Hiểu đúng về niên hạn chung cư: Chuyên gia chỉ rõ quyền của người sở hữu

Quy định về niên hạn sử dụng chung cư là một trong những nội dung được quan tâm trong Nghị quyết số 21. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần phân biệt rõ giữa niên hạn của công trình và quyền tài sản của người sở hữu căn hộ. Việc một tòa chung cư hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc quyền của người sở hữu căn hộ đương nhiên chấm dứt.

Theo ông Tô Anh Hùng - Giám đốc A-City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), một điểm đáng chú ý trong Nghị quyết 21 là định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, trong đó ưu tiên phát triển nhà chung cư. Định hướng này được đặt trong bối cảnh các đô thị lớn ngày càng chú trọng phát triển đô thị nén, TOD và mô hình đô thị 15 phút, qua đó sử dụng hiệu quả hơn quỹ đất và tập trung dân cư, dịch vụ quanh các đầu mối giao thông công cộng.

Tuy nhiên, song song với việc ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng, Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu về niên hạn sử dụng đối với chung cư xây dựng mới. Theo ông Hùng, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn xây dựng của công trình, nhưng quy định này đồng thời phải gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ. Đây là điểm cần được hiểu đúng để tránh cách diễn giải rằng khi tòa nhà hết niên hạn thì người mua căn hộ sẽ mất toàn bộ quyền tài sản.

Ông Long Phan - CEO AFA Group cho rằng, cách đơn giản nhất để hiểu vấn đề là tách biệt quyền đối với công trình và quyền đối với đất. Theo đó, bản thân tòa nhà có tuổi thọ nhất định và phải được kiểm soát về an toàn trong quá trình sử dụng. Khi công trình xuống cấp hoặc hết niên hạn, việc xây dựng lại có thể trở thành yêu cầu cần thiết để bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Trong khi đó, quyền tài sản của chủ sở hữu không nên được đồng nhất hoàn toàn với tuổi thọ của tòa nhà. Theo phân tích của ông Long, khi công trình hết niên hạn, quyền liên quan đến đất vẫn cần được bảo đảm theo cơ chế pháp luật. Chủ sở hữu có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia vào quá trình xây dựng lại chung cư khi công trình cũ không còn đáp ứng yêu cầu sử dụng.

Niên hạn chung cư được xác định như thế nào?

Một vấn đề khác cần làm rõ là niên hạn sử dụng không được áp dụng theo một mốc thời gian giống nhau cho tất cả các chung cư. Ông Tô Anh Hùng cho biết, niên hạn của công trình được xác định trên cơ sở cấp công trình. Việc phân cấp dựa vào nhiều tiêu chí như chiều cao, số tầng, tổng diện tích sàn, nhịp kết cấu lớn nhất, độ sâu ngầm và số tầng ngầm.

Theo các quy định được chuyên gia dẫn chiếu, công trình được phân thành cấp đặc biệt, cấp 1, cấp 2, cấp 3 và cấp 4. Tương ứng với từng cấp là các khoảng thời gian sử dụng khác nhau. Trong đó, công trình cấp 1 có thời gian sử dụng trên 100 năm; cấp 2 từ 50 đến 100 năm; cấp 3 từ 20 đến dưới 50 năm và cấp 4 dưới 20 năm.

Như vậy, khi xác định một chung cư có “niên hạn bao nhiêu năm”, không thể chỉ căn cứ vào số tầng mà phải xác định đầy đủ cấp công trình theo các tiêu chí kỹ thuật. Trên thực tế, nhiều chung cư cao tầng tại các đô thị lớn có thể thuộc nhóm cấp 1 hoặc cấp 2, tùy thuộc vào đặc điểm và quy mô cụ thể của từng công trình.

Điều này cũng cho thấy khái niệm “chung cư có niên hạn” không đồng nghĩa với việc tất cả căn hộ chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian cố định. Niên hạn trước hết liên quan đến tuổi thọ và yêu cầu an toàn của công trình xây dựng.

Điều gì xảy ra khi chung cư hết niên hạn?

Đây là phần được các chuyên gia cho rằng người mua nhà cần đặc biệt lưu ý. Khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, vấn đề đặt ra không phải đơn giản là “hết hạn sở hữu căn hộ”, mà là cơ chế xử lý công trình và bảo đảm quyền lợi của người sở hữu.

Theo ông Tô Anh Hùng, đối với chung cư xây dựng mới, khi công trình hết niên hạn, chủ sở hữu có nghĩa vụ đóng góp kinh phí để thực hiện việc xây dựng lại theo quy định. Khoản đóng góp được xác định trên cơ sở tỷ lệ sử dụng và suất đầu tư tại thời điểm xây dựng lại.

