"Bong bóng” bất động sản sẽ vỡ?

Nỗi lo về hiện tượng bong bóng thị trường được nhắc đến nhiều lần trong các cuộc hội thảo với sự góp mặt của những chuyên gia đầu ngành. Vậy mức độ và diến tiến của hiện tượng này ra sao?

“Bắt sóng” thần tốc

Thị trường nhà đất luôn biến động song hành cùng với sự phát triển của hạ tầng và quy hoạch. Xuất phát từ nguyên tắc này, giá bất động sản tại nhiều khu vực của các địa phương đã “thay da dổi thịt” từng ngày.

Điển hình như tại Bắc Ninh, khoảng một tháng trước thời điểm Từ Sơn (Bắc Ninh) trở thành thành phố từ đầu tháng 11/2021, nguồn cung đất nền và nhà liền thổ khu vực này bất ngờ tăng vọt, lần lượt là 73% và 41%, cho thấy “độ nhạy” trong việc đón đầu quy hoạch.

Tại TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng), giá đất cũng có xu hướng tăng từ đầu năm 2021 và đạt đỉnh vào tháng 9/2021 với giá bán trung bình 3,8 triệu đồng/m2, trước khi “hạ nhiệt” về quanh mức 1,6 - 1,8 triệu đồng/m2 vào cuối quý I/2022.

Hay tại huyện Dầu Tiếng (Bình Dương), nguồn cầu khu vực này tăng mạnh trong giai đoạn từ tháng 9 - 11/2021, sau đó giảm dần đến đầu năm 2022. Từ đầu tháng 3/202, số lượt quan tâm bắt đầu nhích tăng, song lượng giao dịch không có nhiều biến động.

Trong khi thị trường nhà đất ở một số địa phương diễn biến có thăng, có trầm, thì ở nhiều nơi khác, mức độ tăng của giá đất dường như kéo dài không dứt, tạo hiện tượng “sốt giá” cục bộ.

Chẳng hạn, tại Khánh Hòa, thông tin quy hoạch Cam Lâm trở thành đô thị sân bay khiến giá đất khu vực này không ngừng “nhảy múa”.
Thị trường bất động sản tại Cam Lâm nóng lên trước thông tin quy hoạch thành đô thị sân bay và đề xuất của Vingroup về việc triển khai đô thị thông minh. Giá nhiều loại đất theo đó cũng tăng mạnh. Ghi nhận tại thời điểm cuối tháng 3/2022, giá đất thổ cư tăng khoảng 7 - 10 triệu đồng/m2; đất nông nghiệp tăng 5 - 7 lần so với trước Tết.

Trong quý I/2022, giá rao bán trung bình đất nền Cam Lâm rơi vào khoảng 9 triệu đồng/m2, giá đất nền dự án là 25 triệu đồng/m2, biệt thự và liền kề được rao bán ở mức 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mức giá trung bình ở thị trường Nha Trang là 20 triệu đồng/m2 với loại hình đất nền, 39 triệu đồng/m2 đất nền dự án và 48 triệu đồng/m2 với condotel.

Tương tự, theo số liệu của DKRA Vietnam, trong quý I/2022, Đồng Nai ghi nhận mức giá bán sơ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự tăng 8 - 12% so với quý IV/2021. Cả nguồn cung mới lẫn sức cầu các phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục trong quý II/2022 với khoảng 800 căn cung cấp ra thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp cũng trong xu hướng tăng do chi phí đầu vào tăng…

Có thể xuất hiện “bong bóng” nhưng nhỏ và khó vỡ

Liệu thị trường bất động sản năm 2022 có vỡ "bong bóng"? - Đó là câu hỏi trăn trở nhất xuất hiện trên thị trường từ đầu năm tới nay. Không phải ngẫu nhiên câu chuyện này được đặt ra khi giá nhà liên tục tăng cao trong thời gian ngắn.

Một vài con số khiến chúng ta phải giật mình. Đơn của như ở Hà Nội: Chung cư tăng 13%, tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua theo thống kê của CBRE. Còn nhà biệt thự tăng tới 82% theo năm (theo báo cáo của Savills). Đất nền nhiều nơi tăng 40 - 50%.

Điều đáng nói là dù giá tăng cao, nhưng lượng giao dịch, nhất là vào thời điểm cuối năm 2021, có dấu hiệu chững lại tại một số khu vực. Tuy nhiên, ý kiến từ phía cơ quan quản lý là Bộ Xây dựng và một số chuyên gia cho rằng, thị trường có dấu hiệu "bong bóng" nhưng khó vỡ.

