Bỏ đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi hết niên hạn: Chuyên gia nói gì?

Bộ Xây dựng cho biết đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sau khi tiếp thu ý kiến góp ý của chuyên gia, doanh nghiệp và người dân.

Bộ Xây dựng thông tin, trong quá trình xây dựng dự thảo luật, bộ nhận được nhiều ý kiến góp ý từ chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Hiện đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi nội dung dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Dự thảo đang được tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa, trình cấp có thẩm quyền thẩm định theo đúng tiến độ.

Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu căn hộ, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng thực tế.

Trước đó, trong dự thảo Luật Nhà ở được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định, quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư là một trong những thay đổi đáng chú ý. Dự thảo cũ nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình. UBND cấp tỉnh thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư khi tòa nhà hết hạn sử dụng hoặc chưa hết hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sụp đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Nếu không được gia hạn sử dụng, chung cư sẽ phải phá dỡ. Quyền sở hữu với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chấm dứt sau quá trình phá dỡ.

Góp ý đối với dự thảo, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã kiến nghị không nên quy định chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cần phải phân biệt rõ thời hạn tồn tại của công trình với quyền sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất. Hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài. Việc sở hữu có thời hạn chỉ nên áp dụng khi các bên có thỏa thuận hoặc công trình được xây dựng trên đất có thời hạn.

HoREA cũng đề nghị bỏ quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi hết niên hạn hoặc bị phá dỡ. Thay vào đó, khi công trình không còn tồn tại thì giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ được xác định là không còn giá trị pháp lý.

Theo hiệp hội, cách thể hiện này phù hợp hơn với Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời không làm phát sinh cách hiểu quyền sở hữu tài sản của người dân tự động bị chấm dứt theo tuổi thọ công trình.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng quy định chấm dứt quyền sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, ảnh hưởng đến tính ổn định của pháp luật về nhà ở, chưa phù hợp với thực tiễn và có thể khiến người dân, chủ sở hữu căn hộ phát sinh tâm lý bất an.

HoREA cũng cho rằng căn hộ là tài sản có giá trị lớn. Việc giới hạn quyền sở hữu theo thời hạn sử dụng chung cư có thể tạo tâm lý lo ngại, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và làm giảm sức hút của phân khúc căn hộ.

Hiệp hội dẫn lại quá trình thảo luận Luật Nhà ở năm 2023, khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Thay vì giới hạn quyền sở hữu, cơ quan này đề nghị hoàn thiện quy định về kiểm định, di dời, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại các công trình không còn bảo đảm an toàn.

HoREA cảnh báo nếu quyền sở hữu căn hộ bị gắn với tuổi thọ công trình, người dân có thể chuyển sang lựa chọn nhà ở riêng lẻ gắn với đất, từ đó làm mất cân đối cung - cầu giữa hai phân khúc, tạo thêm áp lực lên giá đất trong khi thị trường chung cư giảm sức hút.

Vì vậy, hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì quy định hiện hành, theo đó quyền sở hữu nhà chung cư không bị giới hạn thời hạn, đồng thời bổ sung các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ hoặc đã hết niên hạn sử dụng.