Nhà đầu tư đang theo dõi sát sao cách Vanke trả nợ và giải quyết khủng hoảng thanh khoản.
Thượng Hải, trung tâm công nghệ nằm ở phía Nam của Trung Quốc, là nơi đất chật người đông. Trong nhiều năm, giá bất động sản ở đây liên tục tăng, chạm đến mức giá “trên trời”, Tuy nhiên, khi Vanke, một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, bán đấu giá 19.000m2 đất hôm 18/5 tới đây, mức giá của lô đất sẽ giảm xuống còn 900 triệu nhân dân tệ (tương đương 125 triệu USD), giảm 29% so với số tiền mà Vanke đã bỏ ra 7 năm trước.
Sở dĩ Vanke phải bán rẻ là vì tập đoàn đang trong quá trình thanh lý tài sản để có thể trả nợ. Khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc là chuyện không còn mới, nhưng những khó khăn của Vanke là một dấu hiệu khác cho thấy tình hình đang trở nên tệ hơn như thế nào.
Với cuộc khủng hoảng đã bước sang năm thứ 4, nguy cơ 1 ông lớn bất động sản gục ngã có thể không còn là tin tức nóng sốt. Evergrande, tập đoàn BĐS nặng nợ nhất thế giới, vỡ nợ năm 2021. Tiếp bước là ông lớn số 1 - Country Garden – rơi vào cảnh tương tự năm 2023. Tuy nhiên Vanke lại là một câu chuyện khác.
 |
| Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang chìm trong rắc rối |
Có cổ đông lớn là tập đoàn quốc doanh Shenzhen Metro (sở hữu 25% cổ phần), Vanke dễ dàng tiếp cận các nguồn vốn Nhà nước hơn nhiều so với các công ty tư nhân cùng ngành. Cuối năm ngoái, Vanke vẫn còn nằm trong danh sách nhà phát triển “chất lượng cao” mà Chính phủ khuyến khích các ngân hàng cho vay. Thế nhưng tập đoàn này vẫn không có đủ tiền để trả nợ.
Nhà đầu tư đang theo dõi sát sao cách Vanke trả nợ và giải quyết khủng hoảng thanh khoản. Công ty đã lỗ 1,7 tỷ nhân dân tệ trong quý I/2024, với doanh thu sụt giảm tới 43%. Hiện Vanke đang nợ 320 tỷ nhân dân tệ, trong đó có khoảng 31 tỷ nhân dân tệ là trái phiếu sắp đáo hạn.
Nếu Vanke vỡ nợ, niềm tin vào các công ty BĐS được Chính phủ hậu thuẫn sẽ suy sụp. Các chuyên gia phân tích tại ngân hàng đầu tư Jefferies ví von Vanke vỡ nợ thậm chí còn khiến niềm tin của người dân vào khả năng giải cứu nền kinh tế của Chính phủ “bốc hơi”.
Tín hiệu đáng lo ngại
Đợt đấu giá của Vanke còn phát đi 1 tín hiệu đáng lo ngại hơn khiến các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc phải đau đầu. Giá khởi điểm được đặt ở mức 2,2 tỷ nhân dân tệ, trong khi Vanke mua vào với giá 3,1 tỷ tệ từ năm 2017. Giá BĐS ở Trung Quốc đang lao dốc không phanh, mức độ tùy thuộc vào địa điểm. Tuy nhiên lô đất của Vanke thực sự là 1 cú sốc. Giá đất dự trữ chỉ tăng chứ không thể giảm đã trở thành sự thật hiển nhiên, là nguyên tắc vàng giúp thị trường BĐS Trung Quốc phát triển.
Theo ước tính của ANZ, các nhà phát triển lớn hiện đang nắm khoảng 2 tỷ m2 đất dự trữ, diện tích lớn bằng cả đất nước Slovenia. Cho đến gần đây, giá trị của những khu đất trống này vẫn tăng đều đặn qua các năm, kéo giá trị tài sản của các nhà phát triển tăng lên.
Thông thường họ sẽ gom hàng và giữ trong nhiều năm để đợi giá tăng, sau đó sử dụng những lô đất này làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Và thường thì đó là những khoản vay để mua thêm đất.
 |
| Giá BĐS ở Trung Quốc đang lao dốc không phanh |
Chính phủ Trung Quốc đã đúng khi ngăn chặn “đòn bẩy” ngày càng phình to này. Từ năm 2020, các nhà phát triển bắt đầu bị hạn chế các giao dịch như vậy. Tuy nhiên, có thể nói các nhà lãnh đạo Trung Quốc chưa bao giờ hoàn toàn kiểm soát được khủng hoảng bất động sản. Khi giá đất ngừng tăng vào năm 2021, các ngân hàng bắt đầu đặt dấu hỏi về giá trị thực sự của số đất dự trữ vẫn được sử dụng làm tài sản đảm bảo.
Vì mức độ đòn bẩy của hệ thống bị bóp lại, sức mua của các nhà phát triển cũng thu hẹp đáng kể, kéo theo giá càng giảm và dẫn đến vòng luẩn quẩn mà Trung Quốc đã loay hoay nhiều năm vẫn chưa thể thoát ra như hiện nay.
Rất khó để đánh giá chính xác tình hình đang tệ đến đâu, vì hầu hết số đất này vẫn được các nhà phát triển nắm chặt với hi vọng giá sẽ hồi phục. Nhưng trong một số trường hợp hiếm như Vanke, người bên ngoài sẽ có được cái nhìn thoáng qua về “quả bom nổ chậm” này.