Ông Bùi Tuấn Sơn - Phó Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển dự án AM cho hay, thị trường bất động sản đang tiềm ẩn những dấu hiệu bất thường khi mặt bằng giá tại nhiều dự án tăng đột ngột, cho dù không có nhiều thông tin hỗ trợ mang tính đột phá như quy hoạch mới hay triển khai các dự án hạ tầng giao thông.

Điều này có thể khiến nhà đầu tư gặp rủi ro thanh khoản, khi dòng tiền vào thị trường đang chững lại sau động thái siết chặt các giao dịch đất nền của chính quyền địa phương, cũng như các biện pháp kiểm soát dòng vốn chảy vào địa ốc của Chính phủ.

Theo ông Sơn, nhiều nhà đầu tư tỏ ra thận trọng hơn, nhất là với thị trường Hạ Long khi mặt bằng giá ở một số dự án được đẩy lên cao so với trước đây. Đối với đất nền thổ cư, mức độ thanh khoản tốt hơn do đây là dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời mặt bằng giá cũng thấp hơn so với đất nền dự án, cho dù cũng tăng mạnh thời gian qua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc xảy ra tình trạng “sốt đất ảo” là do các đối tượng “cò mồi” dùng chiêu trò đẩy giá, mà không xuất phát từ nhu cầu thực tế để xây nhà ở của người dân. Giới đầu cơ chỉ tập trung vào các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện bán ra thị trường, chứ không nhằm vào đất đai đã có sổ đỏ bởi lẽ đất sổ đỏ được chính quyền địa phương áp giá theo từng nơi trong khi việc sang tên giấy góp vốn do “cò” mặc sức thổi giá mà không bị kiểm soát.

Đưa ra đánh giá tổng quan, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Tổng Giám đốc Sen Vàng Group cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tăng nóng, 1 - 2 tháng tới giá bất động sản vẫn sẽ đi lên do cầu từ thị trường tăng, nhất là từ nhà đầu tư cá nhân, điều này có thể dẫn đến tình trạng sốt cục bộ.

“Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư nên tránh các sản phẩm pháp lý chưa đầy đủ, không mang lại giá trị thực, không gắn với quy hoạch tốt của khu vực đó. Đặc biệt, cần tránh dùng đòn bẩy quá 30% cho tất cả các dòng sản phẩm”, bà Ngọc khuyến nghị.

Còn ông Lê Tuấn Nghĩa - Tổng Giám đốc CTCP Xây dựng 1369 đánh giá, thời gian qua, nhu cầu và giá bán tại những dự án đất nền, bất động sản cao cấp tăng đột biến do tâm lý xuống tiền “mua bất chấp”, nhưng hiện giai đoạn này đã qua. Xu hướng chung trong thời gian tới là giá vẫn sẽ tiếp tục tăng và mức độ tăng phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường, sự thay đổi trong chính sách quản lý, biến động của yếu tố vĩ mô và nguồn cung sản phẩm ra thị trường.

Nguồn cung trong năm 2022 nhìn chung sẽ có nhiều cải thiện, giúp ổn định thị trường và tạo đà tăng trưởng cho giai đoạn tới, trong đó các phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền và nhà ở có nhiều khả năng bứt phá nhất.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển nóng. Hiện tượng “bong bóng” thị trường hoàn toàn có thể xảy ra. 

Thời điểm năm 2008 - 2009 là một ký ức khó quên của giới kinh doanh bất động sản, mặc dù đã hơn 10 năm trôi qua, nhưng cuộc khủng hoảng vỡ bong bóng bất động sản thời điểm đó vẫn in sâu trong tâm trí của họ. Bong bóng bất động sản vỡ khiến cho nhiều người kinh doanh chết đứng, rơi vào trạng thái trắng tay. Trước diễn biến thị trường hiện nay, đặc biệt là hiện tượng có SỐT - nhưng giao dịch lại lạnh tại một số khu vực, việc kiểm soát, điều chỉnh thị trường để tránh bong bóng tái xuất hiện là hết sức cần thiết.

Thực tế, các “vùng nóng” có khoảng cách xa nhau về mặt địa lý, phạm vi cũng không lớn. Hơn nữa, các cơ quan quản lý đã có nhiều kinh nghiệm trong việc điều tiết thị trường, mà điển hình là động thái siết chặt hoạt động phân lô bán nền, công bố dự án đủ/chưa đủ điều kiện bán hàng tại các địa phương… Do đó, bong bóng bất động sản sẽ không xảy ra toàn bộ và cũng không dễ vỡ.