Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS: Minh bạch chi phí, nhưng chứng minh bằng gì?
Đối với phương pháp áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS đang được Bộ Tài chính nghiên cứu, người bán buộc phải chứng minh được các chi phí liên quan đến BĐS.
Hiện nay, Bộ Tài chính đang cân nhắc bổ sung một phương án tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản, cho phép người dân lựa chọn giữa hai cách tính: Giữ nguyên mức thuế suất 2% trên tổng giá chuyển nhượng như hiện nay, hoặc áp thuế 20% trên phần lãi (thu nhập chịu thuế) nếu có thể chứng minh được chi phí liên quan.
Cụ thể, với phương án mới, thuế sẽ được tính theo công thức: (giá bán - tổng chi phí hợp lệ) x 20%. Các chi phí hợp lệ được phép khấu trừ bao gồm: giá mua vào, chi phí môi giới, sửa chữa, lãi vay ngân hàng, thuế trước bạ, phí công chứng...
>> Chỉ hơn một tháng nữa, Hà Nội sẽ cắt điện nước đối với những công trình này
Việc này mang lại lợi ích rõ rệt cho người bán nếu có thể chứng minh được các khoản chi: Trong nhiều trường hợp, mức thuế thực nộp có thể giảm đáng kể, thậm chí bằng 0.
Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất nằm ở khả năng xác minh và chứng minh chi phí. Ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó Chủ tịch Hội Tư vấn và đại lý thuế TP. HCM, cho biết: "Cá nhân hiếm khi lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ như doanh nghiệp. Nhiều chi phí thực tế phát sinh như đi lại, pháp lý, hoặc môi giới – lại không có hóa đơn, khiến người bán khó có cơ sở pháp lý để khấu trừ." Vì thế, trong bối cảnh hệ thống dữ liệu chưa liên thông đầy đủ, phương án áp thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng vẫn là giải pháp khả thi và phổ biến hơn.
Từ góc nhìn nhà đầu tư, ông Lê Quốc Kiên – cố vấn bất động sản cũng cho rằng, dù phương án 20% có tính công bằng cao hơn, nhưng để triển khai thực tế, cần có hướng dẫn rõ ràng về chuẩn hóa chứng từ.
"Ví dụ, phí môi giới phải có hợp đồng và người nhận phí cần kê khai thu nhập để hợp pháp hóa. Phí sửa chữa phải có hóa đơn, nhưng đa số người dân không lấy hóa đơn khi thuê thi công. Ngay cả giá mua ghi trên hợp đồng cũng phải đúng với thực tế, trong khi phần lớn giao dịch trước đây thường khai thấp để giảm thuế," ông Kiên cho biết.
Dưới góc nhìn pháp lý, các chuyên gia về luật đánh giá cao tính công bằng của phương án 20%, vì chỉ đánh thuế trên phần thu nhập thực tế. Điều này phù hợp với thông lệ quốc tế và đồng bộ với cách tính thuế của doanh nghiệp.
Theo đó, nếu áp dụng khéo léo, chính sách này sẽ thúc đẩy minh bạch hóa thị trường bất động sản, đặc biệt là giá mua bán thực và hệ thống lưu trữ dữ liệu.
Tuy nhiên, các chuyên gia ngành luật cũng đưa ra cảnh báo về những rào cản thực thi như việc xác định giá mua và chi phí hợp lệ thường gặp khó khăn, nhất là trong các giao dịch cũ có kê khai không đúng giá trị thực hoặc thỏa thuận ngoài hợp đồng. Điều này dễ gây tranh chấp và kéo dài quy trình xác minh.
Trong khi đó, phương án giữ nguyên thuế suất 2% có ưu điểm là đơn giản, minh bạch, không cần xác minh chi phí – phù hợp với thực tế thị trường hiện tại. Nhưng cách tính này lại thiếu công bằng tuyệt đối, vì người bán lỗ cũng phải nộp thuế, còn Nhà nước thì dễ thất thu nếu các bên cố tình khai thấp giá trị giao dịch.
Trước tình hình đó, nhiều chuyên gia cho rằng giải pháp song song cho người dân chọn một trong hai cách tính thuế là phương án hợp lý trong giai đoạn quá độ. Cách làm này vừa khuyến khích người dân minh bạch hóa và lưu giữ hồ sơ giao dịch, vừa không gây ách tắc cho các giao dịch do vướng mắc về chứng từ hay dữ liệu.
