Bất động sản đình đám một thời của Trung Quốc đang hấp hối: Ngân hàng buộc phải chơi lớn...?

Thị trường bất động sản Trung Quốc quá ảm đạm đến nỗi gần đây, một số ngân hàng tại quốc gia này phải áp dụng biện pháp quyết liệt, kể cả cho phép người dân trả nợ thế chấp đến năm 95 tuổi.

Cụ thể, một số ngân hàng ở các thành phố Nam Ninh, Hàng Châu, Ninh Ba và Bắc Kinh tăng giới hạn tuổi trả nợ lên 80-95 tuổi, theo truyền thông Nhà nước Trung Quốc. Điều này nghĩa là những người đã 70 tuổi vẫn có thể vay ngân hàng, với thời gian đáo hạn lên đến 10-25 năm.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua giai đoạn suy thoái lịch sử. Tính đến tháng 12/2022, giá nhà mới giảm 16 tháng liên tiếp. Doanh số bán hàng của 100 công ty hàng đầu Trung Quốc trong năm 2022 chỉ bằng 60% năm 2021.

Việc nâng giới hạn tuổi – vẫn chưa trở thành chính sách quốc gia chính thức – nhằm vực dậy thị trường bất động sản ảm đạm, đồng thời cũng tính đến yếu tố dân số già hoá nhanh của Trung Quốc, Yan Yuejin, Chuyên viên phân tích bất động sản tại E-House China Holdings, cho hay.

“Về cơ bản, đây là công cụ chính sách để kích thích nhu cầu nhà ở, vì có thể xoa dịu gánh nặng trả nợ và khuyến khích người dân mua nhà”, ông nhận định. Vị chuyên viên phân tích này cho biết thêm nếu những người vay nợ lớn luổi không thể trả nợ, những người con của họ sẽ phải tiếp tục gánh khoản nợ này.

Tháng trước, Trung Quốc báo cáo thực trạng dân số năm 2022 suy giảm lần đầu tiên trong hơn 60 năm, trở thành một dấu mốc mới trong cuộc khủng hoảng dân số ngày càng nghiêm trọng, với những hàm ý đáng kể đối với nền kinh tế. Số người trong độ tuổi từ 60 trở lên đã tăng lên 280 triệu, chiếm 19,8% dân số nước này.

Theo quy định trước đây của cơ quan quản lý ngân hàng Trung Quốc, tuổi của người được phép vay ngân hàng và thời gian trả nợ thường không vượt quá 70 năm. Tuổi thọ trung bình ở nước này đang là 78.

Ủy ban quản lý bảo hiểm và ngân hàng Trung Quốc chưa đưa ra bình luận nào về điều khoản mới. Tuy nhiên, các ngân hàng trên khắp cả nước đang đưa ra điều khoản hấp dẫn cho những khoản vay liên thế hệ.

Tuy nhiên, các chi nhánh ngân hàng trên khắp Trung Quốc đã và đang thiết lập các điều khoản đối với các khoản vay đa thế hệ này.

Theo tờ Beijing News, một chi nhánh của Ngân hàng Viễn thông ở Bắc Kinh cho phép những người 70 tuổi vay mua nhà trong 25 năm, nghĩa là giới hạn về tuổi trả nợ lên đến 95 tuổi. Tuy nhiên, người đi vay cũng phải đáp ứng một số điều kiện: Khoản vay thế chấp phải được con cháu bảo đảm, kết hợp mức thu nhập hằng tháng phải cao ít nhất là gấp đôi khoản phải trả ngân hàng.

Trong khi đó, một chi nhánh của Citic Bank nâng giới hạn tuổi trả nợ lên 80.

Hong Hao, Chuyên gia kinh tế trưởng tại Grow Investment Group, cho rằng đây là biện pháp quyết liệt và “có thể là chiêu trò tiếp thị để thu hút người lớn tuổi trả tiền vay ngân hàng cho con cháu”.

Ông Yan từ E-House cho biết người hưởng lợi từ chính sách mới có thể không phải người cao tuổi mà chính là nhóm người từ 40-59 tuổi. Theo quy định mới, nhóm này được phép trả nợ trong 30 năm, thời hạn tối đa được phép ở Trung Quốc.

So với quy định trước đây, điều này có nghĩa là người vay phải trả số tiền nhỏ hơn mỗi tháng. “Đây rõ ràng là một cách để xoa dịu gánh nặng trả nợ”, ông Hong cho biết.

Theo tính toán của E-House, nếu một ngân hàng nâng giới hạn độ tuổi trên lên 80, những người vay từ 40-59 tuổi có thể kéo dài thêm 10 năm cho khoản thế chấp của họ. Giả sử khoản thế chấp của họ là một triệu Nhân dân tệ (145.416 USD), thì khoản thanh toán hàng tháng của họ có thể giảm 1.281 Nhân dân tệ (186 USD), tương đương 21%.

Bất động sản Trung Quốc - giải cứu chưa thành

Thị trường bất động sản đóng góp khoảng 1/4 GDP của Trung Quốc, hiện vẫn đang là lực cản đối với tăng trưởng kinh tế, đặc biệt kể từ khi Bắc Kinh có chính sách hà khắc với các nhà phát triển phụ thuộc nhiều vào vay nợ.

Vài tháng qua, chính quyền Trung Quốc bắt đầu nới lỏng các hạn chế về tài chính cho lĩnh vực bất động sản, thậm chí còn đưa ra 21 chính sách để bơm thêm oxy nhằm vực dậy thị trường quan trọng này.

Các hộ gia đình Trung Quốc tỏ ra do dự trong vấn đề mua nhà mới trong năm qua, do các biện pháp kiểm soát COVID-19, giá nhà giảm và tỷ lệ thất nghiệp tăng đã làm nản lòng những người mua nhà. Mùa hè năm ngoái, những người đi vay biểu tình ở hàng chục thành phố và từ chối trả tiền thế chấp cho những ngôi nhà chưa hoàn thành, qua đó giáng đòn mạnh vào tâm lý thị trường.

Các cơ quan chức trách sau đó phải đưa ra hàng loạt biện pháp kích thích nhằm vực dậy thị trường nhà ở, bao gồm một vài đợt cắt giảm lãi suất cho vay cho tới các biện pháp để xoa dịu khủng hoảng thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản.

Phân tích của IMF là một phần trong báo cáo mới nhất của tổ chức về Trung Quốc, sau các cuộc thảo luận hàng năm với các quan chức nước này. Mặc dù vậy, có những quan chức Trung Quốc cho rằng, thị trường bất động sản không ở trong tình trạng khủng hoảng, mà là sự phát triển tự nhiên của quá trình giảm đòn bẩy và cắt giảm hàng tồn kho trong vài năm qua.

Đại diện Ngân hàng Trung ương Trung Quốc nhận xét, các rủi ro liên quan là cục bộ và chỉ liên quan đến các công ty riêng lẻ và tác động của chúng đối với phần còn lại của thị trường là tương đối nhỏ. Sắp tới, Trung Quốc sẽ áp dụng các biện pháp để để đảm bảo bàn giao các căn hộ đã hoàn thiện và đẩy nhanh tiến trình sáp nhập các nhà phát triển bất động sản.

Đáng lưu ý, IMF nhấn mạnh thực tế đáng quan ngại rằng, một phần đáng kể các nhà đầu tư vào trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã và đang đối mặt với rủi ro.

Tính đến tháng 11/2022, các nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ hoặc có khả năng vỡ nợ - với giá trái phiếu trung bình thấp hơn 40% mệnh giá - chiếm 38% thị phần năm 2020 của các công ty phát hành trái phiếu.