Nghĩa vụ tài chính này có thể được thực hiện theo tiến độ hoặc theo phương án được áp dụng khi xây dựng lại công trình. Vấn đề cốt lõi ở đây là người sở hữu căn hộ không chỉ gắn với một công trình cụ thể, mà còn có quyền tài sản liên quan đến phần đất theo quy định.

Ông Long Phan cho rằng cách tiếp cận này giúp giải quyết một bài toán tất yếu của nhà ở cao tầng: tòa nhà không thể tồn tại vĩnh viễn, nhưng quyền tài sản của người sở hữu cần có cơ chế để tiếp tục được bảo đảm khi công trình được thay thế. Nếu chỉ nhìn vào tuổi thọ vật lý của tòa nhà mà bỏ qua quyền đối với đất, người dân rất dễ hiểu sai rằng khi chung cư hết niên hạn thì toàn bộ quyền sở hữu cũng chấm dứt.

Theo các chuyên gia, đây cũng là lý do cần tách bạch giữa “hết niên hạn công trình” và “hết quyền tài sản”. Hai khái niệm này có liên quan nhưng không đồng nhất.

Chung cư cũ và chung cư xây dựng mới có cơ chế khác nhau

Một điểm khác cũng cần phân biệt là cơ chế áp dụng đối với các chung cư cũ và các công trình xây dựng mới. Theo ông Tô Anh Hùng, Luật Nhà ở năm 2023 xác định những chung cư được xây dựng trước năm 1994 thuộc nhóm chung cư cũ. Đây chủ yếu là các khu tập thể, chung cư được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước tại Hà Nội và TP. HCM.

Với nhóm chung cư này, bài toán hiện nay chủ yếu nằm ở cải tạo, xây dựng lại và giải quyết quyền lợi của người dân. Theo phân tích của ông Hùng, khi xây dựng lại, người dân có thể được áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư theo hệ số sử dụng đất của từng dự án. Tuy nhiên, quá trình cải tạo gặp nhiều vướng mắc do bài toán tài chính và quy hoạch.

Nếu chỉ xây dựng lại công trình cũ trên cùng diện tích đất với quy mô tương đương, dự án có thể không đủ hiệu quả tài chính để thu hút nhà đầu tư. Ngược lại, nếu tăng số tầng, tăng mật độ để tạo thêm diện tích thương mại và nhà ở, quy hoạch khu vực có thể bị tác động. Đây là một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn kéo dài.

Đối với các chung cư xây dựng sau năm 1994, cơ chế xử lý khi công trình hết niên hạn được đặt trong khuôn khổ khác, trong đó có quy định về trách nhiệm đóng góp kinh phí để xây dựng lại. Vì vậy, theo các chuyên gia, không nên áp dụng cách hiểu về chung cư cũ để suy diễn sang toàn bộ các chung cư xây dựng mới.

Niên hạn công trình không phải là “hạn sử dụng” quyền sở hữu

Từ những phân tích trên, vấn đề quan trọng nhất khi đọc quy định về niên hạn chung cư trong Nghị quyết 21 là phải hiểu đúng bản chất của khái niệm này. Niên hạn được đặt ra trước hết để xác định vòng đời của công trình và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Khi công trình hết tuổi thọ, cần có cơ chế đánh giá, xử lý và xây dựng lại phù hợp.

Trong khi đó, quyền tài sản của người sở hữu căn hộ cần được xem xét trên một lớp quyền khác, gắn với quyền đối với đất và nghĩa vụ tài chính khi tham gia quá trình xây dựng lại công trình.

Các chuyên gia cho rằng, cách tiếp cận này có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển nhà ở cao tầng tại các đô thị lớn. Một mặt, quy định về niên hạn giúp bảo đảm công trình không tiếp tục được khai thác khi không còn đáp ứng yêu cầu an toàn; mặt khác, việc bảo đảm quyền tài sản tạo cơ sở để người dân không bị mất quyền lợi chỉ vì tòa nhà đã kết thúc vòng đời.

Do đó, thay vì hiểu đơn giản rằng “chung cư có niên hạn” đồng nghĩa với việc “mua nhà chỉ được sở hữu trong từng ấy năm”, cần nhìn nhận đây là cơ chế quản lý tuổi thọ công trình, đồng thời đặt ra trách nhiệm tài chính và phương án tái thiết khi công trình hết vòng đời. Đây là điểm cốt lõi mà người mua và sở hữu căn hộ cần phân biệt khi tiếp cận quy định mới.