Đất nền thoái ngôi vương, phân khúc nào đang chiếm sóng thị trường?

Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, tại khu vực Hà Nội, lượng tìm kiếm thông tin về đất nền trong tháng 6/2025 đã giảm đến 47%; tại TP. HCM giảm 28% và các khu vực khác cũng giảm trung bình 33%.

Về mặt bằng giá chung đối với phân khúc đất nền, hiện nay khu vực miền Bắc đang ghi nhận mức giá cao hơn đáng kể so với khu vực phía Nam.

Trong giai đoạn từ đầu năm 2023-2025, nhiều địa phương tại miền Bắc đã chứng kiến mức giá đất tăng mạnh như Hòa Bình (cũ) tăng đến 200%, khu vực Bắc Giang cũ tăng gấp đôi, khu vực tỉnh Hưng Yên tăng 75%.

Tại miền Nam, mức giá tăng trung bình dao động từ 18-36%.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng sự chững lại của thị trường đất nền trong quý II/2025 đã phản ánh giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu cần thiết sau những đợt tăng giá "nóng".

Hiện nay, các nhà đầu tư đang chuyển dần sang trạng thái cẩn trọng, ưu tiên và tập trung ở những khu vực có hạ tầng cũng như quy hoạch rõ ràng.

Về dài hạn, đất nền vẫn được xem là kênh đầu tư có giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực có đủ những yếu tố cốt lõi như pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng và hệ thống hạ tầng giao thông thuận lợi.

Theo báo Công Lý, hiện nay dòng vốn đầu tư vào đất nền đang có sự phân hóa rõ rệt. Phần lớn nhà đầu tư nhỏ lẻ không còn tham gia nhiều như trước, hiện đa phần đều là những nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính.

Điều này cho thấy việc đất nền hiện không còn là "miếng bánh ăn xổi" mà đã dần trở về với giá trị thật khi gắn với nhu cầu thực cũng như tầm nhìn dài hạn.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của các chuyên gia, đây là giai đoạn thận trọng của đất nền khi thị trường đang có xu hướng tự điều chỉnh để loại bỏ những cơn sốt đất ảo.

Việc giá đất nền ở nhiều khu vực trong thời gian vừa qua liên tục tăng mạnh đã khiến người mua có xu hướng chuyển dịch sang phân khúc khác.

Theo báo Lao Động, những quy định liên quan đến tách thửa đất tại nhiều địa phương cũng khiến giới đầu tư cũng người dân gặp không ít khó khăn.

Cụ thể như việc trước đây nhiều người chỉ có thể đủ tài chính để mua mảnh đất hơn 30m2 nhưng với quy định mới (diện tích tối thiểu cho phép tách thửa là 50m2) đã khiến nhiều hộ gia đình từ bỏ giấc mơ mua đất nền và chuyển sang hướng khác.

Trong khi đó, quỹ đất nền hiện nay ngày càng trở nên khan hiếm khi dần thu hẹp ở khu vực lõi của nội đô.

Giữa bối cảnh này, chung cư được cho là sự lựa chọn hợp lý hơn và đây cũng sẽ là xu thế rõ rệt của những người mua có tài chính hạn hẹp.

Chia sẻ trên báo Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng hiện nay, những người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư nhỏ lẻ không có cơ hội tiếp cận đất nền sẽ tìm đến chung cư. Trong khi đó, chung cư về dài hạn vừa đáp ứng nhu cầu ở thật và vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng hiện nay tại các thành phố lớn, nhiều dự án chung cư liên tục được tung ra thị trường với nhiều ưu đãi hấp dẫn giúp cho việc tiếp cận sẽ trở nên dễ dàng hơn. Nhờ đó, trong tương lai, thị trường chung cư sẽ có sự tăng trưởng mạnh cả về số lượng giao dịch lẫn giá trị đầu tư.

Bài toán được đặt ra là những vấn đề liên quan đến quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông cũng như chất lượng dịch vụ công sau khi chung cư bùng nổ mạnh mẽ trong thời gian tới.

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản hiện đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cơ cấu sau thời kỳ tăng trưởng nóng, sự thay đổi trong hành vi cũng như khẩu vị đầu tư được xem là điều tất yếu.

Khi đất nền dần thoái lui khỏi vị trí "ngôi vương" trước áp lực pháp lý, giá cao và thiếu tính thanh khoản thì phân khúc chung cư được cho đã thế chỗ nhờ ưu thế về pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn thiện và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nhận định về diễn biến của phân khúc chung cư trong thời gian tới, chia sẻ trên báo Dân trí, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho rằng mặt bằng căn hộ hiện đang ở ngưỡng cao, điều này khiến nhu cầu ở thực đang có xu hướng thu hẹp.

Đối với những dự án mới mở bán, hiện vẫn còn khoảng cách nhất định so với việc tiếp cận trung tâm hoặc khu vực đông dân cư, người mua hiện vẫn chủ yếu kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Dù vậy, bà Hằng cũng đưa ra khuyến cáo khi cho rằng kỳ vọng lợi nhuận trong giai đoạn này vẫn cần được cân nhắc một cách kỹ lưỡng.

Cụ thể, đối với những dự án có nguồn cung lớn và mức giá bán đã ở ngưỡng cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng sẽ không hề dễ, đặc biệt giữa bối cảnh thanh khoản có thể gặp khó khăn lớn nếu như các nhà đầu tư thoái vốn nhanh hoặc lại chuyển hướng sang phân khúc đầu tư mới.