Bất động sản trước ngưỡng tín dụng 15%: Thách thức hay bước ngoặt?

Bất động sản bị “chấm điểm rủi ro” chi tiết hơn

Chia sẻ tại Talk show: "Tăng trưởng tín dụng 15%, bất động sản liệu có gặp khó về vốn", ông Phan Lê Thành Long – CEO AFA Group, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), cho hay việc Ngân hàng Nhà nước giao chỉ tiêu tín dụng ngay từ đầu năm, với mức 15%, thấp hơn chỉ tiêu 16% giai đoạn trước và thấp hơn cả mức thực hiện năm 2025, cho thấy định hướng rất rõ: Không còn dư địa nới lỏng tiền tệ quá thoải mái.

“Khi tín dụng không còn dễ dãi, các ngân hàng buộc phải lựa chọn. Hoặc siết chặt điều kiện cho vay để kiểm soát nợ xấu, hoặc chấp nhận lãi suất cho vay cao hơn nhằm bảo toàn biên lợi nhuận (NIM)”, ông Long nhận định.

Thực tế, tín dụng đang đi vào giai đoạn phân bổ có chọn lọc, thay vì mở rộng đại trà như các chu kỳ trước.

Một điểm đáng chú ý là cách các ngân hàng nhìn nhận bất động sản đã thay đổi. Thay vì coi bất động sản là một nhóm chung, hiện nay ngân hàng chia thành ít nhất ba nhóm mục đích vay: Vay mua đất; vay mua nhà ở, dự án để ở; vay mua bất động sản không nhằm mục đích để ở.

Với cùng kỳ hạn cố định 12 tháng, mức lãi suất đã thể hiện rõ “thang đo rủi ro”: Vay mua nhà ở, dự án: khoảng 7,8%/năm. Vay mua đất: khoảng 8,3%/năm. Vay mua bất động sản không để ở: lên tới 8,4%/năm

Theo ông Long, đây chính là phần bù rủi ro mà ngân hàng áp lên từng loại hình. Bất động sản mang tính đầu cơ càng cao, chi phí vốn càng lớn.

Điều này đồng nghĩa vốn không biến mất, nhưng chỉ chảy vào những phân khúc ngân hàng đánh giá là an toàn và có dòng tiền thật.

Chủ đầu tư đối diện áp lực kép: Tín dụng và trái phiếu

Không chỉ tín dụng ngân hàng, kênh thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp cũng đang trở nên khó khăn hơn. Áp lực đáo hạn trái phiếu trong 6 tháng đầu năm 2026 của khối phi ngân hàng, mà phần lớn là doanh nghiệp bất động sản, tăng hơn 100% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, từ tháng 5/2026, các quy định mới về thị trường vốn chính thức có hiệu lực, siết chặt hơn yêu cầu về mục đích sử dụng vốn, công bố thông tin và trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành. Điều này khiến việc huy động vốn qua trái phiếu không còn dễ dàng như trước.

Trong bối cảnh đó, theo ông Long, các chủ đầu tư buộc phải tái cấu trúc danh mục: Ưu tiên hoàn thiện dự án để tạo dòng tiền thật. Chấp nhận giảm giá, tăng chiết khấu để giải phóng hàng tồn, và dịch chuyển sang phân khúc có thanh khoản cao hơn

"Ghi nhận thực tế, tại một số khu vực ở Hà Nội, mức chiết khấu sơ cấp đã lên tới 30%, thay vì 10–20% như trước - một tín hiệu cho thấy áp lực dòng tiền là có thật", vị chuyên gia dẫn chứng.

Không phải “khát vốn”, mà là thiếu mô hình phù hợp

Từ góc nhìn thị trường, ông Phan Lê Thành Long cho rằng bất động sản không hoàn toàn rơi vào tình trạng “đứt vốn”, mà đang đối mặt với sự lệch pha cung - cầu.

Giá nhà tăng nhanh trong khi thu nhập tăng chậm khiến tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở mức cao, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu.

“Nếu tín dụng không còn rẻ, điều kiện vay chặt hơn, thì thị trường buộc phải quay về giá trị thực. Chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn không thể tiếp tục giữ danh mục thiên về cao cấp, mà phải cơ cấu sang phân khúc có khả năng hấp thụ thật”, ông Long phân tích.

Việc đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ kéo mặt bằng giá trung bình xuống, giúp cung - cầu dần gặp nhau.

Nhìn tổng thể, tín dụng 15% không phải là “cú phanh gấp” đối với bất động sản, mà là một phép thử lớn về sức khỏe tài chính và tư duy phát triển.

Với nhà đầu tư: Đây là thời điểm phải tính toán kỹ bài toán dòng tiền, không chạy theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần.Với người mua nhà: Cần cân nhắc dài hạn, lựa chọn sản phẩm phù hợp khả năng chi trả. Với chủ đầu tư: Chỉ những doanh nghiệp quản trị dòng tiền tốt, sản phẩm đúng nhu cầu, pháp lý minh bạch mới tiếp cận được vốn.

“Nếu coi đây là thách thức, thị trường sẽ chùn lại. Nhưng nếu coi đây là bước ngoặt để tái cấu trúc, bất động sản sẽ bước sang một chu kỳ lành mạnh hơn”, ông Phan Lê Thành Long nhấn mạnh.

Tín dụng không còn chảy theo số đông. Và đó có thể chính là điều thị trường bất động sản cần sau nhiều năm tăng trưởng nóng.