hội khóa XVI vào tháng 10/2026.