Bất động sản tâm linh tiền tỷ: Đã đến lúc cần một 'giấy chứng nhận' riêng?

Tại Hội thảo "Thị trường bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội" do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức, vấn đề pháp lý đối với khuôn viên an viên được các chuyên gia đặt ra dưới góc nhìn về quyền lợi của người mua và yêu cầu quản lý thị trường.

Theo luật sư Hoàng Ngọc, thực tế có những khách hàng chi hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để mua một khuôn viên an viên. Tuy nhiên, giấy tờ mà người mua nắm giữ có thể chỉ là hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng dịch vụ. Điều này khiến mức độ bảo đảm quyền lợi của khách hàng chưa tương xứng với giá trị tài sản họ bỏ ra.

Vướng mắc nằm ở tính chất đặc thù của đất nghĩa trang

Theo luật sư Hoàng Ngọc, pháp luật đất đai hiện hành đã có quy định về đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhưng chưa thiết lập cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng phần mộ hoặc từng khuôn viên trong một nghĩa trang.

Đây là điểm khác biệt quan trọng so với các loại hình bất động sản thông thường. Đất nghĩa trang có tính chất và mục đích sử dụng đặc thù; trong khi đó, một phần đáng kể quỹ đất xây dựng nghĩa trang là đất Nhà nước cho thuê. Vì vậy, việc chia tách thành những diện tích nhỏ tương ứng với từng khu mộ để cấp giấy chứng nhận riêng phát sinh nhiều vấn đề pháp lý.

“Luật Đất đai quy định về đất nghĩa trang, nghĩa địa nhưng chưa có quy định riêng đối với đất phần mộ. Vì vậy, hiện chưa có cơ chế để tách các khu đất nhỏ trong một nghĩa trang thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng”, luật sư Hoàng Ngọc nhận định.

Điều này cũng tạo ra khoảng trống giữa giá trị giao dịch thực tế và cơ chế xác lập quyền đối với tài sản. Người mua có thể chi số tiền rất lớn nhưng quyền lợi lại chủ yếu được thể hiện thông qua hợp đồng với đơn vị kinh doanh, thay vì một loại giấy tờ có giá trị pháp lý tương tự giấy chứng nhận đối với các loại bất động sản phổ biến.

Có thể nghiên cứu một loại giấy chứng nhận riêng

Theo luật sư Hoàng Ngọc, giải pháp không nhất thiết phải là cấp "sổ đỏ" cho đất mộ theo cách thức đang áp dụng đối với đất ở. Thay vào đó, cơ quan quản lý có thể nghiên cứu một loại giấy chứng nhận riêng đối với khuôn viên hoặc vị trí an táng, phù hợp với đặc thù của bất động sản tâm linh.

Giấy tờ này cần xác lập rõ quyền của người mua đối với khuôn viên đã giao dịch, đồng thời phân định cụ thể phạm vi quyền và thời hạn sử dụng. Theo đề xuất của luật sư, trong những trường hợp đáp ứng đủ điều kiện, quyền đối với khuôn viên có thể được xem xét theo hướng cho phép chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thậm chí thế chấp.

Cách tiếp cận này sẽ khác với việc mặc nhiên coi khuôn viên an táng là một thửa đất ở và cấp quyền sử dụng đất lâu dài. Thay vào đó, pháp luật có thể tạo ra một cơ chế pháp lý riêng, vừa phù hợp với mục đích sử dụng đất nghĩa trang, vừa bảo đảm quyền tài sản của người đã bỏ tiền mua.

Định danh điện tử để tăng minh bạch

Một vấn đề khác được đặt ra là khả năng quản lý thông tin về khuôn viên an táng trên nền tảng định danh điện tử.

Theo luật sư Hoàng Ngọc, về lâu dài có thể nghiên cứu việc tích hợp thông tin liên quan đến quyền sử dụng, quản lý khuôn viên an táng vào hệ thống định danh điện tử như VNeID. Nếu được xây dựng phù hợp, cơ chế này có thể giúp xác thực thông tin về khuôn viên, người có quyền quản lý và các giao dịch liên quan, đồng thời hạn chế tranh chấp và tăng tính minh bạch của thị trường.

Tuy nhiên, đây mới là đề xuất định hướng được luật sư đưa ra, không đồng nghĩa với việc khuôn viên an viên hiện đã được cấp giấy chứng nhận riêng hoặc có cơ chế định danh trên VNeID như các loại hình bất động sản khác.

Nhìn từ góc độ pháp lý, vấn đề cốt lõi của bất động sản tâm linh không chỉ nằm ở việc thị trường có nhu cầu hay không, mà là quyền của người mua được xác lập và bảo vệ bằng công cụ pháp lý nào. Khi giá trị giao dịch có thể lên tới hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng, việc hoàn thiện cơ chế xác lập quyền đối với khuôn viên an táng sẽ là một trong những yếu tố quan trọng để thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn.